近日,央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)。此举将会对我国房地产市场产生哪些可以预期的影响呢?

　　第一,对房地产市场中愈演愈烈的圈地运动及地价操作会产生一定的抑制作用和深层次影响。房地产业的巨大利润主要来自于土地储备及地价操作。目前,大规模的圈地运动在北京、上海和广州等大城市中屡见不鲜。圈地需要吸纳大量的资金,因此,在这场圈地运动中,房 地产开发企业跨地区调拨资金的现象非常普遍。央行的《通知》规定,商业银行发放房地产贷款只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。另外,在对土地储备机构的信贷支持方面,《通知》规定商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过两年。这些措施均会对圈地运动所导致的部分房地产过热现象起到抑制的作用。

　　第二,房地产开发企业的资金缺口将明显加大,对房地产开发项目的经营产生巨大的负面影响。从房地产开发项目的资金构成来看,通常房地产开发企业的自有资金占30%,有的自有资金甚至不足30%,主要靠流动资金贷款等形式获得大量资金；从商业银行手中贷款获得的资金比例为30%左右；还有建筑施工企业为房地产开发项目垫资比例也要接近30%。此外,个人住房贷款成了房地产开发企业滚动开发的重要现金流之一。如果《通知》规定的严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放贷款,明确建筑施工企业的流动资金贷款用途只能用于购买施工所需的设备,严禁转为垫资房地产开发项目,以及商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款和公积金管理等诸项措施能落实到位,那么房地产开发企业的资金缺口就将成为一个突出的问题。可以预计,这些措施将会起到抑制部分地区房地产投资增幅过高及房地产投资过热倾向的作用。

　　第三,对一些中心城市带高价房及商业用房的销售与开发形成巨大的压力。从目前看,房贷金融工具的不断创新,以及各地政府纷纷推出刺激房地产市场的优惠政策等举措,大大释放了个人的住房购买力。但是,由于目前我国个人信用征信体系尚不完备,跨地区或本地区跨区域购买住房的个人信用状况很难了解和监控,而这种类型的银行信贷资金往往成为一些城市中高价住房和投资性购房的套利资金流,在客观上刺激了高价房供应数量急剧上升和房价的过快上涨,也形成了目前房地产市场中中低价住房供应量缺乏与高价房供应数量急增及高档住宅空置较多之间日益扩大的结构性矛盾。而央行的《通知》调高了购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的首付款比例和贷款利率水平,在一定程度上可以防止个人超量贷款而增加信贷风险,对于限制个人投资性购买高价房和商业用房的非理性冲动具有重大的影响,对抑制高价房及商业用房的购买力具有明显的作用,由此也会抑制目前房价上升过快的势头,引导房地产开发企业多开发适合于中低收入阶层居住的房地产项目,进一步缓解我国房地产市场中突出的结构性矛盾。

　　业内人士指出,银行信贷始终是影响房地产业发展的重要因素之一,房地产开发项目的全部流程都离不开银行信贷资金的有力支持。因此,为改变我国房地产市场中出现的结构性矛盾和解决房地产市场中出现的一系列新问题,在保持房地产信贷政策连续性的同时,央行适时推出了加强管理房地产信贷的新政策,由此将推动我国目前的房地产市场格局发生深刻变化。可以预计,我国房地产市场发生巨变的序幕已经悄悄拉开。虽然央行此番措施在短期内可能还无法产生明显的效应,因为导致目前我国房地产市场结构性矛盾的原因是多方面的,但从长期来看,随着央行通知精神的进一步贯彻落实,我国房地产市场必将出现一场新的变革。

　　(上海证券报记者乐嘉春)