随着地产开发专业细分化趋势日显，商业功能的逐步膨胀，使商业与地产开始联动，将经济的两个重量级板块粘合在一起，形成深圳经济发展的“拳头产品”——商服物业。原本为住宅配套的“副产品”竟然成了项目利润的大头。进入2003年，深圳商业地产市场蓬勃发展，建设中的商业项目近100个。分布范围也相当广泛，从深南大道、地铁沿线到龙岗各个区域，商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。因此，从某种意义上讲，2003年是深圳商业地产的“勃发之年”。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地 产正向生产型地产裂变。

　　目前深圳的商业地产项目，大多是利用商业裙楼而建，一般楼层较多，单层面积不大。通常来说，除非特别繁华的地段，顾客很难上太高的楼层购物。所以，较高的楼层采用类似酒楼、餐厅、美容、影院等服务型的定位比较多。随着城市发展的西移，罗湖商业地位已经有所弱化，东门商圈的商铺由于高度集中，累积量大，营销上鲜有亮点，以致空置现象较为严重，但东门商圈作为深圳最大的商业中心地位，在短期内仍不可动摇；华强北商圈由于位居中心区域，业态定位较好，发展强劲；南山商圈随着交通的改善、住宅业的快速发展，商服市场日益崛起并迅猛发展；东门商圈、华强北商圈与南山商圈呈三足鼎立之势。近年来，深圳宝安房地产发展迅猛，主题商城正在兴起。随着宝安电子城、天虹商场、华润超市、肯德基等商家的进驻，宝安中心片区商圈正迅速形成，尤其是第三产业的发展，使得西乡商圈迅猛崛起，深圳的商业地产正如火如荼。商业地产的异常火爆，一个重要的原因，是同一地段、同样面积的商业地产的利润，远远超过住宅项目的利润。出于对利润最大化的追求，众多开发商纷纷投资商业地产，结果造成建商场的地方越来越多，建商业裙楼的楼盘越来越多，不可避免的空置率也呈上升趋势。商业地产可能带来更大的利润，但商业地产的开发绝不同于住宅的开发。很多开发商建商业或者商业裙楼都仅仅是出于对利润的追求，对商业地产本身缺乏深刻的认识，这就使得深圳商业地产的发展，打上了急功近利的烙印。

　　相对于住宅来说，商圈是变化的，商业地产涉及到的很多方面使其变数无常。商业地产开发较之住宅更具有专业性，其涉及的利益方包括发展商、投资者和商家，是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目。它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深刻的认识。地产大鳄＋商业巨头已经成为地产业一种全新的开发模式，正引起越来越多相关企业的关注。发展商、零售商相互借力，已成为增强开发阵容、扩大开发规模的有效手段。地产大鳄与商业巨头联手这一全新的开发模式，有效地整合了零售商和发展商两方面的资源。对零售商而言，发展商成熟的大型社区可以保证高素质的人流量，从而降低投资风险。这里面，发展商的品牌效应也会起到一定的作用；而对发展商而言，零售巨头的加盟，对消费者无疑是利好，借助零售商的品牌效应，完善了小区的配套设施，有效提升楼盘的附加值，从而促进销售。因此，从这个角度来说，这是一个双赢模式。

　　商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益。发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资产进行长期经营的心态，只有这样，才能拥有将项目做好的原动力。在项目的前期，就要聘请专业公司共同参与商业项目运作。只有专门从事商业地产研究或经营管理的公司，才会与优秀的商业规划企业一同为项目精心地规划、设计以及定位。商业地产的开发，在项目投入的资金大部分回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。商业中心区和政治核心的功能有时会有一种互相侵袭的作用。福田中心区原来应是政治文化中心的地方，但是随着商业的变化，当大量的商业建筑群矗立在这个地方的时候，说明城市的形态已经发生变化。而商圈的兴衰，正是城市形态和功能变迁的一个写照。

　　商业地产的利润大，风险也大。只有把开发商和业主的利益结合在一起，实行统一管理、统一经营、统一产权，充分调动开发商、管理公司、业主三股力量，才能将商业地产做强做大。商业地产并非绝对能赢取巨额利润，开发商要根据项目本身的具体情况，全面分析区域市场，对症下药，深刻把握消费趋势，充分挖掘业态空白点，准确进行商业定位，将商家及消费者的需求整合考虑，才能回避市场风险，商业才能产生最大的效益。刘晓云