央行日前颁布的房地产金融政策，可谓一石激起千层浪，因为房地产业对银行资金的依赖程度较大，在融资途径较为单一的环境下，金融政策的变化，可能会促使房地产业发生剧烈的整合。

　　新的房地产金融政策算是对历经一年多的泡沫论一个较为客观的结论吗？应该不是，因为新金融政策在推行中可能存在着巨大的变数，导致这种变数最主要的原因可能就是政策 本身的不完善性，在市场经济机制逐步强化的背景中，我们看到了太多的政策因为违背市场机制而陷入无奈而默默无闻。

　　从金融业对于国民经济的重要作用来看，新的房地产金融政策有着很积极的意义，如强调房地产开发企业自有资金的比例，避免房地产一个开发项目多重贷款等措施，对于挤压、消除泡沫都会产生现实的作用。但是，一旦脱离生产环节，涉及与市场更密切的消费环节，就显示出了我国金融体制改革总体上稍显滞后，金融政策形成缺乏相对的独立性。

　　本文将分析新的房地产金融政策存在的几个较大问题，这些问题的存在，可能会使新金融政策遭遇到“抵御”。

　　一、指导新房地产金融政策的产业发展思路是否恰当

　　在新的房地产金融政策形成的过程中，一定存在着对房地产业发展的总体看法，这种看法最终左右着金融政策形成。就像当初决定商业银行要支持国有企业一样，肯定对国有企业的走向有一个大致判断，由于对国有企业的发展判断存在一些问题，金融手段可以对某一类产业(如高成长产业)、企业形态(如大型企业)优惠，而不应该对某一类型的产权(因为其中可能会包括低效益高风险的企业)优惠，导致了一些国有企业有机会破坏“欠债还钱”的基本金融原则。

　　那么，支持新房地产金融政策的产业判断是否正确呢？这似乎是一个被忽略的问题，然而它却又是决定此次金融政策成败的基本性因素。导向此次金融政策形成的产业认知，也许存在一些问题，如果此次新的房地产金融政策出现较大的误差，也许最主要的问题来源于对房地产业的评估出了差错。

　　1、市场能否允许“让所有的人都拥有自己的住宅”

　　中国住宅产业一直存在着忽略住宅消费经济性的泛社会化倾向，这种倾向的主要表现，就是认为我们应该让所有的人都拥有自己的房子，一些地方甚至把这一“理念”写入地方经济发展规划。

　　由于住宅市场必须面临着两大基本矛盾，即住宅消费巨额性与人们收入有限性的矛盾；住宅不可移动性和劳动力移动性的矛盾，这两大矛盾决定了住宅市场必须要由购买和租赁两种消费形式构成。住宅的自有率反映了国民消费水平，根据市场化程度较高的国家现实来看，住宅的自有率与恩格尔系数存在着明显的关系，即恩格尔系数越低，人们越富有，个人拥有住宅的比例越高，同时这一指标也从一个角度反映了国民经济结构。

　　如果抛开感情问题，就经济层面分析住宅消费，由于资源的有限性和人们收入的差别性，市场应该不允许所有的人都拥有自己的住宅，住宅自有率应该受经济发展的制约，如果看得见之手过度干预住宅经济，可能会在实现目标的过程中破坏经济结构。但是，让所有的人都拥有自己的住宅，似乎已经从经济问题上升为社会问题了，社会一直有一种理直气壮的声音：让低收入的人也买得起住宅，仿佛住宅经济运行可以不考虑国民经济背景。正因如此，当有信息表明我国住宅市场空置率较高，而且其中大部分为高档房子的时候，这种声音就更加可以泛社会化了，解决中低收入阶层购买住宅，已经成为了能够让住宅产业继续拉动国民经济发展的重要思路，很多地方政府成为了这一思路的积极拥护者。

　　其中有一个很沉重的潜台词：社会大众面临的社会经济问题很多，其中有些极其紧迫，为什么地方政府对让中低收入阶层拥有自己的住宅情有独钟？有两个经济指标可以十分清楚地表述背后的原因。在很多城市，住宅产业直接和间接为GDP增长贡献了三分之一的份额，城市国有土地使用权出售为地方政府贡献了20%以上的财政收入。

　　这种认知明显地左右了金融政策，鼓励中低收入阶层购买住宅因此成为了新房地产金融政策的重要特色之一。

　　2、国民经济高速发展与高价住宅的关系

　　从国民经济整体的角度分析，有一个问题我们必须清楚，房价持续增长并不是开发商搞的鬼，开发商绝对没有能力联手做局，使整个国家的住宅市场价格持续走高。

　　我国国民经济已经持续多年快速发展，城市经济更是以快于国民经济的速度发展和扩张。在这样的宏观经济背景中，地价不可能与国民经济和城市经济背道而驰，而且土地价格不仅因为城市扩张而供应紧张，还涉及城市基础设施的大量投入，其价格增幅有可能会更大一些，而房价和地价的正相关关系更为明了，较高的地价必须开发较高档次的房子，这是经济规律和经济结构的正常现象。

　　当然，不能够说这不是问题，如果觉得房地产市场有些过热了，存在着泡沫或严重泡沫的可能性，通过政策对于房地产市场调控是很有意义的事情。但是，我们必须十分清楚高价住宅产生的背景，在国民经济快速增长、城市经济快速增长、地价快速增长、客观要求房价也快速增长的背景中，单纯建设更多的低价房是否可行？一旦重要城市的住宅市场价格调头下行，我们面临的难题是否会更大？中低价格的房子是否就没有风险？

　　3、有消费支撑的住宅市场是否就一定没有泡沫

　　在住宅市场是否存在泡沫的争论中，有一种观点认为，此次住宅市场热与上个世纪90年代的房地产市场热有本质性区别，因为它有消费支撑，所以不存在泡沫问题。这种观点似乎已经占据了上风，因为我们看到了在新的房地产市场金融政策中，更多地鼓励中低档房的开发与消费是其主要内容之一。

　　在我国目前的住宅市场中，高档房子空置率较高是一种风险，但是，中低档房子的消费绝非没有泡沫，信用消费是市场经济的必需形式，但也是容易引起泡沫的形式，我们很缺乏信用消费的文化和调控经验。在现实中绝大多数人就自己的收入而言，在消费住宅的时候存在3次跳跃：购买更大一点的面积、购买更好一些的小区、装修得更好一些。实现了3次跳跃以后，每月偿还银行的月供占据自己收入的比例就可能有些过高了。据统计，上海市城镇居民每月家庭财政平均赤字700多元，主要是由住宅消费引起的。另外，还有一种现象必须深刻思考和深度警觉，即我国住宅市场的价格在大众一片呼吁过高的背景中，消费不仅没有得到约束，反而持续提升，中低房子高级化，经济规律似乎失去了对住宅市场的约束。

　　在鼓励中低档房子消费的热潮中，很难说这种消费层次就没有泡沫，它与高档房空置率较高相比，中高档房子的泡沫可能比较容易发生在开发销售过程中，中低档房子的泡沫可能容易发生在消费还款过程中，或者说一个是急性病一个是慢性病。

　　二、是否存在扭曲手段性问题

　　在论述这一问题的时候，我不禁想起了我国曾经的一个改革措施——利(润)改税，这一措施是以失败而告结束的。原因很清楚，原因是它混淆了利润和税收两种不同的手段，使这一措施在运行中永远都这么别扭，此次央行的新房地产金融政策似乎也存在着手段性扭曲问题。

　　对于金融机构来说，在市场经济体制中应该具有自己的独立性，它应该主要关注给什么样的人提供按揭风险概率更小，能够保证它实现收益，致于鼓励、保障什么阶层买房子，应该由政府的其他经济政策来体现。由金融政策来干预商业银行经营以外的事情，持续了商业银行的行政性功能，忽略了市场的内在规律，明显超越了能力界限。在此借用邓小平同志说过的一句话“各级政府都管了很多管不了也管不好的事情”，试图说明市场经济的一个规律，超越范围或扭曲的手段得到的只能是一种与目的相背离的结果，商业银行关注给什么人贷款风险大小是自己的本分，而政府住宅政策倾斜于什么人和商业银行的经营不应该没有直接的关系。

　　三、政策是否存在天然的局限性

　　由于我国金融机制还没有改革到位，作为金融企业来说，它在选择行为的时候，可能缺乏企业性或者说是经营性约束，因此，商业银行的风险规避问题往往需要“家长”来越俎代疱。央行的金融政策还不可能放开一些，让商业银行自己来决定一些具体经营性问题，如怎样判断一个项目的市场前景、风险大小等等，而只能够通过进度等指标一刀切式地制定政策，这可以在一定程度上排斥中国特有的行政权力介入问题，但同时使一些金融机构的内部问题外部化，规定了一些很难为的事项，很像是“自己的孩子不好不能打，一定得打别人的孩子来解决问题”，使新的房地产金融政策可能因此存在一些天然性缺陷，并遭到社会舆论的一些责难。

　　1、地域性是否能够得到充分尊重

　　由于房地产的不可移动性，使房地产市场成为典型的区域性市场，各个地方社会经济背景的差异，导致了房地产市场的强烈异样性，如果全国使用一个共同的政策，很难避免存在一些天然的矛盾。

　　在过剩经济背景中，住宅按揭一直是商业银行比较优质的业务，这是近几年来房地产贷款迅速增加的主要原因。截止到2003年4月，房地产贷款余额已经达到18357亿元，占商业银行贷款余额的17.6%。新的房地产金融政策绝对不想忽视这种业务，但是，如果解决不好地域差异，就会使政策和市场产生巨大的矛盾。

　　实际上，自从我国房地产市场生成以来，许多政策一直没有跳出“以北京、上海为模式制定政策向全国推广”的制度模式，常常引来地方的抱怨。比如政策规定6层以上必须安装电梯，在一些房价只有每平方米1000多元的中小城市，市场根本拒绝这种成本，使这一政策至今没有能够得到执行。

　　在地域性市场这一问题上，可能集中体现为高档房子怎样界定。目前许多城市以经济适用房的2.5倍来界定本城市的高档房子，原来不同档次的房子，仅仅涉及不同的税收政策。由于税收的强制性特点，这种区别比较容易被消费者接受，但对于具有平等关系的金融机构来说，金融政策便可能是一个阻力较大的问题，因为高档房子的界定，在现实中确实存在一些问题。举例来说，北京的经济适用房已经达到了每平方米3000多元，较大户型的经济适用房总价达到40多万元，这样的单价和总价，已经达到或超越了类似于福州这样城市的高档房子，而两类城市居民的收入水平并没有这样的差距，问题也是比较清楚的。

　　比如在一些大中城市，市场定位较好、具有品牌的高档次项目，往往是商业银行追逐提供金融服务的对象，这种业务无疑具有优质业务的内在因素，可这样的项目正好是金融政策所不鼓励的。

　　2、第二套房子怎样界定？商业银行有必要界定第二套房子吗？

　　市场应该具有动态性，特别是像住宅这样具有几十年消费周期的商品，随着社会经济发展，其动态性应该会更强一些，人们会不停地因为需求变化而调整自己的住宅消费，作为金融政策应该与此呼应。

　　改革开放以后，特别是在住宅制度改革以后，更换更好的住宅是我国近几年来城市经济的一道风景线，这样的梯级消费同时也优化了住宅市场的资源配置，起到了启动消费的效果，风险也不大，应该是金融政策所鼓励的消费行为。但是，在我国目前以期房为主的市场来说，一旦某家庭购买增量房子以实现消费升级，一定要在2年左右的时间以后才能够正式搬入新家再出售旧房子，也就意味着在2年左右的时间内，此家庭成为拥有两套住宅者，它必须为自己本应该受政府鼓励的消费行为支付来自商业银行的约束性高利率。

　　其实拥有几套房子和风险并没有必然的关系，就市场角度分析，商业银行也犯不着在这一问题上操心。道理很明显，就像某家庭拥有正常的支付能力，它愿意购买两部以上的轿车，车行会一定要征收第二部车的额外购买费用吗？

　　在市场经济模式中，住宅是一种较好的投资手段。假设有两个家庭都需要向银行按揭，一个拥有200元万现金，购买了二套80万元的住宅，而另外一个家庭只拥有10万元现金，购买40万元的住宅，很显然，对于商业银行来说，前一个家庭的贷款风险要小于后一个家庭。从市场、从把商业银行作为一个经营者的角度分析，商业银行应该注意的是对贷款人风险的评估，以降低经营风险，绝对不允许用没有完全支付的房子作为抵押物再行贷款，进行房地产再投资，而不应该对人家拥有几套房子过度关注，当然，拥有几套房子可以作为评估风险的指标。

　　另外，央行对第二套房子约束性政策这种越位行为，可能会在不自觉中破坏了住宅市场的运行结构。这一政策明显忽略了住宅租赁这种消费形式，有些冤枉了住宅租赁市场。试想，如果大家都只拥有一套住宅，那么住宅租赁市场怎样形成？住宅租赁和自有两种消费形式是住宅市场的两个互通的水池，央行的新房地产金融政策如果不折不扣地得到实施，会人为地干预了两个市场的正常“生态环境”。

　　四、成熟市场是否会来凑热闹

　　必须看到我国目前的住宅市场具有阶段性，即目前的住宅市场是从幼年到童年、青年的时期，这一时期的最大特点在于变化特别大。

　　在计划经济体制中，我国住宅制度的最大特点之一，是住宅资源的超低价格导致了限制生产鼓励消费，使住宅成为了社会最短缺的资源。当住宅资源基本由市场配置以后，社会出现了“开闸放水”般的集中性消费，这样的消费与存量房极其短缺、房地产开发周期长等产生矛盾，因此形成了我国以期房为主的住宅消费市场，初生的房地产开发商比较过度地依赖银行资金也是在这种背景下形成的。但随着五六年住宅投资一直高于GDP增长数倍的速度发展，加之在住宅资源配置转化过程中暗暗积累的大量的集资建房，社会的存量房的积累量也越来越大，很多城市二手房的交易量都开始向50%的份额接近。一旦住宅市场出现二手房占据主导交易量的情况，市场本身驱动的整合力量是相当大的，当出现这种情况的时候，我们可以视为住宅市场的一种成熟现象。

　　当住宅市场成熟的时候，期房将被现房代替，必须注意这不是一个令人愉快的过程，可谓“成长的烦恼”。但是，如果是由金融政策催熟的现房市场，整合的力度和随之而来的负效应，强度可能会更大也更具突然性，恐怕金融政策要难以承受，毕竟目前的住宅市场对拉动GDP正立着赫赫战功。融侨(福建)地产企业发展中心主任 刘福泉