开发商认为房地产开发速度会放慢房价会相应提高而银行也难以规避掉风险

　　刚刚公布的央行房贷新政在房地产业引起巨大反响。

　　近日，中国人民银行就加强房地产信贷业务管理发出通知，对房地产开发贷款对象的开发资质信用等级、前期条件及对土地储备机构发放的抵押贷款的额度等做出严格规定，同 时，央行对银行发放个人住房贷款做出只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人房贷，以及对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人提高个人按揭首付比例，并不再执行优惠住房利率等多项规定。

　　由于此次央行出台的房地产信贷政策收紧了个人住房贷款这只资金口袋，使房地产开发企业在今年4月和5月工商银行及建设银行连续出台的房贷收缩政策后，再次面临资金实力的考验。

　　目前的房地产开发在很大程度上依赖于银行的信贷，在普遍采取期房销售的北京等一些城市绝大多数项目都是在利用个人按揭的资金滚动开发。特别是在今年5月建行对高档住房和商业用房建设企业提高了自有资金比例，并同时降低了贷款占项目总投资的比重后，个人按揭贷款在项目开发建设的整个过程中成为不可缺少的资金来源。而央行的新政策使开发商利用银行贷款盖房的最后一条通道几近关闭。

　　很多开发企业认为，在没有更多的融资渠道的条件下，央行用限制个人贷款及两次以上购房消费的方法降低房地产开发风险不足为取。这种做法虽然会淘汰房地产开发企业中一些实力较差的企业，但好的企业也难免被一刀切掉。由于资金的压力，开发速度会减慢，现房销售会使房价相应提高。有开发企业担心，在目前信用评估体系不够健全的情况下，会在新政策后引发新的变通做法，由此带来市场的混乱。

　　华远房地产公司老总任志强近日发表了言辞激烈的文章，他认为地产金融风险实际上是银行风险，这种风险是由于我国现行的金融体系造成的。由于我国没有开放房地产金融市场，除了银行信贷外，没有更多的金融工具。

　　从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向)仅占0.4%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。

　　从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出口。一是开发资金的信贷依赖于银行，二是物业抵押的信贷依赖于银行，三是购房的消费信贷依赖于银行，四是建筑企业垫付的工程资金依赖于银行。使银行的风险防范面临多种压力。

　　虽然银行要求申请贷款的开发企业须“五证”齐全，并保证有不低于30%的自有资金投入，但由于开发商没有充分的金融手段可利用，无法用股权融资方式扩大资本以满足市场扩张的需求，取得“五证”条件时，银行的信贷已开始以抵押、担保等方式产生了，银行难于规避掉风险。

　　在任志强看来，用楼盘封顶做为前提发放个人住房贷款的做法并不能解决楼盘烂尾问题，并保证贷款的抵押物达到标准化现房程度。其问题是我国的法律没有给抵押权人一个合理的产权人的权力保护。市场上的供需双方完全依赖于银单单一渠道的支持，必然会使银行陷入风险怪圈。对风险的防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，分散银行的金融风险。

　　中国房地产业协会对此项政策也做出了反应。该协会有关负责人认为，央行的房贷收缩政策对于规避房地产开发造成的风险是有利的，但该政策与现行的“商品房销售管理办法”产生了矛盾，依照“商品房销售管理办法”的规定，开发企业取得销售证即通过了银行及土地规划等部门资金、资质的审核，此时的开发企业应具备了“封顶”的基本条件，可以获得银行的贷款。应该说，房地产项目在开发过程中风险始终都会存在，即使楼盘封顶了，仍旧会有水、电、暖等其他方面的风险。银行应该更多注意企业在前期土地抵押等方面造成的风险，而不应把风险截在后期的销售环节上，采用行政权力“堵”的方法会造成企业的不良性循环，易使市场产生混乱。

　　由此看来，央行的信贷紧缩政策刚刚出台，便在房地产界遇到了很大的非议。房地产金融市场的开放，目前看来尚待时日，但新政策引发出的业界反响，透露出房地产企业对国内多渠道融资的渴望，政府及银行系统是否会有新的跟进措施，几乎成了目前所有房地产企业最为关心的热点问题。陆昀