“金九(月)银十(月)”被称作房地产销售中“铁的规律”，对于二手房来说，交易情况也大抵如此。据房地产经纪机构“我爱我家”的专业人士分析，今年，在政府出台多项二级市场利好政策、金融机构推出多种二手房金融优惠服务以及京城百姓消费心理日趋成熟的综合作用下，8、9、10三个月将是今年二手房交易的高峰期，广大百姓可以从以下六大看点“一窥”今年北京房地产二级市场的发展趋势。

　　卖点一：

　　价格8、9、10月份二手房整体价格将呈下滑趋势，主要受以下三个方面的因素影响：一、二手房房源增多。首先，“转按揭”、“跨行转按揭”等金融服务使得房屋仍处在按揭阶段中的业主同样拥有了在二级市场进行房屋买卖的交易能力。大量二手商品房及二手经济适用房的涌入，将给房源紧缺的二级市场注入新鲜的血液。其次，部分“央产”已有了政策上的松动，这部分“央产”的上市将对价格的平抑起到一定的作用。如果下半年“央产”能够全面解禁，将使得较高的二手房价更趋理性。

　　二、一级市场价格下降。一方面，在经济适用房集中放量的今年，大量经济适用房的建设与竣工将直接影响全市商品房住宅的平均售价。另一方面，因各种原因形成的数量居高不下的空置房(尤其是尾房)，由于受国家相关政策的影响，也将大量流入市场。空置房在价格上的绝对优势，势必将影响并带动整个房地产市场的价格回落。房地产一级市场的价格回落势必打压二级市场的价格水平，这也将成为二手房价格下跌的一个主要原因。

　　三、中介市场日趋规范。通过政府主管部门对中介行业的大力整治，中介行业正逐步走向规范化、法制化、专业化。搅混中介市场的“小中介”及“黑中介”正逐步被大型正规中介排挤出市场。整个二级市场的规范有利于二手房的理性定价，虚高的二手房价格将逐步回落。

　　卖点二：地段

　　京城百姓置业观念的改变加上非典过后人们对健康住宅的关注和需求，使得消费者选择二手房的区域也悄然间发生了变化。除了传统的海淀区、朝阳区及市中心以外，处在四环以外远郊区域的二手房，因其周边人口密度较小，建成年代较近，交通状况改善以及价格低廉等各种优势也得到越来越多消费者的青睐。

　　如回龙观地区，有大量价格低廉的二手经济适用房，随着居住环境的改善以及轻轨的开通，地铁4、5号线的建设，回龙观地区已经迅速发展成为一个环境优良，交通便利的大型居住圈。素有“CBD后花园”之称的通州，也因为其经济的发展、交通的便利等原因正逐渐成为房地产市场的热点，不论在此地购置二手房是用来自住还是出租投资，都是十分理想的选择。此外，包括大兴、丰台在内的南城地区，虽与北边相比，在市政配套设施方面仍有不足之处，但随着政府的大力改造，环境的整治，以及地铁4、5号线的修建即将带来的交通状况的改善，二手房的投资越来越具升级潜力。目光长远的消费者将会更加关注南城，从而使其成为8、9、10月二手房交易的又一热点地区。

　　卖点三：类型

　　8、9、10月份的二级市场中，二手房交易将不再是已购公房“独当一面”。二手经济适用房及二手商品房在市面的流通比例将稳步上升，而二手公寓和二手别墅将成为二级市场房屋交易的新宠。二手经济适用房与已购公房相比交易程序简便，与一手经济适用房相比没有政策上的限制，与商品房相比价格低廉。因此备受工薪阶层消费者尤其是工作时间不长，资金不够充裕的年轻人青睐。而二手商品房，特别是二手公寓因其房屋品质高，物业配套设施齐全，社区成熟完善，市场前景乐观等优势，将吸引有长远投资眼光、现代理财观念又比较注重生活居住品质的消费者。

　　卖点四：金融

　　今年之前，银行与二手房从没有如此亲密接触过。上半年银行频频与中介联手合作，涉足房地产二级市场，推出各种新型特色金融服务。如：光大银行推出“跨行转按揭”服务，使二手房变现有了快速通道；浦发银行做出批贷只需7个工作日的承诺；农行将二手房贷款的还贷期限提至七成30年；最近建行又做起了名为“百易安”的二手房交易资金托管业务。

　　银行与中介公司联手，两者都从中受益。而消费者最关心的还款方式、还款年限、贷款成数、放款速度等问题，各银行间在相关服务的竞争也将渐趋白热化，8、9、10月，各银行与二手房相关的金融服务无疑将成为新的看点，我们完全可以拭目以待。

　　卖点五：置业升级

　　据统计，京城卖掉旧房的人中有50%是为了买新房。“改善居住条件、提高生活品质”已成为京城消费者新的置业观念。顺应“以旧换新”的市场需求，“我爱我家”为百姓的置业升级提供了四种方案：“卖旧买新”、“租旧养新”、“押旧买新”及“转按揭买新”，多种“以旧换新”手段带给百姓极大的选择空间，受到了众多京城百姓的欢迎。置业升级对于消费者来说，不仅是居住品质的提高，更是一种不动产理财的方式。对于房地产市场而言，置业升级将在实现房地产一、二级住宅市场的联动方面起到极好的作用，从而实现房地产梯级消费的理性格局。今年的8、9、10月将成为京城百姓置业升级的黄金季节。

　　卖点六：服务

　　数据显示：国外的房产二手交易，有85%通过经纪公司进行。由此可见中介企业在房地产交易中的地位轻重。国内中介公司之间的竞争日趋激烈，它们早已不满足于房源信息量的比拼，而更加看重“服务”上的完善和升级。从最开始的“一手托两家”居间业务到单方委托代理业务再到现如今的房产理财服务，中介行业一直在不断提升自身的竞争实力。许慧颖