都说兵马未动，粮草先行。正在如火如荼建设中的CBD也是这样。随着中央电视台、北京电视台的东迁在即，一些房地产公司已经开始打起了专为两大电视台和跨国大型企业做配套的小公司的主意，先有以小户型热销而闻名的后现代城推出二期的后OFFICE，又有张宝全的苹果社区打出转基因苹果的OFFICE概念，光华路与大望路交叉路口西南角的光华路1号商务公寓近期也将推出……CBD及周边各种物业形态也开始随之丰富起来。

　　小户型住宅项目扎堆CBD周边

　　自2002年9月后现代城一期小户型住宅产品以6200元的低价亮相后，后现代城两个多月热销1000余套的业绩成为去年岁末北京房地产市场的一剂强心针。东区的众多开发商纷纷推出小户型产品，光是在去年年底到今年年初在东区亮相的主打小户型的项目就有富力城一期、苹果、炫特区、风度.柏林等，而且每个项目供应量都有近千套。一时间，紧缺小户型的CBD周边一下子成了小户型扎堆的地方。东区的房产市场竞争进入白热化阶段，白领们和小公司选择的余地也更大了。

　　说起这么多项目都在CBD周边做小户型产品的原因，就不能不提到CBD地区的物业形态。一直以来，CBD的房产项目单价均在一两万元之间，户型主要以200平方米左右的大户型为主，这样的定位俨然只能满足高端客户的需求，而忽略了大量工作在CBD中的中产阶层的需要。中产阶层的购房方向只能以CBD为圆心，以浪费在路上的时间为代价，向远郊区扩散，在CBD地区购房简直成为了一个不可实现的梦想！

　　但也不是每个做小户型的楼盘都能热销，激烈的竞争市场和购房人给开发商提出了更高的产品要求。

　　北京楼市最早的小户型基本上是用大户型改造过来的产品，由于面积小、总价低，购房者基本不挑选朝向、配套和产品的细节。但随着一些原创小户型产品的推出，小户型购买者也开始关注起房子的品质，那些一层16到20户、人挤人的小户型产品已经受到越来越多购房者的质疑，毕竟家是用来住的，再小的户型也不能用舒适做代价来降低品质。

　　小户型堆里又冒出小OFFICE

　　然而市场的变化之快似乎永远超出我们的想象，先是位于朝外大街的神路源酒店在去年年底把自己的酒店标间改成了一个个独立的小型OFFICE，就在大家纷纷看好CBD周边的小户型产品市场之时，后现代城也来了个急刹车，推出了其二期名为后OFFICE的原创写字楼产品，并打出每平方米7000元的该区域写字楼市场最低价。紧接着，苹果社区里的“苹果”一个变三个：青苹果、红苹果和转基因苹果，其中转基因苹果定位为商务楼，而且是主题商务楼：国际传媒港。还在紧锣密鼓进行中的光华路1号项目也定位于小型传媒公司。

　　比起CBD里那些专为跨国大公司准备的、动辄几百平方米的高档写字楼，近期推出的这些小OFFICE，每套面积都在100平方米左右，这些属于写字楼里的小户型，被业内戏称为小OFFICE。产品在外观上打破了CBD传统写字楼的外立面感觉，加入了很多前所未有的超前时尚元素，其目标直指为CBD里的大公司做配套的中小型公司，如活跃在东区的成长型公司和为两大电视台做辅助配套工作的广告制作公司，并在满足他们办公需求的前提下，尽可能满足他们对时尚化、个性化办公环境的要求。　小户型如何发展市场说了算

　　小户型扎堆儿是盲目跟风，还是真正市场需求的体现，业内外越来越多的人提出了这样的质疑。

　　后现代城、炫特区等小户型项目热销之后，又有小OFFICE来冲击CBD的商住市场，这无疑给其他开发商发出了一个警示，是不是小户型的住宅已经走到了尽头呢？

　　说起产品的转型根源，业内人士认为，其实无论是小户型的住宅产品，还是小户型的写字楼产品，谁的出现都不是偶然的，市场的需求才是它存在的最大动力。CBD的住宅市场在经过高档豪宅的洗礼后需要细分，那么他的写字楼市场也同样需要这样的细分。

　　看来在激烈竞争的市场格局下，越来越多的开发商把目光对准综合建筑项目，北京的房地产市场也开始进入复合地产时代。

　　OFFICE代表项目：后现代城二期后OFFICE 苹果社区转基因苹果的OFFICE