轻轨沿线和CBD地区房价趋涨。同时，三四环以内的高档公寓、五六环的Townhouse产品以及地处四环内外的价位在5000元至7000元/平方米的中档住宅面临降价压力。

　　房价对购房人来讲，永远是关注的焦点。房价是涨还是落，和爱情一样，是个“永恒的话题”，也和对爱情的感受一样，当事人各有各的说法。

　　但无论说房价是涨还是落，判断者都是对北京楼市目前的竞争形式的一种判断。我们试图通过方方面面的采访，从对北京楼市竞争态势的分析，分几个方面对今年的房价走势进行探讨。

　　房价涨落是对楼市竞争的不同判断

　　以伟业顾问总经理林洁为代表的部分业内人士认为，房价是升是降，实际上和供应的产品是有关的，看某种程度上绝对供应上升还是下降。但从开发商目前的心态和销售策略以及楼盘的性价比看，房价还是出现了很明显的降价趋势。随着销售难度和大家竞争意识的提高，开发商对利润的期望值已经普遍没有特别乐观的预期，体现在价位上，多数开发商会选择相对比较保守的策略。但另一方面看，近几年来，房屋性价比在不断提高，从这个意义上说，价格下降还是很明显的趋势。

　　以张宝全为代表的部分开发商则认为：今年房价还是持续稳定，在持续稳定的过程当中出现了个别区域由于城市功能的改变带来升降的细微变化。在房价稳定过程当中有一个很明显的现象，就是由于竞争带来企业对内部管理的加强，使住宅产品成本或者是其他方面费用下降，给房子带来的性能价格比有明显的提升，从这个角度来讲并不是房价回落。

　　郭钧则认为，如果2002年的房价是“牛皮”的话，2003年的房价则是“熊皮”：由于竞争的压力、供应量大等缘故，房价有降的可能。但由于开发整体成本的上升，降也很难降下去。另外从产品供求结构上看，低价位的住宅产品明年比重将会加大，而这些低价位的产品价位是在上升的，因此虽然低价房供应多了，但是低价房本身的定位也是在提升的。

　　以北京金地鸿运房地产公司总经理陈长春为代表的部分开发商认为：平均房价降了是目前很多人强调的一种观点，但北京是一个大城市，有很多区域，产品的分布也不一样，从而导致整个平均价格对买房人在哪个区域做买房决策没有任何意义。

　　从上面几种不同的观点可以看出，事实上，说北京的房价是涨还是落，是大家对北京楼市下一步竞争态势的不同判断。如此一来，不妨在竞争的背景下，从区域、产品类型、不同的开发商不同的经营方式等方面，对北京房价的走势进行分析——

　　区域价格：有涨有落

　　这里的区域不仅指的是东部市场或西部市场，北部市场或南部市场，正如北京金地集团负责人陈长春说的，北京是个大城市，应在大区域的概念上再细分，不同的区域经济，不同的产品分布决定竞争不同，价格走势也不同。

　　首先，价格看涨的区域包括目前的产业或商务、商业经济发展热点区域，如东部的CBD地区、西部的中关村地区、亦庄开发区等区域。影响区域房价的最大因素是供应量、需求量和当地的经济发展概念。一方面，政府的规划加上土地的不可再生性，这些热点区域的供应量已经越来越少，而随着新的一年中，政策和市政设施对这些区域的继续支持，这些热点区域投资空间的不断增长，需求量也会越来越大。这些因素决定这些区域的房价将呈上升趋势。

　　另一方面，随着轻轨及其他市政交通改造力度的加大，如京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带和三线一环沿线地区，因危旧房改造和城市环境整治工程而正在发生变化的南城，都可能出现土地价值大于土地价格的现象，这种区域房价存在上涨空间。

　　就同一区域的同档产品而言与2002年比，2003年有可能出现品质提升价格不变的局面。

　　而某些区域，特别是北京周边的一些居住大社区，由于没有有后劲的区域经济支撑，再加上城市配套不齐全等因素，区域价格有可能出现下落的趋势，方庄和望京应是典型。

　　从类型看：产品不同涨落不一

　　先看经济适用房涨不涨价。据了解，从今年开始，新批准的经济适用住房项目不再限定最高价，而是政府定下基准价，开发商在销售的过程中，可根据房子的楼层、户型和朝向等因素上下浮动正负3%，但整栋楼每套房子的售价代数和必须为零。这虽然不能说经济适用住房涨了或者落价了，但从中可看出，经济适用住房的销售价格也越来越讲究性价比了。

　　再看其他的住宅类型，由于成本的制约和近几年高档公寓高租金的支撑，城区三四环以内的高档公寓一直是开发商投资的热点项目。到去年，随着郊区同总价位高档房选择余地的增加，高档公寓已经出现了供大于求的局面。从今年的高档公寓楼盘的有效供应量看，城区高档公寓项目供大于求的局面不会改变。另一方面，由于竞争，高档公寓的设计、配套和用材都越来越好，建设成本越来越高，这两个市场因素决定2003年城区高档公寓的价格上涨空间不大，但下降空间也很小。豪宅市场和别墅市场也基本如此。Town-house产品则可能出现落价的趋势，一是该类产品的供应量越来越大，项目所在位置也越来越往土地成本相对要低的五环甚至六环，但因生活习惯和生活成本的缘故，这类产品的需求量并没有明显增长，因此，今年，它回归到发源地的本来面貌——普通工薪阶层住宅的可能性比较大。地处四环内外，价位在5000元到7000元/平方米的中档住宅是今年面临压力最大的，这部分产品的供应量一直在增加，同质化现象加重；而总价差不多，品质远远高于它们的新楼盘却越来越多，这部分产品今年有可能降价——事实上，从今春的销售情况看，这类项目有的已经在开始明折让利给买房人。

　　从开发商看：经营理念不同，价格策略有异

　　开发商的经营思路和心态也会体现在价格的涨落上。

　　目前市场上不外四类开发商：

　　一类是品牌公司，品牌公司会以产品为本，靠产品去切市场的蛋糕份额。如万科、金地集团、华润置地、新华远等房地产公司，会致力于增加提高产品品质的成本投入，以不断提高的性价比来体现对市场竞争的应对。由于品牌的支撑，这类公司的楼盘一般价格比较稳定，甚至可能出现上升的趋势。

　　一类是会取巧儿的项目公司，这样的公司往往做特色楼盘，有的选择地段的不可替代，有的在产品的独特性上下工夫，做楼市某一类“惟一”的住宅产品。这样的公司操作的楼盘往往能热销，有可能涨价。

　　一类是“以时间换取生存空间”的开发商，往往在一期低价甚至赔本入市，吸引人气，待小区形象慢慢变好，后期的项目开始涨价，以此获取利润，张宝全的苹果社区应该归此类操作。

　　还有一类是不会也想不到应变的开发商，往往在市场的竞争压力下“死扛”，直到最后不得不降价卖房，但这样的房子能不能买，买房人得自己判断。

　　总之，北京区域多，产品类型多，开发商多，多种因素决定具体楼盘的涨落，买房可根据具体情况判断，但有一个趋势是毋庸置疑的：在竞争的压力下，北京楼市的住宅性价比越来越高。余美英