一位美国中产阶级在北京买不起房只能租房住。
　　一位消费者说，北京连Town house都才卖三、四千元，看来房市快挺不住了。
　　一位业主说，买房投资是一个错误。
　　一位销售商说，CBD的开发商眼都绿了。
　　太多的经济学者提醒北京房产过热。
　　但是，万通冯仑反问“泡沫”：这已经讲过N遍了，但没有结论，因为市场没有永远正确的答案，问题在于，你要学会分析——到底是谁最喜欢讲“泡沫！泡沫！”？他们为什么喜欢这样说？

　　北京楼市“快绷不住了”！这是在岁末年初，最让人们听上去眼热心跳的说法。但是，在市场环境下，任何说法都需要提供翔实的根据。“听风就是雨”不是理性态度，也不能为消费者提供有效的解疑方法。房产对于每个人来说，除去实际的居住用途，应该是一种长线投资行为，所以在选择的时候更应该综合最充分最具体的资讯和意见，盲目轻信和没有依据的判断导致的结果是，个人的非理性狂热酿成的“投机”失败，或者相反，因过度保守而导致丧失难得的机会。

　　在一个良性的市场环境中，“泡沫”的价值也有积极意义，比如它一定程度上促进需求。但“泡沫”是否会导致“崩盘”？或者说，这个“泡沫”的大小是否达到了市场不能承受的程度？回答这个问题，最好的办法是，去看看处在不同位置的人们是如何判断的，而且你应该考虑的是，他们做出此判断的动机和立场是什么？由此，你会根据自己的实际情况，去选择购买时机和投资力度，而不是在乌烟障气的“泡沫”争论中迷失方向。被别人的口水淹死，那太傻了！

　　一个“美国中产”的惊异

　　刚刚从美国回来的刘先生被北京商品房的价格“吓了一跳”。他说，北京的房价高得超乎想象，一个在北四环的“山庄”，竟然开价上千万，也太离谱了。刘先生做经济研究工作，在麦肯锡公司干了6年，他美国230平米的房子(不计算车库在内)前面是草坪，后面是花园，两层楼独门独户的新房，售价不过20万美元。而在美国，像刘先生这样家庭年收入达到十几万美元的已经算是中产阶级了。

　　但这位美国中产阶级在北京却买不起房而是租房住。刘先生认为，北京的房价不按经济规律办事。在北京立水桥旁有一号称是“董事长官邸”的楼盘，和住经济适用房——天通苑里的人看同样的风景，呼吸同样的空气，走同样拥挤的道路，天通苑每平米卖2650多元，但人家卖八、九千。

　　“而且，有一个很奇怪的现象，北京房地产开发商卖不出去房子也不着急。反正有银行撑着。美国就不一样，你很难见到空房子，剩余的房子，开发商贴着钱降价也要卖掉。”

　　在刘先生看来，北京房子从居住环境、配套设施到房屋质量、设计水平比美国房子差远了。不仅如此，北京房地产市场化程度并不高，市民房屋消费水平较低。

　　悉尼一幕会不会重演

　　一位从澳大利亚回国的学者担心北京的房地产会重演悉尼房地产一幕，“悉尼在申奥成功后大兴土木，房价直线上升。在奥运会召开前两年，房价已经停滞，奥运会之后房价就像雪崩一样下跌。”他说，“北京如果盲目扩建和盲目投资的话，也会遭此厄运。”

　　而香港也是很好的例子。做经济研究的刘先生表示，“香港这么小，当时几乎所有人都觉得这个地方这么多人居住，这么多商业机会，房价怎么可能跌呢，但亚洲金融风暴，香港的楼市跌了近50%。”

　　另外，支持房地产“泡沫论”的声音还包括：目前北京有上千家开发商，这本身已经很不正常，而且很多开发商一窝蜂，缺乏对市场走势的判断。从这个意义上讲，北京楼市存在畸型，有待进一步规范。而除了靠大打广告、制造概念拉动销售外，不少开发商销售手段很不规范，甚至低劣，很多消费者购房后直呼上当。房地产质量投诉逐年增加。还有的房地产商敛一大堆身份证到银行办假按揭套现等等。

　　从北京房地产销售情况看，E-FDC总经理雷华表示：“不排除有泡沫成分。”E-FDC销售指数显示，2000年以来，北京楼市E-FDC指数递减，数值越大说明买方市场越活跃，数值越小说明卖方市场越活跃。这意味着目前北京的楼市供大于求。至于有没有泡沫，会不会崩盘，雷华认为目前还有很多因素不能确定。比如假按揭的比例有多大，有多少没有销售的房子是开发商留作租赁的等等。如果不考虑这些因素，仅从统计数据看，北京的楼市还算平稳。

　　雷华认为，判断一个市场是否存在崩盘危险，应该用市场容量来衡量，比如当前人口，外来人口，商业需求。同时还要考虑市场的退出量，比如拆迁量等等。

　　截稿之日，记者拨通北京市建委有关负责人电话，该女士表示，目前北京市政府正联合相关部门对北京房地产整体情况进行评估，至于正不正常，有没有泡沫目前还不能断然下结论。据悉相关统计数据将在本月中旬以后公布。

　　谁最喜欢和最不喜欢讲“泡沫”

　　万通公司董事长冯仑接受时讯记者采访时明确表示，北京房市不会崩盘，也没有大问题。

　　他说在谈北京楼市是否存在“泡沫”之前，首先需要明确的是市场经济下，始终存在四种声音，谁也不会消失：政府担心低收入者买不起房，批评房价太高；经济学家说有泡沫，到处是危险；消费者不断在投诉，抱怨房子质量不好；开发商大声说有机会，还要等。“这四种声音都很有道理，他们都是站在各自的立场上说话。政府要解决公平问题；经济学家不讲泡沫不讲危机，他们就没饭吃了；消费者对商品100%满意也是不可能的，所以他们永远都要投诉；投资商如果不能发现机会，那他们还做什么投资。”

　　冯仑认为目前的一个变化是，说“北京房产有泡沫”的声音盖过了其他声音，而且引起了政府的关注。“但追溯起来，半年前谁的声音大？是消费者的声音。再半年前是投资者的声音大。如果目前说危机的声音再大，大到真的没有人买房了，政府又将开始放大投资者的声音了。”

　　冯仑表示千万不要因为现在说有泡沫存在就忽视别的声音，忽视了房地产对国民经济的拉动，对国家内需的推动。10年来，人的收入提高了，但北京最贵房子的价格并没有怎么涨，但为什么人们还是觉得买不起呢？主要是因为人的欲望变大了。

　　冯仑认为，如果说北京所有房价都应该是所有普通群众都能买得起的房价，这是一种不符合市场经济、不与时俱进的观点。“在市场经济下只有消费者和供应商的关系，不同收入人群的需求和购买力一定是不一样的，消费者自然要分出中、高、低档。”他强调说，北京市场没有问题，普通住宅总量供求接近平衡，高端产品出现结构细分，个别产品过剩。但是不能因为个别产品出现供过于求就认为整体都有问题。

　　“从政策面上，上海退税政策和二手房政策已经释放了大量需求，而北京这两方面还没有或者刚刚启动，一旦发挥作用，仅二手房政策就将对市场产生一个巨大的拉动。北京就业者增加，劳动力尤其是中高人才不断流入，未来5年人们收入增加以及外来投资增加，这些都将支撑北京房地产需求的上扬。”

　　冯仑表示，对房地产竞争而言，最笨的办法是打价格战。“现在CBD不是过热，而是大家太着急了：第一天有CBD，第二天就希望是黄金屋，第三天就成了天价。对照国外的经验，实际上北京现在的CBD仅仅是8岁的姑娘，投资者不能太急于求成。”

　　针对市场中有消费者持币待购，一些楼盘卖得也并不理想的现象，冯仑将之比喻为被逼成的“早恋的孩子”，本来没有的事，大家都说，都怀疑，就跟真的一样，于是两个原本天真无邪的小男女就真的被逼成恋人了。他认为现在的市场也像这个孩子，大家都说泡沫、危机，原本没有的也会被说成一个“真危机”。现在的关键还是要听市场怎么讲，这“俩小孩怎么想”，否则无中生有，原来想买房的、有需求的也不买了。

　　“目前就业、国民经济发展、外来投资，这些宏观指标都很好，你怎么会相信这个市场会崩盘呢？”

　　北京商品房价格只要稍微松动一点，就会释放一大截的需要。20岁-50岁各年龄段都有人购房，而且刚买房没几年的又开始张罗着换房。冯仑认为北京房地产的需求还没有真正释放，现在谈“泡沫”、“崩盘”是自己给自己添乱，是人为抑制需求。

　　专题撰稿 本报记者 陈迎炜