日前，戴德梁行发布了题为《北京商铺市场半年概览》的报告，对日渐升温的北京商业地产在今年上半年的表现作出了整体概括，为此记者专访了戴德梁行负责商铺事务的董事胡莘女士。胡莘女士指出——三大问题困扰北京商铺市场

　　问题一、三四年后北京商铺市场会过剩

　　胡莘指出，今明两年北京商铺市场整体上呈现出供不应求之势，最直接的原因是在这两年竣工的商业地产项目比较少，大批项目处在在建或前期规划阶段，在随后几年中将陆续进入市场。戴德梁行统计了购物中心、百货店及超市三种业态，目前总供应量在236.59万平米，但到了2007年新增的供应量就将达到300万平米。所以，胡莘女士担心，三四年后，北京商业地产会出现过剩。

　　问题二、需求和供给出现错位

　　尽管目前北京商铺市场是供不应求，但是市场上还是有一些地产商的项目出不了手，成为沉淀在市场上的无效供应。

　　一方面是开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，从大方面讲，在商业地产的供应与需求上存在一定的错位。胡莘分析，目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店，但未来三四年供应量最大的是SHOPPING MALL。

　　另一方面，现在开发商各自为战，埋头做自己的项目，根本不知道周边环境如何，最终难免导致许多项目撞车。胡莘建议能有政府做整体的商业规划。

　　问题三、销售成功难保经营顺利

　　目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。比如日坛公园附近的老番街，比如浙江大厦底商等。

　　胡莘认为，全部销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。比如大北窑附近某知名项目，尽管目前经营还可以，但与开发商当初的设计已相差很多了；似海怡家在整体招商引进国美电器之前经营也并不尽如意。

　　晨报记者张晓莉