2003年，距个人购房市场打开的1998年是5年，距引无数英雄竞折腰的2008奥运会也是5年，恰处于房地产市场两大动力源的正中央。中间怎么样？中间最遭殃。

　　1998年个人购房市场的打开，释放出了汹涌的购买力，也因此成就了一个又一个稀里糊涂的明星楼盘，在强烈释放了三、四年之后，由于体制变革带来的购买力增长宣告式微，2003年恰处于“恢复性增长”的谷底；2008年奥运会，带给地产市场无限憧憬，但无论是悉尼，还是汉城，都是在临近奥运的一、两年内，地产才开始真正受益，如此看2003年又无缘享用奥运之惠。舅舅不疼，姥姥不爱！

　　2003楼市格局前瞻：需求断层，谁来弥补

　　2003年的确不会有什么购买力集中爆发，但市场也不会断然萧条，两种极端的走势判断都失之偏颇。新的需求在逐渐生成，但其带来的需求力显然无法与1998年释放的“首批商品房购买者”相比。

　　不管能填充多少，新生购买力正在填补着“需求断层”。金网络顾问的杨强宏概括了四大新生购房阶层：

　　一为改善型购房消费正悄然接过购买力的接力棒。目前的主流购房群体，以前是首次购房者占绝对比例，但目前二次购房人群的比例正悄然加大。对于一些价位在每平方米6000元以上的项目，二次购房者比例占到了40%—60%。其中出让了房改房，以置换商品房的人为数不少；

　　二是从2002年下半年开始，危改、拆迁房明显增多。该类购买者，价位需求一般在每平方米5000元或以下，购买群体较为庞大，但购买力较弱，对商品房较挑剔，且决策时间较长；

　　三是没赶上分房末班车的上世纪70年代出生一族，工作了5、6年，稍有积蓄，二手房不愿意买，大房子又买不起，所以小户型就得以风光一时了，非常男女、后现代城也就鱼贯而出；

　　四是“北漂”一族。在此前，对外埠购买力的描述，基本上定位为购置高档房产的有钱人，在京买房纯属买闲房置家业。而现在，属于高知一族，没有北京户口的“北漂”人群正成为中产阶层的一大构成分子，他们从事着收入较丰的白领职业，有较强的进取欲望，对未来预期较有信心，因此义无反顾地加入了购房洪流。一些东边的项目，北漂族比例占到了15%—20%。

　　以上这四类购买力，也有人称之为购买力的“自然增长”，实际上正在逐渐填充大家担心的“购买力断层”。但由于其需求力尚不足以与前几年的“恢复性增长”相提并论，因此，明年、后年的房地产市场增长速度必然放缓。

　　北平西稳，南虚东烈，东部价格战在所难免

　　2003年楼市几人吃饱几人饥？市场能否正常运行，关键看开发规模，因为能看到的有效需求，就这么大，如果伸出的筷子太多，那就难免有挨饿的。北部因为有奥运规划，新盘供应量不会太大。太阳宫虽然近北，但从其目前在售项目的推广策略看，更愿意往东部靠。北四环外的区域，如果是可售项目，那么2003年的争抢不会有什么大的波澜，对于像嘉铭桐城这样终于熬到现房的项目，可谓大大有利。

　　西部市场，一直处于“稳定运行”状态，中关村概念虽然还有点虚，但区域购买力基础硬朗，只要产品定位“对接”无误，即可确保销路。但对于西区开发商而言，西部老盘世纪城2003年的动作，可能还是让人有些头疼，据传世纪城在今年推出的新盘，将会低于前两期的楼盘均价，这种降低门槛的做法，可能会让西区一些“披着美丽外衣”的楼盘更加痛苦不堪。另一条消息是新起点的代理商，将在西三环紫竹桥推出价位在每平方米8000元的写字楼，可谓是“天杀价”的级别！倒是后山地区，为众多业内人士看好，认为是一块相对干净的开发片区。

　　南部市场，今后的梗阻将会是宣武区、崇文区二环、三环以内，移平旧房之后的新生土地，出路何在，如果都是像庄胜崇光那样，一上来就以低折出手，那区域市场只能是过度透支。

　　2003年的主要看点将是东部区域，多个大盘、竞相低价，不问青红皂白，大有将打“价格战”之势。北京奥林匹克花园仍是中低价位强有力竞争者，换照其营销构想，如果销势发生变化，将及时调整总价门槛，如三居从140平方米调到120平方米，二居调到100平方米以下；朝阳公园附近将出一新盘名为“炫特区”，60万平方米的规模，40平方米至80平方米小户型，精装修，一期送家电，开盘均价5500元；华腾园开发商北化地产在从土地储备中心拍回原厂房用地之后，将在东四环侧开发60万平方米大盘，而百环家园开发商则拿下了北人厂用地，一种可能是推出80万平方米的经济适用房，四惠以北将推出一新盘名为“东风时代”，距国贸仅两站地，每平方米均价4300元。

　　东部两翼，也不简单，东北向太阳宫地区，有冠海地产百万平方米社区虎视眈眈，据称其总价门槛不高。而东南向的亦庄，已然独成一统，2002年销售量为80万平方米，2003年预计量为100万平方米，值得关注的是，2003年的卡尔生活会馆，在该项目面前宽House，只会“抱头鼠窜”，因为宽House的面宽是8.4米，而卡尔的面宽是14.4米，是两层Townhouse，价位与金地·格林小镇的Townhouse价位接近。

　　商住亭亭玉立，Townhouse闭门思过

　　从产品层面看，到如今户型好坏、板塔之争，都已是ABC的问题，2002年业界最大的一个收获，或许应数想清楚了“商住”楼怎么盖。在北京房地产职业经理沙龙的年终总结会上，在主持人和泰地产陈森林抛出“商住楼如何发展？”，引起了些许争议，显然，认为商住楼不伦不类的意见，已然不占上风，这在一年前不可能的。

　　在北京房地产市场，产品进化力之强，是其他区域不可比拟的，这与首善之区的包容性以及强大的吸纳力有关，是地缘文化特点，倒不是哪个地产英难的功劳。商住楼在诞生之际，几乎是受到了暴风雨般的抨击，随着像住邦2000、长远天地等项目的火爆，业界看到了这种产品形式的进化态势，那就是“商拒绝住、住拒绝商”，不管这块土地的立项如何，只要功能纯粹，它的生命力就会是长久的。“纯粹”，越来越成为产品立足市场的必要条件与资质。

　　商住楼产品形态的成熟，正表明市场的强烈需求，纯商的商住项目在较长一段时间内，仍有旺盛的生命力，而非“过渡产品”或是“过渡使用品”。代表着IT晴雨表的纳斯达克虽然一蹶不振，但互联网给这个世界带来的影响，却无处不在，借助于网络完成的交易在每个公司比例越来越大，这就是商住楼生命力的源泉所在。

　　那么2003年，会是哪个项目、哪种楼盘，率先展现出产品进化的强劲态势呢？金网络副总经理杨强宏认为，会是小户型住宅，虽然小户型早已有之，但随着住宅需求的主流在向年轻家庭转移，供给产品势必要“对位”主流需求，这时的小户型就不会是追求“快速释放”了，比如竟然有十几平方米的小户型，这就是产品不成熟的表现，尚未进化到位的“原始产品”。随着，上世纪70年代上班族、北漂族成为购买层的重要组成部分，如何打造出高品质、总价低的产品，是2003年的一大主题。

　　杨强宏还认为，自诞生以来备受热议的Townhouse，经过两三年的市场实践，实际上证明尚不可成为市场主流。无论产品如何精致、多么创新、完美无缺，如果所处地区的城市机能不够完善，这个Townhouse的生命力都会有问题。亦庄的几个项目之所以畅销，是因为亦庄已经成为一个市政配套完善、康体设施齐备、有区域产业基础的良性区域。换句话说，像Townhouse这样的低密度产品是一种极为“势力”的产品形式，只挑像模像样的地方展开生存，而不会因为被人当作一种创新产品，就变得热销无阻。

　　2003年房地产难承上惠，远距下福，东区惨烈，总体平稳。

　　商报记者吕尚春／文、宋溪／图