将于9月1日实施的《物业管理条例》引起了大家广泛的关注。对于物管条例的出台，业内人士表示了一致的赞许。

　　但是，法律法规总是也有不尽如人意的地方。对此，业内人士认为各地应从当地实际情况出发，尽快制定适应各地的物管条例实施细则，更好地服务于房地产市场。实施细则对法律法规而言，主要是为了更好地操作。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭律师认为 ，如果制订实施细则，以下几点首先是必须考虑的：

　　一、关于物业管理的定义。首先，业主应在物业管理中处于主体地位。只有这样，业主的财产权才可以得到保障，而且会避免今后受到不应有的损害；其次，业主对于物业管理服务公司提供的服务应当具有选择权。业主作为物业管理的主体，完全有权拒绝物业管理服务公司对其提供的所谓管理，代之以自行对物业进行维修、维护和对物业使用秩序进行维护，这个过程，同样是物业管理；第三，业主的权力是由宪法规定的。即便是专门的物业管理企业提供的物业服务活动，也只是物业管理的一种实施方式，虽然在内容和方式上有所区别，其本质是一样的。这种权力是由宪法确定、由物权派生的。

　　二、关于业主的知情权。对于知情权的表述在《条例》的第六条第(八)项有所体现，但是其中规定的知情权是业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权。而业主在物业管理活动中享有的其他权利，特别是对物业财务支出的监督权应明确，应享有更加广泛的、对于整个物业管理中的各项活动的知情权。

　　三、业主大会和业主委员会的法律地位和产生的时间及程序问题。在《条例》中，对于业主大会的规定比较笼统。如作为一个自治组织的业主大会在具备何种情况下可以产生，如果不产生谁会对此负何种责任以及业主委员会成立的条件没有明确规定，这些具体的选择程序不清楚会最终导致操作上的失控。再如《条例》第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。”但是，对于大社区的几千、甚至上万户业主来说，即使通过书面征求意见的形式，也很难做到。还有房屋交付后多久须成立业主委员会、分期交付的房屋是否无限期拖延、入住人数达不到半数能否成立业主委员会等问题都未做详细规定。

　　其四、立法的依据和溯及力。规定首先应有立法说明，解释其文义。其次，应有立法理由，解释为何要立此法。再次，最好能举出立法案例进行对比。没有这样的规定，众多法律专业人士、非专业公民(当然非法律专业公民为多)就无从依此执行。《条例》是从2003年9月1日起施行的，而在条例施行前各地均有相应的物业管理法规，对于各地地方法规与《条例》之间存在的冲突如何适用、各地的法规是否在《条例》实施后自然失效等问题均没有明确。这样势必会造成法规适用上的混乱。

　　另据记者了解，北京市目前正召集有关专家、律师、物管从业人员、政府部门等人员，进行课题研究，结合北京市的实际情况，加紧制定北京市实施物管条例的有关细则。知情人士向记者透露，这个实施细则可能会于10月1日左右出台。如果能出台，将可能成为全国第一个“本地化”的物管条例细则，对北京市物管行业发展起到巨大推动作用，也会对其他地区起到借鉴学习的作用。王伟民