我国业界盼望已久的《物业管理条例》终于出台。对此，本报记者独家采访了长期研究物业管理法律问题的专业人士、江门市物业管理协会秘书长、法学硕士索茂军先生。

　　体现了实事求是的科学态度

　　索茂军说，最早从深圳起步，我国的物管行业经过了20年的发展历程。在物业管理行 业发展的初级阶段，由于我国地域广阔，地区差异性很大，搞一个统一的法规比较困难。现在，群众不仅已经认识、接受了物业管理，认同了在付费条件下享受物业管理服务，并且已经把有没有物业管理及物业管理水平的高低作为选择住房的一个条件。在这样一个背景下出台这个条例，既符合行业发展的客观规律，又具有深厚的群众基础。索茂军认为，《物业管理条例》从五个方面体现了科学与创新：

　　一是关于业主大会投票权问题的规定，没有按习惯上的“户”的概念来界定。同时考虑到不同地区的经济发展和人们居住条件上的差异，条例规定具体办法由各省、自治区、直辖市制定；二是提出了一个全新的“前期物业管理”的概念。这不仅把房地产开发商和物业管理有机地科学地衔接起来，也把业主购房前期与入住以后的物业管理衔接起来。条例的规定把问题解决在交易行为发生之前，也为解决开发商和物业管理公司、业主之间的纠纷及其难以解决的后遗症问题，提供了依据；三是提出房地产开发与物业管理相分离的原则。这对于提高我国物业管理的整体水平具有重要意义；四是提出“物业管理服务”的概念，这是一个科学的准确提法。过去只提物业管理，产生了很多误导性，不仅误导了物管企业，认为物业公司是管理者，业主是被管理者，因而许多小区的“业主公约”都是由物业管理公司制定，让业主执行；其次是误导了业主，认为业主是被管理者，只能被动地执行物业管理公司的规定，不能很好发挥物业所有者的主观能动性。“物业管理服务”这一概念，进一步明确了业主与物业管理公司之间是在合同规定的权利和义务基础上的平等关系；五是关于物业使用与维护的规定，充分体现了法律上的“物权理论”原则。基于此，业主应当具有决定物业使用模式、选择物业管理公司、表决物业收费等有关业主重大利益的权利，科学地界定了物业公司和业主之间处理相互关系的一些原则性准则。

　　对业委会和业主方面的规定尚有不足

　　索茂军认为，作为物业管理条例，在现实操作性上还有两个方面的不足：一是关于业委会的法律地位。索茂军认为，业委会的法律地位如何规定，对于业委会和物业公司处理相关问题时的法律手续十分重要。物业公司是法律地位明确的企业，业委会则缺乏有组织地有效地监督，处于分散的自由性状态，如何代表业主利益呢？业委会法律地位不明确，相应的可操作性规范不具体，也不明确。

　　二是对于业主违反公约和拒交管理费的处罚规定比较少。条例第一条就规定制定条例是为了维护业主和物业管理企业的合法权益，但在具体条文中，尤其是在法律责任上对物业管理公司规定多，对业主方面则缺乏相应规定，有“一边倒”的倾向。整部条例70条，对业主的法律责任只有2～3条原则性规定，没有新意也不具体，对业主的约束显得苍白无力。实际上现在大部分物业公司是比较规范的，由于过去注重宣传保护业主权益，业主对权利比较明确，但对义务方面的意识比较薄弱，在实际管理中，违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象比较多，这方面又难以有法律依据来管理。

　　舆论宣传上要注意全面性

　　索茂军认为，《物业管理条例》出台，核心是保护业主与物业管理公司双方的合法权益，因为双方是平等的合同关系，具有平等的法律地位，不能偏重于某一方。例如条例规定2／3以上业主通过就可以炒掉物业公司，一些媒体宣传就抓住这一点大讲特讲。条例一公布，江门市就有几个小区的业主马上就要炒现有的物业公司，要提前解除合同。谁来承担违约责任？即便是共同承担责任，小区业主是一个人群集合体，没有相应的机构和资金来承担责任，业主违约，物业公司又去找谁来承担责任呢？所以要讲清楚，物业公司如果没有符合合同约定可以解除的条件，业主要炒，就要承担提前解除合同相应的违约责任。像过去那样偏重于保护业主权益的宣传，过分抬高业主的权利地位，也是不利于物业管理行业整体发展的。边防军