北京市场有1800多家物业管理公司,企业众多，物业管理水平参差不齐，不尽如人意之处甚至管理人员与业主之间的打斗事件也时有发生，物业管理诸多问题暴露无遗，《物业管理条例》的出台也就势在必行了。首部《物业管理条例》颁布后，在社会上引起强烈反响。大多数业内人士认为，新政策的确为解决长期困扰物业管理的一些难以解决的问题指明了方向，提供了方法。但是《物业管理条例》执行起来会遇到很多困难。

　　“皮球”不会再踢了吗

　　当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，这在前期物业管理上有很大突破。条例明确规定，前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。条例要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是招标就可以解决所有问题吗？物业管理的社会化、市场化是要有一定前提的，招标选聘物业公司是物业管理发展方向之一，但它需要有特定的前提，那就是房屋的交付政府要有明确的社区综合验收标准，符合这个标准以后，物业公司才能正式接收小区的管理，业主才入住。从目前北京的情况看，房屋大多是在房屋建筑完成，而小区绿化等配套没有完工的情况下交付，甚至还有不少是毛坯房交付，此时，小区交付给和建设单位毫无关系的物业公司管理，虽然解决了物业公司不用替建设单位背黑锅的问题，但业主将处于更加不利的地位，更会像皮球一样被物业公司和建设单位踢来踢去。个别问题也许会更加突出，比如，小区还没绿化，管理费中包涵绿化费，业主不交，物业公司怎么办？个别业主不闹了吗

　　《物业管理条例》对业主方面的规定，意在保护业主利益，过去物业管理有些问题出在个别业主为了个别的利益而产生，对物业管理服务的不满意影响到了整个社区，条例明确规定，所有业主的决议必须统一通过业主委员会提交到业主大会上选举通过，通过业主大会的决议来实行业主的权利，许多地方专门注明了约束力，比如议事规则是有约束力的，业主大会的决定是有约束力的，业主公约是有约束力的，实际上是把单个业主的权利限制在只有行使投票权和建议权的时候，也就是说业主行为必须服从整体利益，业主从单个行为变成了有委托权的集体行为，其他的时候恐怕只有服从。这一点对物业公司的管理而言是非常有利的，条例已经明确的规定，单个业主无权行使个别的权利，只能在大会决议或共同参与选举投票时才能行使权利，因此法律规定业主大会是最高权利机构，业主委员会是执行机构。但是业主委员会的法律地位到底是什么样的，条例也无法做出明确认证，那么它如何去承担民事责任呢。依据少数服从多数的原则，个别业主的利益在无法形成大多数业主利益的情况下，物业公司就有理有据决解决这部分业主所提出的问题了，但是从业主都是分散的住户家庭的角度看，很多事情即使大家都意见很大，真正办起来也难以齐心协力，要“达到规定人数要求”(2/3)的决议具体操作中会很难，换句话说问题还是会存在。

　　物业收费透明了吗

　　在收费问题上，条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会的制约。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。所以，物业费用的确定应该依据需要提供的服务水准确定。一般来说，高档楼盘的服务项目多一点，物业费用也相应就高。但是物业服务的水准如何确定，由谁来确定？物业服务费涉及到广大群众的切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，如何遵循等价和有偿原则？在国家必要的指导和规范下，业主和物业管理企业根据服务内容和标准如何协商约定？物业管理收费市场化需要一定的条件，小区要有一个真正能代表业主利益的组织，业主委员会真正能监管物业管理收费，能搞清物业公司用于物业管理上的真正花消是多少。做不到这些，物业管理市场化，只能加重业主的物业管理费用。物业公司可以依据《公司法》拒绝业主委员会查账，业主即使聘请专业会计事务所对物业公司进行查账，但是无法杜绝某些不规范的会计事务所与物业公司的串通行为，做出对业主不利的查账结果。虽然物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用由物业管理企业接受委托代收时不得向业主收取手续费等额外费用，但这并不是收费方面的根本问题。张中义