北京的商品房价格走势一直备受各界关注。国家统计局提供的数字表明，今年7月，全国商品住宅平均售价为2253元／平方米，而北京的售价为4693元／平方米，是全国平均价的两倍多，也是全国房价最高的地方。

　　在央行121文件出台后，房地产业的走向也一直引人关注，而对北京的老百姓来说，最关心的是政策到底是“利多”还是“利空”，商品房价格究竟是涨是落？哪些因素将影响北 京商品房的价格走势？

　　北京市统计局有关专家分析后认为，五大因素将左右未来北京市商品房价格走势。

　　开发成本直击房价

　　从商品房销售价格的成本构成看，商品房价格主要由土地购入费用、“四源”费、市政公用设施建设费，征地、拆迁、小区基础设施配套等土地开发费用，商品房建设费用，以及设计费、推广费用、融资成本等组成。

　　统计表明，2002年北京市房地产开发投资中用于土地购置的费用完成149.2亿元，同比增长29.1%，是1999年以来增速最低的一年；土地开发投资完成44.0亿元，增长5.4%；商品房建设投资552亿元，增长26.4%；在投资额中的比重分别为15.1%、4.4%和55.8%。

　　未来北京市商品房开发成本的升降，无疑将直接反映到房价上。

　　个人购房渐成主力

　　商品房市场是由供给与需求主体构成的。北京市早期房地产市场运行主体的发展是不同步的，尤其是住宅市场，主要以集团购买为主。1998年以前商品住宅绝大部分都由集团购买，1997年个人购置商品住宅只占到全部商品住宅销售面积的39.7%，低于同期全国水平。

　　1997年在强大的集团购买力支撑下，北京的房价攀升到最高点，商品住宅平均售价高达5478元／平方米，高于上海2279元，高于全国3688元，分别是上海和全国的1.7倍和3.1倍。1998年以后单位自建、联建住宅规模逐年减少，集团购买逐步退出商品住宅销售市场，职工或居民逐步成为商品住宅销售市场的主体，住宅销售平均价格小幅回落。

　　目前看来，个人购房的队伍数量仍然非常可观并且正在扩大，这也会影响房价的走向。

　　经济适用房前景难料

　　由于历史的原因，在传统经济体制下，用于住宅建设的资金投入不足，住宅欠帐很大，职工住房困难。1978年全市人均居住面积仅为4.4平方米。经过20年的建设，虽然到1998年人均居住面积增加到10.03平方米，但低价位商品住宅难于满足市场需求。

　　1998年年底在国家积极的财政政策引导下，在国债资金的支持下，北京市经济适用房建设开始启动。今年前半年，销售经济适用房81.1万平方米，同比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。

　　未来，北京经济适用房会不会继续扩建也将影响整个房地产市场的价格。

　　危房改造拉低价格

　　危房改造工程从上世纪90年代初开始。2000年后新的危房改造政策出台，采取多种方式加快了危房改造进程。尤其是采取了房改带动危改的方式，允许被拆迁居民在政策允许的控制面积内，采用房改优惠价、房改成本价、经济适用房价的组合方式回购商品住宅。据测算房改带危改区内回购住房居民平均每户出资15万-18万元，回购的商品住宅价格大大低于同地区商品房价格。

　　危改采取以区为主、因地制宜、多渠道筹集资金，既可以减轻政府筹集危改项目资金的压力，又可以降低房地产开发企业的危房改造成本。通过多种方式的危房改造，为近20万户居民解决了住房，使危改区内的普通百姓居住环境得到了彻底的改善，同时对稳定、平抑商品住房销售价格起到了积极的作用，老百姓得到了实惠。

　　住宅郊区化带来冲击

　　2000年以前北京市建成居住小区大部分在四环路以内，由于土地稀缺性造成的土地价格持续上涨和级差地租带来的高额利润，使本市商品房平均价格居高不下，成为制约居民购房的主要因素。而由于郊区公共交通设施、教育文化设施、商业服务设施尚不完善，导致部分商品房出现空置。

　　据统计，2000年，北京市空置商品房面积中地理位置在四环路以外的占55.3%，其中88.4%为住宅。空置商品住宅每平方米预期售价在3000元以下的低价位房有138.4万平方米，几乎全部在四环以外地区，3000元-5000元的中低价位房有139.3万平方米，有近2／3位于四环以外地区。

　　随着城内土地的开发空间进一步缩小和郊区交通条件的日益发展和完善，会有越来越多的住宅建在郊区，相对更低的价格也会对城内乃至全市的房价带来冲击。