科学发展低密度住宅：降低密度提升环境_房产家居

科学发展低密度住宅：降低密度提升环境

http://house.sina.com.cn 2003年08月11日15:12 中国房地产报

　　近日，在由中国城市规划学会居住区规划学术委员会举办的“2003中国低密度住宅系列学术活动”研讨会上，专家从不同的角度，对“低密度住宅”发表了自己的见解。

　　正确认知

　　中国城市规划学会居住区规划学术委员会主任刘德涵

　　提倡和研究低密度住宅，这种大趋势和大方向是对的。

　　当前住宅建设密度普遍偏高，不少开发商仍在片面追求高密度、高容积率，这已经是一种落后的、过时的观念。要获得良好的居住环境，重要的条件之一是适当地把住宅密度降下来。这里强调的是相对的和适当的低密度，这个“低”是要和国家的经济发展水平和我国地少人多的国情相适应，不是越低越好。

　　现在还有一种错误观点，认为只要满足国家规定的日照要求就是住宅的合理间距，这样越向南方住宅间距越小、密度就越高。国家规范对住宅区日照的规定只是满足日照卫生要求的最低标准，是住宅合理间距的条件之一，而不是惟一的条件。住宅的合理间距还应考虑环境空间尺度、庭院绿化、家庭私密性、通风、防火抗震和管网布置等许多因素。至于不同类型的低密度住宅到底如何合理地划分、界定，这正是我们要解决的问题。

　　考虑城市与郊区的差异

　　北京市城市规划设计研究院原总规划师吴晟

　　“低密度住宅”相对“低”的密度应该是多少，我认为要根据项目所处的区位来决定，因为对城市和郊区的土地开发强度的要求是不同的。

　　就城市中心区而言，城镇人口持续增加、住宅面积标准逐步提高、基础设施用地不断增加，用地紧张的矛盾日益突出。在城市中心区发展低密度住宅，应首先保证土地的开发强度，保证一定的容积率指标，然后再研究如何降低密度、提升环境。

　　就郊区而言，用地相对宽松，可以建设比城市中心区密度更低一些的住宅，甚至在有些区位应该鼓励降低容积率，以保证整体的优良环境。比如在绿化隔离带地区，密度控制不好，就会破坏整个绿化隔离带的建设质量；又如在较远的郊县，非要建设密度很高的住宅、最终卖不出去成为“烂尾楼”，实际上是浪费了土地资源。

　　准确解释概念

　　中国建筑设计研究院顾问总建筑师赵冠谦

　　我们要对低密度的提法加以严谨的界定，澄清各种各样错误的认识。首先，低密度是相对的，是针对高密度而言的，因此不能把它理解成一个绝对的概念；其次，低密度住宅也有不同的建筑类型，比如独栋的、联排的、多层的、高层的，其对密度的要求是不一样的，不是一个系数就可以确定的。我们要从这次低密度住宅学术活动开始，分门别类地对不同的类型进行研究，就能给低密度住宅一个比较准确的解释。

　　一些开发商为了多出经济效益，盲目追求高容积率、高密度。比如有的高层住宅容积率超过3.5，置居住环境于不顾，对此要制定标准、加强引导。高密度不能无限制地高，人为导致居住环境恶劣以后就无法改善了。房子是百年大计，总不能建得不好就炸掉。所以过高密度的住宅应该控制住。我认为，正确的方向可能是结合土地价值将大众住宅的密度适当地、逐步地降低，使大众的居住品质得以逐步提高。

　　进行跨学科研究

　　中国城市规划学会副理事长夏宗�

　　对低密度住宅的研究不应局限于规划设计、单体设计，还要研究它对社区管理的特殊需求。

　　规划设计属于建设单位的工作，社区管理则属于民政部门的工作。民政部门对社区管理方面的思路，会直接影响到建设单位在规划设计上的标准。

　　现在低密度住宅社区里的老年人越来越多。老年人在社区里需要什么样的交往空间？这就需要与老龄委等相关机构合作，共同进行专门的课题研究，然后根据老年人的特点去规划设计。中国人养老有一个很大的特点，就是普遍依托社区，居家养老，这种家庭观念不像西方人，把老年人都送到老龄公寓、养老院去了。实际上，现在老龄化的比例越来越大，相比之下小孩子的比例越来越小，所以对社区服务、老龄设施的研究是低密度住宅研究中很重要的一个方面。

　　加强政策调控

　　北京首都规划委员会原副总建筑师谢远骥

　　现在住宅项目的容积率普遍偏高，许多情况下是开发商不得已而为之，因为往往拆迁量过大、土地价格过高，导致开发成本太大，开发商就追求一定的高容积率，才能获得一定的经济回报。

　　政府可以发挥政策调控的作用，多想一些办法解决这个问题。比如让拆迁户以比较低的价格搬进经济适用房，降低拆迁成本，开发商建新房的成本就可以降下来，不必一味追求高容积率。

　　有人算过账，北京平均每户的拆迁成本为30万元，这个成本很高。当年法华寺小区拆迁时就做过统计，每拆一平方米就要在外面补上两平方米的房子安置拆迁户，同时还要在本地建两平方米的商品房，这个商品房的价格不仅要把外面两平方米房子的成本背起来，还得在本地销售获得利润，开发商就只能去追求高容积率。近几年拆迁法虽然经过几次调整，但拆迁负担仍然很大。所以，拆迁政策和土地政策对城市建筑密度如何调控是一个必须研究的课题。

　　加强研究力度

　　中国建筑学会副理事长窦以德

　　当前普遍对建筑研究的重视程度不够，我们要通过这次学术活动，加强对低密度住宅的建筑研究力度。

　　以低密度住宅中的多层低密度和高层低密度两种住宅类型为例，当前至少有以下几个方面的问题亟待认真研究：一是多层住宅的电梯问题。为什么六层可以不设电梯，七层就要设电梯？制定这个标准的根据在哪里？我认为这个标准很不合理，爬楼梯对老年人的威胁最大；二是卫生视距的问题。必须做很多概率性的调查，不同角度、不同光线、不同的窗、不同的距离，还有心理上的感觉；三是功能分区的问题。我们曾经吸取过日本的住宅研究成果，比如污区、洁区、动区、静区等，这些功能分区的概念一直延续到现在，但是说来说去就那几句话，再进一步的成果就没有了。其他的如舒适性、通风、照明、层高、日照、多层住宅的结构等问题，这些都是低密度住宅学术活动需要认真研究的问题。周红玉、赵斌

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