9月18日，国务院新闻办再次就当前房地产形势举行记者招待会。建设部副部长刘志峰指出，当前全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。但是，在市场快速发展的过程中，一些问题也暴露出来，因此，要以18号文件的精神为指导，坚持住房市场化的基本方向，坚持以需求为导向，坚持面向百姓，坚持以企业为主体，坚持加强宏观调控，坚持在统一政策指导下因地制宜。

　　随后的记者提问阶段紧凑而务实，记者关注的焦点普遍集中在房贷金融风险、空置率传言过高、有关物业管理纠纷过多等方面，而刘志峰在回答中也融入了颇多高层政策层面的最新动向。

　　121号与18号“貌离神合”

　　尽管业界对今年6月下发的《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》(121号文件)成熟与否的态度不一，褒贬不一，但因不良房贷引发的金融风险却受到了世人的极度关注。在不到半年时间内，央行及各大商业银行对房贷几度收口，使房地产市场波澜大兴。

　　争辩如潮，8月，国务院下发了被业界简称为18号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，意外地受到开发商及业内人士的齐声喝彩，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。

　　一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开，这两个对业界产生重量级影响的文件是不是真的“步伐不整”、“声调不齐”呢？

　　刘志峰首先肯定了自1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化以来，金融对房地产业发展、特别是在实施个人住房消费方面发挥的良好作用；但在房地产信贷业务快速发展的同时，也要注意防范金融风险。

　　他说，在这一点上，121号文件与18号文件是一致的。只是18号文件还要求，今后要重点满足中低收入家庭的住房消费需求，发放住房公积金贷款，特别是要加大发放的力度，对个人住房贷款担保机制要不断完善。

　　他同时强调，要站在18号文件的基础上理解121号文件的防范概念。国家鼓励好的房地产企业做大做强，对于符合条件的房地产开发企业和开发项目还是要继续加大投资力度。

　　而18号文件的“鼓励”是建立在“加强房地产信贷监管、完善房地产开发项目贷款的审查管理力度、建立个人征信系统、完善房地产抵押登记制度”上的，防范金融风险仍是“鼓励”工作的重要组成部分。

　　严打拆动迁中的腐败行为

　　近一段时间落马的一批地产巨头、地方高官多与规违拆动迁有千丝万缕的关系，并且因涉及土地这一民生之本，使拆动迁问题一直就是高层“关照”的重点。

　　刘志峰针对目前城市拆迁中群众上访较多、有的地方甚至发生了不幸事件的问题，特别指出：中央政府、中央纪委对在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间，包括城市规划建设中间目前存在的大量腐败问题十分重视，建设部要加大查处和打击力度，一方面加强职业道德教育，加强行业建设，同时对腐败分子、腐败行为给予打击；对有些地方政府领导为追求政绩而搞形象工程、政绩工程，降低老百姓的拆迁补偿标准的行为，我们是坚决反对的。

　　刘志峰严肃指出，城市建设规模、拆迁规模一定要和当地的财力、和当地老百姓的实际收入能力相适应；各地要充分认识到拆迁工作的重要性，维护群众的合法权益。要坚持依法行政，依法办事。拆迁补偿不落实，拆迁方案不到位，不能进行拆迁。对拆迁主管部门、相关部门、实施拆迁的单位加强管理，违规拆迁的要严肃查处。在当前的上访中，许多是历史遗留问题造成的，因此要妥善处理历史遗留问题。

　　空置率30%的说法不科学

　　针对有记者提出国内目前的房屋空置率高达30%甚至以上的猜测，刘志峰断然否认。他说，目前国内空置率的指标体系还没有建立，这是因为中国过去是计划经济体制，在住房问题上是福利分配，低租金福利使用；推行住房商品化、市场化的时间还不长，致使住房供应社会化程度还不高。

　　据刘志峰介绍，国外房屋空置率的计算是将全部可用新旧房屋做分母、全部待售待租新旧房屋做分子得出的。类比于我国的相关数字，以去年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品房只有2.85亿平方米，商品房占全部竣工住房的比例约为40%。另据国家统计局提供的资料，到今年7月底，全国空置房面积为9700万平方米，其中5400万平方米为竣工一年以内的待售房屋。今年商品房开发总量是2.85亿平方米，商品房的竣工总量占当年城镇住房竣工总量的39.8%。也就是说，建成一年以上到目前还没有卖出去、或者没有租出去的住房仅为4000多万平方米，它和新房的竣工总量相比，或者和存量住房相比，比率是多少很明显。

　　尽管空置率被控制在合理的范围内，但刘志峰仍然强调要重视而不能回避这一问题。

　　他说，目前建立房地产空置率指标体系还有难度，但是建设部已经和统计局协商，到今年年底指标体系要有所调整。建设部正努力把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上仍未售租的作为空置积压房。

　　同时，与有关单位合作，研究和国际接轨的住房空置指标体系，进一步加强住房信息预报系统的数据采集和预警预报系统的建立工作。政府通过掌握这些数据来加强对房地产市场的宏观调控，促使消费者、开发商进行理性消费和理性投资。

　　将对物业管理进行专项整顿

　　除了房地产市场的前期工作，房地产市场的售后服务、即物业管理问题也是被关注的焦点之一，特别是最近一段时间开发商、物业公司与业主之间的各类纠纷层出不穷。如何利用9月1日起实施的《物业管理条例》来保护各方的合法权益，对于今后房地产市场的发展具有重要意义。

　　刘志峰说，物业管理行业在我国还是一个新兴行业，物业管理对改善小区的居住环境、提高居住质量发挥了很好的作用，行业发展总体上是健康的，下一步的发展还要更快。

　　他还说，《物业管理条例》的出台是为了调整物业管理各方的利益关系，既要维护广大业主的权益，也要维护物业管理企业的合法权益。条例刚刚发布，一些效果还没有完全显现出来。建设部为了更好地贯彻条例，要重点抓好几方面工作：

　　首先，与物业管理相配套的有关规章、办法或者示范文本要尽快出台，也希望地方各级人民政府要加快制定与条例配套的有关实施细则和规章办法，真正使物业管理企业和物业管理行业做到有法可依，有章可循。

　　第二，要加大宣传力度，让广大业主和物业管理企业了解条例、了解有关配套的规章、办法、合同示范文本，树立合同意识，通过合同来明确业主和物业管理企业的权利和义务，按照合同来解决物业管理中的纠纷。

　　第三，要建立服务标准和收费标准的指导意见，形成定期服务收费的机制。

　　第四，按照条例规定，具有一定规模的新物业，前期都要实行物业管理招投标，改变目前谁建设谁管理的垄断经营局面。

　　第五，加强信用体系建设，加强对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格认定，提高从业人员及企业的整体素质。

　　第六，下一步即将开展房地产专项整顿，要把物业管理的内容也作为专项整顿的重要内容之一，在物业管理中发生的违法违规行为，一经查出，严厉打击。陈迪