-本报记者傅旭明

　　自从2001年小户型热销以来，有关争论此起彼伏，而其中未来一年中小户型的市场走势又尤其令人关注，小户型的冷热已经影响到了整个北京市场的竞争态势。

　　从目前各个分析角度来看，虽然其中不乏从调查数据入手，本着客观真实之原则者， 但在调查数据以及分析方法上都暴露出以下问题：其一，以直接询问得来的数据进行分析。这种方法的缺点在于在询问时购房者往往说出了自己理想的预购面积，但在实际购买时却综合了各种个人因素购买了其他面积，这种情况导致数据出现偏差的可能性较大，不能真实地反映出购房者的实际购买行为；其二，虽然综合了各种因素进行分析，但大多停留在横向分析上。

　　而在市场研究方法中，对市场预测分析主要是纵向的时间序列分析，只有在不同的时间点上对同一数据的变化做出分析，才能了解到市场的变化趋势，这需要分析机构对市场有较高的认识和对数据进行过长期地监控。

　　据北京九力营销顾问公司今年春季房展对1000名预购房者的调查，并对包括年龄、家庭收入、居住人口及结构和购房时看重的因素等各个主要的因变量进行对比分析表明，今年小户型在房地产市场占主导地位。

　　购买人群低龄化明显，而其中25岁以下人群需求异常抢眼

　　从去年和今年的购买人群年龄比较来看，35岁以上群体比例几乎相当，而25-35岁之间购买力较强的群体比例却比去年低了将近10个百分点，可见经过近几年的消耗，这部分人群的需求已经开始呈现萎缩状态；而25岁以下群体的购房需求在今年却表现得格外抢眼，相应比例较去年增长了两倍，购房人群的低龄化发展趋势已经异常明显。而低年龄群体购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用。

　　低收入家庭比例有所增加，低总价住宅需求变大

　　其一，从去年和今年购房群体的家庭年收入比较来看，虽然两个曲线变化轨迹基本一致，同时都反映出年收入10万以下的家庭是市场的需求主体，但今年购买群体家庭收入水平斜率(20万以下部分)显然大于去年，具体表现为中低收入水平家庭增加，高收入群体减少，特别是年收入在5万及以下的家庭比例，增加幅度超过了5个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购买小户型住宅的主力群体。

　　其二，从两年的需求总价比较来看，30万以上的总价需求曲线表现出了相当的一致，说明在过去的一年中，该部分需求显示出了一定的稳定性；值得注意的是总价在30万以下的市场需求发生了较大的增长，从去年的21.7%上升到了今年的34.1%，增长幅度超过了10个百分点，而总价30万以下，正是目前大部分小户型住宅的主导价格。

　　综合以上两个因素的分析，我们可以发现，今年的购房者无论是从自身因素“家庭年收入”出发，还是立足于理想因素“需求总价”，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。

　　入住人口逐渐减少，购房者家庭结构迅速转变

　　未来的入住人口数量以及家庭结构也是决定购房者购房面积大小的主要因素。去年的调查数据显示，50%的购房家庭是由“夫妇两人＋孩子”或者“夫妇两人＋老人”的三口之家组成，所以在户型设计上肯定不能小于两居，面积也不会太小；但从今年的数据来看，购房者家庭结构已经发生了巨大变化，以前的三口之家仅占31%，而现在单身、热恋男女、新婚夫妇，甚至于想“单寡独居”的老年夫妻这样的一口或者两口之家成了购房者的主要家庭结构，所占比例高达57%。购房者家庭结构的迅速转变，将为今年小户型住宅热销埋下重重的一笔。

　　2003年，北京的购房群体将在原有的基础上深化三大发展。其一，更加低龄化发展，年轻人越来越多的加入到购房群体中来；其二，更加低价化发展，一方面是购房群体中低收入者越来越多，另一方面是人们对低总价的房子需求越来越大；其三，入住人数mini化发展，入住人口数量越来越少，购房家庭结构主要是一口或者两口之家。以上的三个“低化”发展无疑将对小户型住宅市场起到巨大的支持作用。所以，2003年小户型必将阳光灿烂！