2003年5月10日，由国内三家房地产研究机构———搜房研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所共同发起的“中国房地产TOP 10研究组”在借鉴国外TOP研究理论框架和操作实务的基础上，根据截至2003年4月30日公布的2002年上市公司年报的客观数据，按上市公司总市值、总资产、利润总额、主营业务收入4个指标进行综合评比，在69家房地产上市公司中，确定出2003年中国房地产上市公司综合实力10强。

　　同时，“TOP 10研究组”引进国际上最新“公司财富创造能力(EVA：E con om ic V a lu e A dd ed)”的评价理论和方法，对69家房地产上市公司的绩效进行评价，确定出2003年中国房地产上市公司财富创造能力10强。

　　综合实力10强

　　按上市公司总市值、总资产、利润总额、主营业务收入4个指标进行综合评比，2003年中国房地产上市公司综合实力10强为：陆家嘴名列第一，万科A名列第二，紧随其后的是中华企业、招商局A、北京城建、亚泰集团、中国国贸、金地集团、中远发展、长春经开。

　　该10强房地产上市公司股权结构呈现三大特性：一是上市公司股权结构较佳，公司治理优秀而使得内在经营能力较强。如万科A和金地集团。二是拥有大量优质低价的土地储备，相对于其他上市公司具有先天的竞争优势。陆家嘴、招商局A、中华企业和长春经开是这类上市公司的典型代表。三是大股东实力雄厚，有重组集团内部优质资产的多种机会。此类公司的代表是北京城建和中远发展。

　　从综合实力10强房地产上市公司的经营情况看，专业化是房地产行业发展趋势。在10强房地产上市公司中，以商品房开发和销售为主业的房地产开发公司，比如万科A、金地集团和中远发展等，以其专业化的产品和基本形成的经营模式为公司的持续发展打下了基础，其竞争优势逐渐凸现，这类公司将是房地产行业专业化发展的典范。另一类是以土地开发经营为主的公司，比如陆家嘴和长春经开，拥有大量低价优质土地，这种先天的竞争优势为其专业化发展提供了保障。

　　总市值10强

　　根据2002年12月31日收市股价，对69家房地产上市公司市值进行排名的结果是：陆家嘴、张江高科、世纪中天、外高桥、深深房A、中关村、华侨城A、北京城建、浦东金桥、中国国贸。其中，总部设在上海的占据4席，设在北京的占据3席；陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东金桥均属热点开发区域浦东有丰富的土地储备，这类以土地开发经营为主的公司，一方面通过土地升值获取一级开发收入，另一方面以低成本的土地获取二级开发市场中更高的收益，因此也在股票市场中得到更多的认同。

　　总资产10强

　　按69家房地产上市公司2002年报公布财务报表的客观数据，总资产10强为：第一名北京城建，其次是万科A、陆家嘴、中关村、招商局A、亚泰集团、中华企业、深振业、深长城、深宝安房。其中，除中关村外，9家公司的总资产在2002年均有不同程度的增长，一是以主业经营为核心通过资产置换整合资源，增加总资产，如北京城建和招商局A。二是通过不断扩大主营业务规模而增加总资产，如万科A和亚泰集团。

　　主营业务收入10强

　　按69家房地产上市公司2002年报公布财务报表的客观数据，主营业务收入10强排为：万科A、招商局A、陆家嘴、深振业、中华企业、深长城A、北京城建、三木集团、深天健和亚泰集团。该10强公司主营业务收入呈现以下特点：商品房销售收入是企业的主要支撑；与房地产开发关联的上下游业务收入是重要的组成部分；综合经营或多元化发展构建多层次收入。以房地产开发为主业，关联产业跟进，适时多元是房地产企业的经营之路。

　　利润总额10强

　　按69家房地产上市公司2002年报公布财务报表的客观数据，利润总额10强依次是：陆家嘴、万科A、中华企业、招商局A、华侨城A、浙江广厦、中国国贸、长春经开、张江高科、金融街。从以上公司的利润来源来看，土地开发经营、商品房销售、物业经营是房地产上市公司的三大赢利渠道。

　　财富创造能力10强

　　在对69家房地产上市公司进行综合排名同时，“TOP 10研究组”引进了国际上最新的财富创造能力EVA评价理论和方法，对69家房地产上市公司的绩效进行评价。根据截至2003年4月30日公布的2002年房地产上市公司年报的客观数据，结合房地产行业的有关特性，通过对69家房地产上市公司进行EVA计算，结果显示：排名第一是陆家嘴，招商局A名列第二，排名第三到第十依次是万科A、金融街、中华企业、天创置业、金地集团、天鸿宝业、浙江广厦和津滨发展。在69家房地产上市公司中，EVA为正值的，即真正为股东创造了财富的公司共有20家，占总数的30%左右；而未发挥资本创造财富能力的，EVA值为负值的共有49家，占总数的70%左右。这说明虽然房地产是资本集中的行业，但资本创造财富能力在多数房地产投资中没有真正得到实现。

　　从EVA 10强房地产上市公司和综合实力10强房地产上市公司排名比较看出，在综合实力10强房地产上市公司中，有5家进入财富创造能力10强排名，而综合实力前3强公司，陆家嘴、万科A、招商局A也是EVA排名前3强的公司。这表明，综合实力较强的房地产上市公司，不但具有规模优势，而且财富创造能力强于其他房地产上市公司。陆昀