6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。联系目前我国房地产行业的现状不难发现，央行意图是要通过货币政策这一宏观调控手段，规范金融企业的房地产信贷业务，挤压房地产业的“泡沫”。《通知》一出，立即在业内引起轩然大波，赞同者有之，反对者有之，各抒己见，种种高论见诸媒体。开发企业诉苦衷情有可原，银行是否受损有待时间检验，而作为普通百姓，欢迎此《通知》的理由有三。
一、房屋质量总体将趋好，由此引起的纠纷将会减少。据中国消费者协会2002年全国商品房投诉通报显示，2002年全国商品房投诉40685件，其中因质量问题引起的25283件，较上一年增幅61.99%。房屋质量问题令买房人伤透了脑筋，多年积蓄换回一件次品，岂能不令人气愤。尤其对于普通百姓不啻于一场灾难。引起房屋质量问题原因很多，但其中最重要的一条是因一些中小开发商急功近利造成的。多年来，由于受利益驱动，大量房地产企业应运而生，其中难免鱼龙混杂、良莠不齐，个别实力不济的开发企业通过各种手段从银行贷款，以“空手套白狼”的方式从事房地产开发，建筑企业为了在激烈竞争中揽到工程，也不得不为其垫资建楼。这种卡法企业一心为了迅速回流资金，哪有心思考虑建筑质量。此次《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。同时商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。《通知》还规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这些规定对于“空手套”选手无疑将是沉重打击，房地产业新一轮“洗牌”运动在所难免。有地产商认为，这些规定将累及地产相关行业的发展，会对行业产生不利影响。但是，应该看到，市场竞争从来都是存在的，只是此刻更加规范，残酷，市场加速了对不合格者的淘汰过程，而真正有实力、管理好的企业最终会脱颖而出。这样市场上就会少一些“花架子楼”、“杂牌楼”，多一些“放心楼”、“名牌楼”，老百姓也会对房屋质量增加一些放心指数。
二、发展普通住房限制高档房，普通百姓将获得有利的贷款支持，将有更多的选房余地。买到低价房，解决住房问题一直是普通百姓的良好愿望，然而一直以来却是可望不可及，价格可以承受的在城郊，甚至在郊区；位置合适的眼看着买不起，只能望楼兴叹。于是，价格、位置适中的经济适用房成了普通百姓的首选，为得到一个房号提前几天排队。此次《通知》规定，房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。央行明确了对房地产行业金融扶持方向，房地产企业向来以银行为靠山，为了继续生存发展，也就不得不迎合银行的“口味”了。央行的规定是明智的，也是及时的，是符合现实情况的。目前现实是小康住宅具有最广阔的需求，超大豪华住宅、别墅一部分满足富人享受生活，一部分参与市场投机，一部分在积压。高档住宅空置率远远高于普通住宅，客观上加大了银行金融风险。一边是上亿平米的积压房，一边是囊中羞涩、急需解决住房的普通百姓，难怪有人慨叹人间冷暖。日前，建设部、发改委和国土资源部联合下发《关于下达2003—2004年经济适用住房建设投资计划的通知》，指出，2003年经济适用住房年度投资规模为1578亿元，年内施工面积20023万平方米，2004年经济适用住房年度投资规模为1663亿元，新开工面积规模12720万平方米。经济适用住房价格经价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高，也不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品。户型面积标准应严格限定为中小套型，要明确界定购买对象。经济适用住房是具有保险性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径。但是，也必须看到市场经济条件下，经济适用房是政府的无奈之举，是过渡性产品。住房最终是要全面走向市场化的，此次央行《通知》依靠金融杠杆作用将促进房产市场朝真正满足最广大普通百姓需求的方向发展，挤压行业泡沫。豪宅、别墅有市场，也需要建，但它决不能是市场主流产品，至少现阶段或者在相当长一段时间内不可以。政府宏观调控作用也在于此，掌握时机，促进市场健康、可持续发展。同时《通知》指出，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。另外规定，对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。虽然有拿富人的钱贴补“穷人”的意思，但规定真正体现了对弱势群体的关爱，“建得广厦千万间，大蔽天下百行尽欢颜”，普通百姓买房梦圆了。
三、土地贷款政策有利于土地加快开发，降低成本，房价看降。
房地产开发的成本主要是两大块，一是土地成本，二是建筑安装成本，而建筑安装成本的弹性不大，所以，土地成本就构成了房价变动的主要因素。土地成本高，而房价低，开发商就可能亏损，亏损的生意没人做。所以，高地价必然带来高房价。很多土地压在开发商手里，有一些开发商并不具备开发的实力，是专门干“炒地”生意的。土地经过炒卖，到了真正搞开发的开发商手里已是层层剥皮，土地成本自然就加大了。北京房地产开发土地成本超过总成本的30%，高房价也就不难理解了。房地产业的巨大利润主要来自于土地储备及地价操作。目前,大规模的圈地运动在北京、上海和广州等大城市中屡见不鲜。圈地需要吸纳大量的资金,因此,在圈地运动中,房地产开发企业跨地区调拨资金的现象非常普遍。此次《通知》规定，各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这必将对房地产市场中愈演愈烈的圈地运动及地价操作产生一定的抑制作用和深层次影响。首先土地储备机构利用银行资金静待土地升值的时间缩短，对自有资金要求增多，即使拿到土地，变现的时间也不得不提前，土地增值几率、幅度会有所降低，开发商开发成本也会相应降低，房价就有望下降。再一点，《通知》规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。这对靠炒地为生、甚至暴富的房地产企业无疑是断了财路，同时也可以避免房地产开发地区失衡，一边开发商云集，房价高的离谱，一边门前冷落车马稀，开发处于“初级阶段”。行业得到均横发展，房价在土地成本下降的情况下回归“自然”，最终获益的是普通百姓。新浪观察员 张中义
