在国务院18号文件中明确要求“各地清理影响已购公房上市交易的各种行政性障碍”不久，国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局就紧跟着发布了要求“央产房”上市的管理办法；将于明年1月1日起实施的《北京市城市房地产转让管理办法》再一次降低了外地人在京购房的门槛；北京市国土房管局又宣布今后将每半年公布一次“已购公房和经济适用房再上市指导价”，为买卖双方交易提供参考……

　　种种举措表明，中央和北京都已经下大决心，利用各种措施来刺激房地产市场、特别是中低端市场和二手房市场的活跃度。

　　二级市场开而不放流通领域遭遇瓶颈

　　其实在1998年房改以后，已购公房上市交易原则上就被允许了，但在实际操作中，南北方的差异比较明显。比如上海从1994年就开始以房屋置换为突破口，只要有房屋产权证就可以上市交易。从1994年二手房交易总量的84万平方米，到2002年1790万平方米，发展速度非常快，促进二手房市场发展的效果非常明显。而在北京地区，2000年1100套、2001年3000套、2002年8000套，把套数折成平方米算，跟上海的差距非常大。

　　上海的二手房或者公房上市，刺激了整个二手房市场的流通，二手房的流通对整个国民经济都很有好处。而北京现在二手房上市的流通率相当于1996年上海的流通率，换句话说，在这方面北京比上海落后了7年。

　　7年前房改政策出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，还必将得到更快的发展；但到现在，北京仍有计划福利分房的影子，商品房市场的健康发展必然受到阻碍——如果整个市场的流通领域不畅通，必定会成为房地产市场继续发展的难以突破的瓶颈。

　　从公房下手　楼市“额手称庆”

　　国务院18号文件要求“尽快清除妨碍已购公房上市交易的行政性障碍”，也就意味着大量公房将会很快上市交易——这无疑会强烈震撼二手房市场。

　　另外，针对北京二手房市场房源短缺的问题，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将力促北京目前60多万套“央产房”上市(除去部级以上干部住房和因涉及保密原因不能上市的公房外，符合上市条件的央产房约有30万～40万套)，这将大大改善目前二级市场供需失衡的状况(据北京数家房产中介公司对挂牌上市二手房交易数据的统计，供给与需求的比例超过1?10，个别热点地区的供需比例更高。这种失衡的供求关系导致二手房价格畸高，有的甚至接近周边普通一手商品房价格)。据估计，央产房上市后可占北京市整个二手房房源量的42%左右?更有机构估计该比例可占到一半?。另据“我爱我家”房地产经纪有限公司的测算，北京二手房的存量有230万套左右，市场准入的问题解决后，北京每年的二手房交易量应该在18万套以上。

　　“央产房”上市除了使二手房房源大大增加外，交易量也必会增加。因为“央产房”一般都在三环以内，地段好、交通便利、社区配套成熟、物业管理完善，而且没有期房风险，所以很可能成为购房者新的追捧对象。

　　潘石屹曾经讲过：“纽约的房子在1910年到1929年经济大危机期间就基本盖完了，现在纽约的城市格局基本还是那个时候的。”从北京的情况来看，到2006年将不允许新建开工项目，可以说目前北京的一手房市场已开始进入“收官”阶段，一手房的开发行将结束。“我爱我家”企划副总裁胡景晖称，北京未来的房地产交易主要将以二手房为主，所以说央产房上市能更好地培育北京的二手房市场，对未来北京整个房地产格局具有非常重要的意义。

　　二手房市场活跃的联动效应

　　随着国务院18号文件明确提出“搞活住房二级市场”和“央产房”的允许上市，二手房市场必将日趋活跃，成交量也将不断增加，同时对一手房市场的影响也将越来越明显。

　　业内人士认为，二手房市场对一手房市场的促进表现在三个方面：

　　一是提供市场支撑。随着人们消费观念的改变，越来越少的人会一辈子只买一套房，只住一套房；更多的人具备了根据生活水平提高而提升居住品质的置业升级观念。因此，购房人在踏进新楼盘销售中心的那一刻起，就已经开始盘算未来的房子如何在二级市场里卖个好价钱。由此可见，二手房市场对投资人购买新房起着决定性的作用，二手房市场是否繁荣对一手房市场有着直接的影响。可以说，没有二手房市场，一手房市场等于是涸泽而渔。

　　二是为一手房市场提供了购房人群。根据国管局和北京若干房产中介机构的联合调查统计，如获得房产上市交易许可，50%以上的二手公房业主有卖旧买新、置业升级的意愿，这部分购房者无疑丰富了一级市场单调的购房人群。通过二手房市场运作以旧房获得资金，再购买新房，将成为连接北京一、二手房市场的重要模式。“以旧换新”、“置业升级”无疑为一手房市场提供了规模可观、较具购买力的购房生力军。这将是推动一手房市场长期、持续的一股力量。

　　三是为一手房市场提供了市场参照。一手房开发在什么地段、什么样的户型、卖什么样的价位，可以看一下周边的二手房市场交易的情况。根据同地段二手房价格以及新楼盘的物业档次，综合消费者可接受的心理价位，就可以定出新物业的合理价位。

　　有业内人士指出，只有已购公房的放开、央产房的上市、政策的放开、税费的降低、消费观念的改变、中介市场的规范壮大以及房地产金融服务的配套跟进，才会有一个发达的、繁荣的二手房市场；而同时，一个成熟、健全、理性的房地产市场，需要一二级市场的互相支持、相互促进和共同繁荣——在此基础上形成的房地产市场梯级消费格局，才是符合市场规律和百姓需求的良性模式。

　　尽管公房上市迎来了一片叫好声，但一些业内人士还是持谨慎态度：一方面是具体的上市交易细则还未出台，而且二手房业主还需有一段时间观望和了解市场行情；另外还可能遭遇金融瓶颈，因为北京的二手房存量很大，但上市的很少，大量的二手房都处在按揭中，即便现在很多银行提出做转按揭业务，但基本都是“雷声大雨点小”，原因在于银行还没有找到控制此类交易风险的合适办法。吉光