10月末，获悉朝阳区出台了一项新规定：对于未在朝阳区进行税务登记的开发企业，对其项目不予办理“预售登记”。本报记者对此事进行了多方了解，发现这项政策对朝阳区内，特别是CBD核心区内不少在售项目影响很大(由于涉及到各方利益，不便公开被采访者背景资料，因此这里均将被采访者姓名及单位等隐去。)

　　“我们在CBD开发的项目面世时间不长，不过销售情况一直都不错。但是最近朝阳区房地局的一份文件却给我们的项目进展带来了不小的麻烦。”北京某房地产开发公司副总经理告诉记者。该公司所属开发项目之一位于CBD核心区。

　　“预售登记”和企业纳税不是一码事，扯在一起不合理

　　这位副总经理的公司所在地是密云，工商注册和税务登记都是在密云。而按照朝阳区房地局的要求，对于这样“异地经营”的公司，房地局需要得到朝阳区税务局征管科的回执才给予办理“房产预售登记”和“产权登记”。像这样的“异地经营”房地产开发公司在朝阳区不只一个。

　　另一个10月开盘，销售状况非常好的项目，在办理“预售登记”时也遇到了一样的困难。该项目负责人说：“我们最早是在京郊做房地产开发的，工商注册和税务登记也都在那里。在北京我们也不只一个项目，其他区也有。如果每开一个项目都要设立一个分支机构，对我们来说非常不便。以往我们开发了很多项目，都没有遇到任何问题。前一阶段，朝阳区的政策对我们确实有一定影响。据我所知目前采取这一做法的，除了朝阳区，还有海淀区，因为这两个区的房地产开发项目最多。”

　　据了解，朝阳区的这一做法主要依据是新颁布的《税收征管法实施细则》中有关纳税主体和纳税地点的规定。以往营业税都是由纳税主体所在地税务主管机关进行征收的。新的《征管法实施细则》要求异地经营的纳税主体要向经营所在地的主管税务机关申报。不过，目前北京市地税局还没有对此做出明确规定，各区大部分仍然在执行原有的政策和程序。

　　对此项政策，参与朝阳区房地产开发建设的一些项目负责人纷纷提出质疑：“预售登记与企业纳税是不同领域的不同问题，本来分属不同管理机关管理，二者之间没有必然联系。以企业、异地经营、异地纳税为由而不予做预售登记是否合理、合法？”

　　律师提示：

　　如果一个开发企业只是所开发的项目在朝阳区，而其公司办公地点和注册地点均不在朝阳区，那么它就应该向其注册地点所在地税务机关申报、纳税。如果开发企业主要办公场所设在朝阳区，开发项目也在朝阳区，而注册地点却不在这里，这就存在“异地经营”问题，应该向当地税务机关进行税务登记和纳税。

　　如果所开发的项目是“五证”齐全，具有完备的开发和销售条件，合法经营，在房子售出之后，按规定完全符合“房产预售登记”的条件。这与开发公司的纳税情况毫无关系。

　　要开发商在每个项目所在区县都进行纳税登记不可行

　　京城一家知名房地产代理公司的老总认为，几个项目大多在朝阳区，因为“预售登记”不能及时办理，前一阶段这些项目开发和销售进度都受到了一定程度的影响。

　　以往开发商只要开发手续齐备，“五证”齐全，销售合同经过备案，做“预售登记”是很容易的，现在不行了，朝阳区出台了一些新要求。由于这些手续是由开发商负责办理的，所以对于朝阳区新规定的具体内容我不太了解，但它确实对购房者产生了直接影响。其实开发商在其他区也有项目，如果每个区都要重新做一次登记，分别办理纳税手续，对开发商来说就太麻烦了。

　　的确，北京这么大，一个开发公司一般都不止一个项目，一些大企业甚至会有十几个。这些项目不可能在一个行政区内。如果每开发一个项目，都要进行一次税务登记，对于开发公司来说就太麻烦了，这样做合理吗？

　　律师提示：

　　《税法》规定企业要在工商注册所在地纳税。在房地产开发领域，开发企业是纳税主体，房地产项目是由开发公司开发的，开发商是行为主体，缴税的过程是由行为主体完成的。一般如果一个公司虽然有多个项目，但应该由其统一的纳税主体向其纳税主体经营场所所在地的税务机关申报登记和纳税。

　　关于“营业税”的纳税地点，在我国1994年开始实行的《营业税暂行管理条例》中，对于销售不动产有明确的规定，即：“纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税”。不过，在实践当中还存在经济性和可操作性的问题。也就是说，要开发商在其每个项目所在区县都办理纳税手续，在操作成本和经济效率方面都是不可行的。

　　此外，在“税收征管法实施细则”之中，对于异地经营还有一条规定，就是如果应在当地申报而未及时申报的，由机构所在地税务机关补征。

　　用“堵”、“卡的办法留住税源受损的是地方

　　现在朝阳区的房地产开发项目在全市最多，但是房地产开发企业在朝阳区注册的并不多。在采访过程中，开发商们对于朝阳区希望快速发展地方经济的愿望表示理解。但要留住“税源”，用“堵”“卡”的办法，只会给企业经营制造障碍。对于开发商来说，如果不能及时办理“产权登记”和“预售登记”，不仅将直接影响开发商的信誉，而且由于银行按揭不能实现，也会影响销售回款速度，从而就可能影响施工进度，最终受损的还是地方经济建设。

　　如果CBD、朝阳区的房子都做不了登记，银行不能给予支持，项目不能按时完工，消费者信心受到影响，楼就更卖不出去，那样的话也就不会再有人愿意来投资搞开发了，“税源”就会更少。

　　其实，企业在郊区注册，就是因为那里的税收等有一些优惠政策。其实CBD也是国家级的重点建设区域，如果也能采取一些相关政策的话，在这里注册的企业自然也不会少。

　　律师提示：

　　目前在实践当中普遍存在的问题是，企业的注册地点与实际的经营场所不一致。某些区、县由于享受的国家政策不一样，或者地方经济发展思路不同，会在税收等方面有一些区域性的特别规定，给予企业一定的优惠，这样就会吸引一些企业进入。

　　房产无法及时“确权”，受影响的不只是开发商

　　在采访过程中，许多开发商认为，朝阳区的这一做法使所开发的项目不能及时办理“房产预售登记”手续。这样，对于消费者来说就是不能及时“确权”。一方面购房者的权益得不到保证；另一方面，购房人也无法继续办理银行按揭手续，难以得到银行贷款支持。

　　开发商表示，目前客户对于政府方面的有关政策情况并不了解，还以为是开发商出了问题。其实，绝大多数开发商不仅具备足够的开发实力，而且企业本身也完全是依法经营，努力以信誉求发展。现在只是房地产开发领域存在一些问题，并且，目前来自于政府办事程序上的问题，这是开发商无法预料和无力及时解决的。(注：本文中的“律师提示”由北京经纶律师事务所李峥、王立宏律师提供。)

　　编后：

　　谁都知道朝阳区的房地产项目在全市所占的比例最大，但从区政府下发的通知来看，大多数房地产开发企业显然是“墙里开花墙外香”了。其实，做为商人，在依法经营的基础上，当然会为利益的最大化，哪儿有好处往哪儿奔！如果朝阳区在税收方面也有一些相应的优惠政策，不知道这些开发商是不是还愿意“自找麻烦”，到很远的郊区去“落户”呢？

　　赵秉杰、徐冰