对于中国房地产开发存在的主要问题，例如高档房地产开发过多、房价与居民收入相比过高等，大家看得很清楚，各方分歧不是很大。但对于如何对所存在的问题定性，以及应该采取什么样的治理措施，分歧却大得惊人。这从央行新政6月推出后各界激烈的反应中可见一斑。

　　不过到了7月底，事情又有了微妙的转变。温总理在国务院常务会议上，对当前的房地 产政策问题定了调。重点所在，与央行房贷新政有着明显的不同。考虑到央行新政推出后实施细则的迟迟难产，以及房地产界和商业银行对房贷新政的消极反应，分析师判断，中央对于房地产业的宏观调控政策，已从重点控制信贷转向了重点控制土地供应。这个转变，对于中国房地产业的未来发展将有着深远的影响。

　　央行新政的“杀手锏”

　　从手段上看，央行新政的目的是要收紧房地产信贷的“口子”。从央行121号文件的具体条款来看，其杀伤力主要集中在以下几点：一是商品房封顶才能做按揭。这对实力不济的小地产商，或自有资金不多的开发项目会有很大的影响。那些指望着楼还没盖好就能回笼现金的地产商将发现，他们的现金流很可能会断掉。结果自然是烂尾楼的出现；二是购买第二套房的按揭比例最高只能到7成。相对于现在动辄8成以上的按揭比例，这条规定的实质是提高了买第二套房进行投资的门槛。而央行的期望是，这可以对房地产投机行为有所抑制；三是商业用房———指写字楼、商铺等要竣工验收才能卖。这一点跟上面的第一点类似，都是对开发商的自有资金提出了更高的要求。

　　如果央行121号文件能够得到较为彻底的贯彻的话，大致会带来以下几个结果：一是短期内房价上涨。因为消费者预期买房成本将会上升，而这种预期将推高即期需求；二是一些小地产商可能会出局，则房地产巨头们更可以大肆扩张；三是高档住房以及商用物业的开发将可以在一定程度上受到遏制。

　　但央行新政的负面影响也不容忽视。除了收紧贷款限制对开发商非常不利之外，对商业银行来说，如果产生大量烂尾楼也会在短期内增加坏账风险。此外，对卖地收入依赖性较高的地方政府也对央行新政缺乏积极性。正是因为有这些负面影响的存在，才使得央行新政刚一公布就引来非议无数，以致到现在一月有余，依然没有实施细则出台，许多地方都在等待和观望。

　　房地产泡沫的真实现状

　　自去年以来，关于房地产泡沫的警告之声就不绝于耳，上届政府如是，本届政府亦如是。正是在这个大背景下，央行推出了它的房贷新政。据央行自己的调查结果，目前国内房地产开发投资额中约45%来自于银行贷款。而建设部等部委的调查则显示，目前房地产项目中61%的资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投资中20%-30%来自银行贷款，30%-40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是源于银行贷款，此外至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷款。

　　从宏观经济层面看，我国固定资产投资占GDP的比重已经达到42%——远远超过韩国和泰国在亚洲金融危机前的水平。而在固定资产投资中占到了20%以上份额的房地产投资，今年上半年增长率更达到了34%。这些数据说明，房地产投资不仅有增长过快之虞，而且对商业银行的间接融资存在着过高的依赖性。换句话说，一旦房地产泡沫破灭，最终兜底的将是商业银行。

　　这种风险，是央行不能不注意的。实际上，央行新政的着眼点正是商业银行的信贷风险。而如果央行还有更多一重考虑的话，那就是今年以来货币供应量一直增长较快，M2的增长率高达20.2%，上半年贷款增加额更接近了去年全年增加额的水平。信贷增长的井喷之势，使得通货膨胀的威胁急剧加大。而如果控制住了房地产信贷的增长势头，对化解通胀风险自然也有所帮助。

　　不过对于央行的判断，地产商们显然并不认同。具有代表性的看法是，滥放贷款是银行的错，不是地产商的错；房地产业的高速发展，是有真实需求作为基础的，不能算是泡沫；对房地产投资和消费实施双紧缩，与中央拉动内需的政策方针不符。

　　综合来看，分析师认为，去年下半年以来房地产开发的确有过快之虞，但主要的问题，恐怕还不是速度太快，而是结构失调。在普通商品房和经济适用房方面，开发严重滞后于需求；而在高档别墅和商用楼宇等建设方面，开发又严重超前于需求。这使得一方面房地产开发越来越红火，另一方面迫切需要住房的老百姓又只能面对高昂的房价叹气。高档房地产空置和普通房地产紧缺同时存在，是当前房地产结构失调的主要表现。而究其原因，政府的土地政策，以及土地批租中普遍存在的黑箱操作，是造成地价水涨船高，促使地产商为追求高利润，盲目发展高档房地产项目的根源所在。

　　温总理讲话重在土地

　　7月30日，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报。会议要求重点做好以下工作：一是完善供应政策，调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设；二是改革住房制度，健全市场体系；三是发展住房信贷，强化管理服务；四是改进规划管理，调控土地供应；五是加强市场监管，整顿市场秩序。

　　显而易见，温总理的讲话重点已不在“资金”，而是在“土地”。也就是说，如果要对房地产政策作出调整的话，着眼点将不是控制房地产信贷——至少主要不是房地产信贷——而是土地供应。事实上，以中国目前的土地制度，政府最容易调控的就是土地供应这一环。首先，土地供应为政府权责所在。政府对此进行调控，名正而言顺，不像干预贷款那么容易遭到非议；其次，对土地供应进行调控，能够获得比较高的调控效率。原因在于房地产开发对土地的需要是单一的，不像资金，银行收紧了贷款，还可以通过其他渠道融资；第三，调整土地供应比较容易设定具体的政策目标。政府可以在批出土地的同时，在开发项目的类别上对发展商有所限制。例如北京今年出现的经济适用房开发热潮，就是土地供应政策导向的结果。

　　结论

　　在政府将全面调整土地供应政策的前提下，我们可以得出以下几个结论：

　　一、“以民为本”作为本届政府的执政思路，将在房地产政策上有具体的体现，落实的主要方式将是大量增加经济适用房的建设。显然，这将导致政府批租土地的收入有所减少。不过值得注意的是，目前许多地方财政对土地批租的依赖性相当高，有些甚至达到了60%以上，调整有相当难度。所以，这一政策的推行可能会有较强的地方性。某些地方——主要是大城市——经济适用房会建得比较多，而另外一些地方会建得比较少；

　　二、温总理“珍惜每一寸土地”的讲话精神显示，中央对土地开发将有较强的政策约束，会更强调统一规划、统筹安排，近几年以“经营城市”为名一哄而上搞开发的情形将大大收敛；

　　三、土地市场得到规范后，开发商的行为也将相应地规范化。专以倒地为生的“地耗子”的生存空间将被大大压缩，而土地储备较多、资金实力较强的开发商将占据发展的制高点。文/冀志罡