根据伟业顾问日前发布的“2003年北京房地产市场预测报告”，今年楼盘产品会出现一些在功能、规划、户型设计以及需求结构方面的新变化——

　　根据伟业顾问日前发布的“2003年北京房地产市场预测报告”，今年楼盘产品会出现一些在功能、规划、户型设计以及需求结构方面的新变化。

　　使用性质：出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目

　　2003年北京房地产市场中将会出现更多实际功能转化为商务办公功能的居住类物业，同时商住混用类的产品将逐渐退出市场。归结其原因有以下几点：首先，目前居住类建筑与商业金融类物业在开发、销售、使用等各方面存在不少的政策差异，如土地出让金、贷款年限等的不同，这使得发展商将居住物业转化为商务物业的作法有利可图；其次，北京市特定城市区域的发展，如金融街与CBD，会在形成区域内聚集商务物业形态的同时对周边区域产生辐射影响，带动不同梯次、不同档次的商务物业的发展，中档的商务、商业类的物业从物业的建筑特征、使用特征、档次以及客户需求等各方面都与居住类的物业有转换的可能，这给居住物业的功能转化提供了一个便利的条件。

　　社区规划：将出现两种发展趋势

　　一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配套设施规模较大、设施集中，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度的出现了使用效率低，配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。这样的配套设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施和园林景观相混合，其功能更为适合居住者的实际需求，同时分散设置的配套设施也更节约用地。

　　二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。在这里，客户的成熟是最主要的因素。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先，避免因总体的布局效果牺牲单体与户型，也就是避免发展商最后的利润沉淀。

　　楼型特征：具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多

　　这是户型优先的原则在整体规划层面上的体现，因为，从建筑设计的角度来看，一梯少户、标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对优劣观念也在发生改变，比如标准层面积较小的塔楼的户型条件实际是优于进深较大的板楼的，仅仅依靠大进深、一梯多户的大标准层设计增加容积率的开发思路开始为市场所摒弃。

　　户型标准：主流产品向紧凑型面积回归

　　以往北京市场中主流产品的户型面积偏高，这主要是因为，一方面居民对提高居住质量或者说居住面积有着迫切的要求，另一方面早期户型进深较大、公摊面积较多、设计不合理，导致户型实际有效使用面积减少。而随着产品设计质量的不断提高，总面积不变的前提下有效面积增加，从而使户型变得更紧凑，三居室的平均面积由130—150平方米向120—130平方米变化。

　　从市场需求的角度来看，目前市场需求的金字塔中，底层逐渐加大，主流的客户需求档次有所降低，因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。另外一个需要说明的是，虽然主流需求的购买能力降低，但这类客户对居室基本功能的要求并没有减少，如基本的房间个数、附属服务空间的内容等都有相应的要求，此部分客户购买行为理性，精打细算，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型的产品是其寻找的目标。

　　郊区住宅：低层特征更为明显

　　从北京首批低密度住宅居住者的反馈来看，客户更关注郊区住宅真正应该具备的特征。因此，低密度郊区住宅的接天接地性，作为其居住方式的一个主要不同于城市住宅的方面，在设计中将越来越受到重视。同时，客户对于朝向的评价标准有所变化，对于院落、室内空间的丰富更为重视。

　　从市场竞争的角度来看，低密度产品的竞争日趋激烈，产品的优势越来越集中的表现在产品设计的差异之上，竭尽所能的为郊区住宅寻找更为独特的低密度特征诠释，成为业内人士共同的目标。另外，具有成熟的低密度产品设计经验的洋设计更多的进入国内，与前些年洋设计仅仅借助品牌打市场不同，目前外方设计人员能够更多的介入到实际项目的设计工作中，原汁原味的国外低密度设计也是更为强调住宅与天、地的互相融合。

　　空间设计：强调不同功能的居室有不同的室内净高，或是不同的室内地坪高差室内高度与地坪高差的变化实际是室内空间丰富的重要手段。这实际上是追求产品多样性的客户对产品提出的更高要求。室内高度的变化体现在如：特殊层高的起居室、地坪高度抬高的主卧室等。同时这类空间变化的户型也会更多的出现在多层甚至是高层的住宅中，而不是仅仅局限在低密度的住宅产品中。此外，从市场的角度看，单纯追求容积率、在层高与层数方面对产品加以过多的限制的做法会逐渐受到质疑。

　　需求结构：自住型比例上升，投资型比例下降

　　2003年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将有所上升，投资型比例有所下降。从自住需求来看，一方面，低价位项目将在2003年形成强劲的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。商报记者 陈志平