| 深圳房产巨头金地集团上海再赢千亩大盘 | ||
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| http://house.sina.com.cn 2003年03月17日16:22 经济观察报·地产观察 | ||
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2003年3月，深圳的房产巨头金地(集团)股份有限公司600383.SH上海分公司正在寻找新的办公场所。进入上海不到一年的金地集团，扩张速度令他们自己都有点意想不到。 2月28日，金地集团打败14家竞争对手，和上海市嘉定区土地开发中心签约，拿下2100亩土地进行大规模房产开发。至此，金地在上海的土地储备已达到3000亩。 粤商入沪 在上海3月份的大型房产交易会上，一位地产专业人士统计，目前广东房产巨头们齐聚上海，万科、中海、金地、合生创展、珠江地产、碧桂、富力等纷纷在华东地区跑马圈地，异地扩张。在上海近一年多的土地招标拍卖会上，广东房产商在与上海本地房产商的竞争中屡屡胜出，显示出强大实力。 在1996年完成股份制改造后，2001年在上海交易所上市，金地集团经历了两次战略性转折。前年，金地酝酿第三次战略改革——走出深圳，进行地域上的扩张。目前金地已经形成了以深圳、北京、上海、武汉为中心城市的全国房地产开发布局，也是目前股价最高的房地产上市公司。 金地集团上海公司总经理赵汉忠在接受记者采访时表示：“在进军上海的时间上，金地与万科等深圳房产商相比似乎落后不少。但2001年上市后，我们就进入了快车道，今后5年内，金地上海的业绩将成为集团发展最大的利润增长点。” 据初步统计，金地的3000亩土地储备量为广东房地产商在上海之最。而2100亩大盘也创造了上海单个楼盘土地面积之最。 竞标 2003年1月，金地和上海嘉宝实业(集团)股份有限公司600622.SH合作，在嘉定区的5000亩南翔星城项目开发竞标中胜出，以每亩38万元人民币的价格获得了一期2100亩土地的开发权。 赵汉忠最高兴的是能在竞标中战胜最强劲的一个对手——大华集团和复地集团的联盟。大华是在上海做动迁房起家的房产巨无霸，复地则是上海最大的民营企业复星集团旗下的房地产集团，两家都名列上海本地房产五强之列。 金地将在深圳福田区的经验搬到了上海嘉定：要让政府部门知道你的实力和诚意。 2002年3月，金地上海开始正式运营。赵汉忠发现，上海市区几乎已经没有适合金地投资的土地，“市区所剩无几的旧城改造代价太高，地皮加上动迁成本，每平米都要卖到1万以上才有钱可赚。市区这样的房产太多，投资风险太大。”金地决定到上海城郊寻找机会。 2002年9月，金地和上海嘉宝下属房产公司达成了部分股权转让协议，并借此机会拿下了位于嘉定南翔的一块200亩土地，做联排别墅，取名“格林春晓”。 由于上海嘉宝属于国有相对控股的上市公司，又是嘉定区第一家上市公司。借着这层关系，金地给区政府留下了好印象。 对于此次竞标，赵汉忠感慨良多：“上海每年拿出来进行公开招标的大地块太少了，此次竞标消息虽然并没有广为传播，但还是来了30多家房地产商。” “嘉定区政府要求很高，必须在签约后将100%的买地费用现金打入区政府。这样一来，一半的房产商跑了。接下来应标的14家，其实只有我们和大华复地最有实力。” “我们对竞争对手进行了充分的研究。”金地负责市场的总经理助理何大江解释胜利的原因，“他们的出价是每亩36万多一些。我们不想再拖时间，如果不早下决定，别的开发商就会捷足先登。为此，金地就直接拿出了政府满意的价格。” 而复地相关工作人员的解释是：“我们对投资买地很谨慎，我们出了我们认为应该出的价格。” 为了这块2100亩大盘，金地付出了现金近6亿人民币，因为，金地占这个名为“格林风范”的地块的7成股份，其余3成由上海嘉宝付出。而整块大盘的投资将要花去近30亿人民币。赵汉忠说，“这是我们金地将要开发的最大楼盘。” 资金吃紧？ 在股市普遍低迷的今天，金地的股价也被一些股评家认为跌到了最低点。金地在2002年下半年的预计收入是7.5个亿，而2003年全年的预计收入是20个亿。股评家认为，如果预计能属实，金地的股价将会回升。而金地的这些收益将来自于金地北京和上海即将在2003年开盘的4个楼盘。 在完成了金地上海的3000亩土地的储备后，赵汉忠承认，金地已经几乎用光了之前的自有资金和银行信誉贷款。 根据金地的估算，2001年上市后，金地通过股市融资近10亿，自有资金4-5亿，中行和工行的信用贷款共20亿。这些资金储备给了金地迅速发展的条件。但在北京和上海的圈地，已使这笔资金基本用光。 何大江说，“如果销售情况良好，我们可以很快地进行循环运作。”赵汉忠强调在房产企业中金地负债率并不高，“而且我们都还没有进行过诸如担保贷款之类的举动。” 简单计算一下金地在上海的土地就不难算出，金地在上海的总投资将高达60亿：其中2100亩大盘的“格林风范”30亿；200亩“格林春晓”总投资4亿左右；200亩“格林春岸”总投资4.5亿；另外，金地在浦东上海世博会会址附近圈了一块150亩土地，地价不少于每亩160万人民币，地价就不少于2.4亿，总投资预计将接近20亿元。其后，还有虹口区和普陀区两块地块在洽谈中。 这些投资预计都将要在两年内完成。 如果前期的销售做得不理想，将怎样完成预计收益目标？赵汉忠一点都不担心，他认为，金地在上海的楼盘定价都在3000至6000元之间，正好是上海紧缺的中档价格楼盘。目前的房产泡沫论也只是体现在部分高价楼盘上。 “而且，上海汽车城的发展将带动我们在嘉定的这3个楼盘，38万的价格，我认为还是比较低的，我们有足够的盈利空间。” 最近，市场的两条传闻如果成为现实，也将帮助金地在上海获得更高的收益。一个是政府规划中正在酝酿的上海到嘉定的地铁；还有就是央行可能要颁布的对高价楼盘的5成贷款限制。 有证券市场分析人士表示，金地集团这个2100亩的大盘是很好的增发概念。相信未来，借助配股、增发等融资平台，将有助金地进一步加快扩张步伐。本报记者 周依亭 上海报道
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