住宅

　　需求迅速弥补SARS留下的空当

　　现状：整体市场波动，低密度受青睐

　　本季度受SARS影响，高档住宅市场租赁情况有所波动。朝阳区因其独特的涉外商务环境，仍然是租赁市场上成交量占主导地位的地区。SARS使得购房者的选房标准发生了变化。一些郊区低密度住宅项目得到了越来越多消费者的青睐。

　　2003年第二季度北京出租公寓租赁市场总体租金水平为15.06美元／月／平方米，比上季度下降了3.18%。市场总体空置率与上一季度相比略有上升，平均空置率由上一季度的23.14%上升为23.71%。

　　服务式公寓租赁市场总体租金水平为21.88美元／月／平方米，比上季度下降了2.13%，市场的总体空置率由25.56%上升为29.27%。

　　别墅租赁市场中，高档和中档别墅有不同的表现。其中高档别墅的平均租金为22.28美元／月／平方米；中档别墅的平均租金为17.50美元／月／平方米。与租金变化相对应，高档别墅的空置率由上一季度的15.72%上升为18.33%；中档别墅的空置率由上一季度的17.83%下降为13.75%。

　　预计：需求释放，市场迅速反弹

　　戴德梁行认为，非典疫情过后，北京住宅市场将有一个较大的反弹。一方面，开发企业将加快开工进度和加大营销力度；另一方面，购房者将重新启动因非典而延迟的购房计划。在住宅销售量得到提升的同时，高档住宅市场的供给结构也将发生变化，通风好、光线充足的板式住宅占房地产项目的比例将会有所提高。

　　此外，121号文件的出台将影响到北京高档住宅市场未来的发展。政策的出台从长期来看对建立规范的房地产市场将起到很大的促进作用，但短期内会加大一些房地产开发企业融资方面的难度，进而影响未来高档住宅未来的供应量，也会缓解目前高档住宅市场竞争激烈的状况。

　　写字楼

　　国内需求，成为主力

　　现状：租售价略有下跌

　　二季度，北京高档写字楼市场总体租金和售价水平比上个季度略有下降。由于有新的楼盘加入，写字楼市场的总体空置水平有一定程度的上升。

　　戴德梁行研究表明，今年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为31.3美元／月／平方米(使用面积报价)，租金指数为74.6，比一季度下降了1.9%，市场平均空置率由第一季度的15.7%上升为16.4%。空置率上升的主要原因是本季度有两栋新楼盘进入市场。销售方面，第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为2008美元／平方米(建筑面积报价)，售价指数为121，比一季度下降了1.5%。

　　预计：三季度继续下挫，长期前景乐观

　　据林义中董事分析，随着城市的发展和经济结构的不断调整，同时考虑到中国加入WTO以及北京申奥成功的促进作用，未来几年北京的发展前景较为乐观。国内整体国民经济仍保持健康的发展态势，国内企业实力不断加强，凭借其雄厚的经济实力日益成为甲级写字楼市场重要的吸纳力量，对甲级写字楼的需求将进一步增强。受市场准入程度的不断提高和奥运商机的带动，将有更多的跨国企业进入北京市场并扩大业务，也将增加对写字楼的需求。但是，这部分需求一方面取决于我国政府对市场的开放程度，另一方面也取决于整个世界经济形式——一些企业为了控制成本而减少了对甲级写字楼的需求。从市场供应看，中关村地区甲级写字楼供给在2003～2004年将有很大程度的增加；CBD和金融街地区，2004年后甲级写字楼的供给也将有很大程度的增加，但在短期内市场供给有限。综合考虑上述因素，同时考虑到SARS对写字楼市场的影响还没有消失，预计第三季度北京甲级写字楼市场，租金和价格会出现轻微下调的趋势。

　　商铺

　　虽受严重打击，供需依然活跃

　　现状：商业市场整体活跃

　　总体上，今年上半年商业整体较为活跃，SARS的侵袭并未影响人们对中长期整体市场的信心。商业市场的租金与售价由于受非典的影响有所降低。

　　这期间，国外的一些著名品牌店有突出表现。德国第一家居超市欧倍德、英国百安居选址海淀区，法国的乐华梅兰也正悄然布局京城，美国的沃尔玛、法国的欧尚正在积极准备开业，7-11便利店、迪亚折扣店目前正处于报批和选址阶段。一些国内商业企业也不甘示弱，物美、超市发等企业的拓展也在进行之中。

　　今年上半年零售业市场的供应量有所增加，如中关村西区、国旅王府大厦、庄胜崇光(二期)等，恒基中心也重新包装后投入市场。还有一些在建大型商业物业正在非正式招商，如大连万达、财富中心、国贸三期等。这些新的商业设施的涌现，进一步丰富了北京零售业市场，为商家提供了更广阔的选择空间。

　　需求方面，北京零售业市场呈现出两个趋势：1.商业经营者对餐饮和服装类商业物业的需求量较大，而对娱乐商业物业的需求量较小，这主要是因为北京市娱乐市场的开放力度不够。2.中小投资者异军突起，由此带动了小型底商需求量的增加。

　　目前，商业物业需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标，其次是海淀区。对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。

　　预计：需求稳步增加

　　从市场情况可以预测，经过SARS的洗礼后，北京商业市场将出现重新洗牌的局面。一些规模小、资金实力较为薄弱的商业企业被淘汰，一些大的商业企业将进一步扩大其市场份额。此外，国外零售业巨头的前期工作也即将结束，预计今年下半年将纷纷开业，北京市商业市场竞争将愈演愈烈。

　　在市场方面，开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成为以后北京商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大，商铺选择出售的趋势将越来越明显。

　　今年上半年，北京商业市场虽然受非典的影响，但由于政府控制措施得力，疫情后商业的反弹很快，预计未来购买力的总水平不会有所下降。一些由于SARS的爆发而搁浅的海外零售扩展业务也将继续进行，预计未来北京商业市场的需求将稳中有升。朱婧一