最近，京城楼市最引人注目的就是东部地区的数个项目相继认购和开盘，像炫特区、东区国际、苹果社区、珠江罗马嘉园、富力城等，都是以每平方米6000元上下的价位入市，房价大都比该地区原有的一些项目有所降低。这种“6000元开盘现象”说明了什么？是不是一场价格战已经打响？是不是该地区房价开始走低？为此，本刊专门邀请了炫特区的开发商张卫克、东区国际的代理商童渊、策划高手王晓航、李春平等一块讨论，究竟如何看待“6000元开盘现象”？

　　供应量猛增价格战打响

　　童渊：由于去年市政府33号令和一系列土地必须拍卖、招投标、挂牌上市的配套文件出台后，迫使原来手中有地的开发商急于入市，致使某些地区供应量猛增。现在同一地区提供的产品很多，大家所做的品质又非常接近，这个时候比较的就是价格。也就是说从某种程度来讲价格肯定是它取胜的武器。

　　王晓航：这个市场好的时候大家都想多赚钱，现在怎么想呢？就是别赔钱，现在大家都想跑得越快越好，所有的开发商都说，我这个没法慢慢卖，不求高利润，只求快点儿售完。

　　李春平：近期，北京东部区域出现了数个“异常”的低价项目，我们统称为“6000元开盘现象”。那么深层次的原因是什么呢？我认为，一方面是市场供需情况发生了变化，就是要满足“主流消费阶层”的需求，这是“需求拉动”的作用。另外一方面，则是“成本推动”的因素，各发展商获取土地的成本和代价可以说差别很大，可以达到10%以上的幅度，使得一些项目有发动“价格战”的本钱。再一点，激烈的市场竞争，也使一些项目降低了对“利润率”的期望值。这样，在2003年年初，北京东部区域形成了“价格大战”。

　　市场重心从“高端”跌向“中低端”

　　李春平：我认为，在未来，北京楼市的“主流消费阶层”，或者说是“工薪阶层”人群，是购房的“主力军”，其购买的价格范围应该在5000元／平方米上下；换句话来说，发展商不能只为10%—20%的富人建房，而应该为大多数人提供居所。这也是北京楼市由满足“高端消费”向适应“中低端需求”转移规律的要求。

　　童渊：老百姓有个误区，统计局说房价是跌了，便以为所有项目的房价都跌了，实际上对于个别项目没准儿不跌反升，只是因为开发的产品结构发生变化。市场推出的每平方米三四千元的中低档产品多了，每平方米上万元的高档项目少了，整体房价肯定是跌。

　　现在的京城楼市高档的外销房每平方米1500美元以上的还有多少？去年说2000美元以上的只有两个楼盘，光彩国际、瑞城中心，再翻过头，就看1994、1995年的高档项目，那时城东一带全是奔着每平方米2000美元走的，但是现在更多的是徘徊在起价8000多元人民币，卖到最多12000元左右。出了四环更多的就是六七千元，甚至五六千元，这样一拉下去，整个东部地区都在往下降。

　　低价位入市不等于降价

　　张卫克：现在有些媒体都想弄出一个趋势来，房价是上升了还是下降了，房地产市场是变好了还是变坏了。其实我感觉目前的京城楼市正处在一个正常的过程当中，是平稳的、向上发展的趋势。现在做炫特区项目，我们选择了一个性能价格比高一些，整个的总价低一些，购买的难度和门槛低一些，销售速度快一点儿，回收资金快一点儿，能够尽快把整个项目顺利地卖出去。像炫特区刚开盘时均价每平方米5600元带精装修，送家电、家具，有人说房价降了，可现在已经涨到每平方米5750元，以后还要涨，要让已经买房的觉得不吃亏，想退房的舍不得退，最后的目标价格还要高，你说房价是降了，还是涨了？

　　王晓航：所谓的低价位开盘并不等于房价就跌了，不要被这个假象迷惑。不要以为某个楼盘的低价入市就是降价，实际上后面如果有很多人等着买房，房价还要分阶段往上提。

　　李春平：东部区域楼盘的“价格大战”，对广大的消费者来说，当然是件好事，似乎可以花较小的代价买到房子。但也要具体问题具体分析，有些楼盘的“6000元开盘”可能只是“虚拟价格”，实际成交的价格恐怕还是8000元；另外，在这场“6000元开盘”的风暴中，这个区域会有一些项目退出市场，或者二期开发的规划难以继续，原先的承诺不能兑现，这也会产生购买的风险。

　　消费者选择余地增大

　　王晓航：现在有购房需要的，就不要等房价再降而不去消费，不能再委屈自己，我觉得没必要。现在商品房供应量很大，选择余地很大，买房子的时候比以前应该是更放心了，我觉得开发商都在胆战心惊地做产品，盖房子，现在应该是更安全了。消费者也应该善于消费，不要只看哪个房子便宜就去买，不要盼降价就去等，还是要根据你自己实际的需求去购买。

　　童渊：实际上市场的供应量大，使消费者有更多的选择，一旦消费者没有选择的话，他就没有消费权益。也就是说今年明年有可能供应量很大，使整个消费者的权益增加了。

　　李春平：一切的竞争，不管是品牌的竞争，产品竞争还是价格的竞争，实际上都使市场更成熟。对消费者来讲，无论如何竞争肯定使消费者更加有利。消费者可以用同样的钱，买到价格性能比更高的房屋，发展商无论是以降低产品价格来实现，还是通过增加投入来达到的，在理论和现实方面都可以说是一种“降价”的现象和趋势。

　　开发商要努力练“内功”

　　张卫克：现在整个的市场竞争越来越激烈，这样就要求开发商努力提高整体的开发水平，要求开发商要把市场尽可能地细分，针对你的目标客户去生产更加对路的产品。这样才能够控制风险，顺利地把房子卖出去。

　　王晓航：我觉得开发企业需要研究的除了市场之外，更重要的是研究自己。研究自己什么呢？做什么样的产品，开发商是关键。面对竞争，最大的出路是从专业的角度和能力去研究市场的细分，找出自己项目的准确定位。文字整理本报记者刘正非