根据“北京奥运经济研究”课题组的研究成果，尽管有奥运的利好背景，但今后商品住宅价格走势不会有大幅上扬，而应该有下降空间。原因有三：首先，房地产价格主要取决于市场需求和国民收入水平，虽然近年来北京市民平均收入在稳步增加，但由于商品房价格水平与收入之比明显偏高，因此，北京市民不可能承受高位运行的房价。其次，近年来商品住宅的开复工面积和竣工面积大幅增加，市场供量抑制了房价的高涨。另外，奥运会的特点是短期人流集中，对饭店业的需求较大，而对住宅需求影响十分有限。与此同时，2001年至2005年，北京要完成900多万平方米危旧房改造，共有34万户居民享用的是经济适用房和廉租房。专家们认为，这部分人购房属于政府对房地产市场增加的外部环境干预，一定程度上也抑制了商品房价格的大幅上扬。

　　同时，有关专家提醒奥运板块的写字楼投资者，应对写字楼投资持谨慎态度。专家们认为，奥运板块的写字楼投资收益难以乐观。

　　据了解，目前，集中于亚运村一带的奥运板块写字楼虽然入住率约90%，但租金水平远不及朝阳商务中心区，也比不上中关村科技园区及西城区金融街，原因是该地区比较适合居住，缺少浓厚的商业气氛，不适宜企业办公。有关专家认为，筹办奥运会期间，会有一些围绕奥运建设和商务的公司选择该地区，使入住率和租金保持较高水平，但根据前几届奥运会的经验，奥运会后将产生较大的空置率，租金下滑。写字楼市场的发展趋势取决于市场的供求关系。而未来3到5年内，北京市写字楼的供量将有1300万平方米到1500万平方米。

　　据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，从2002年开始，在申奥成功和加入世贸的影响下，北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮。建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年200公顷至250公顷，2005年100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需求划拨用地为50公顷至60公顷。

　　另据测算，举办奥运会，将使北京市内工厂大量外迁，因此工业用地的出让会有较大幅度增加。而城市危改和借助奥运会炒作房地产住宅项目，也会使住宅建设用地的出让面积大幅度增加。2002年至2007年，北京市土地出让面积将达800公顷至1200公顷。

　　据北京城市规划设计院副总规划师范耀邦介绍，2008年前，南城在基础设施方面也会在奥运利好下有一系列的动作，包括建设北京站南大街、南五环、南六环、开通亦庄线，还清贯穿南城的凉水河，将南中轴线延伸，加快发展亦庄、良乡、黄村等卫星城，南城因此会成为房地产价格相对便宜，发展空间、升值空间较大的地区。

　　商报记者陈志平