据统计，今年北京写字楼市场供应量达到创纪录的300万平方米，再加上未被消化的一部分存量，导致北京写字楼市场连续几个季度走低。写字楼市场的持续低迷，预示着其正在进行结构性变化，2003年将是北京写字楼凸现重大变化的一年。

　　Who——中资机构是主力，外资需求增长缓慢

　　今后几年，奥运工程的建设将带动一批产业的发展，同时也带来更大的商机。近两年来一些外地的房地产发展商纷纷打入北京，抢占市场，有的还计划把总部迁到北京。

　　另一方面，北京的经济发展和城市建设具有持续发展的较强的后劲。根据北京的城市特点和优势条件，高新技术产业链、现代制造业和现代服务业都具有很大的发展潜力。中国城市规划协会副会长柯焕章在“2002年中国写字楼开发策略与市场走势论坛”上如是说。

　　北京协成公司市场研究中心负责人告诉记者，明年北京写字楼市场国外资本的需求增长会相对缓慢。这主要是由于许多跨国企业早已进入中国，他们在中国已经从办事处阶段成功过渡到合资或独资公司阶段，因此，即使在明年有更换写字楼的需要，也只是从A搬到B。

　　不可否认中国加入世贸组织会使银行、保险等外资服务业首先受益，但由于中国对外资银行和保险业的开放是一个循序渐进的过程，对地域和客户方面的限制会逐步取消，这就使外资银行和保险公司在2003年不大可能在北京全面地开展业务，对写字楼等高档物业的需求相应就不会很强烈。而且，即使外资金融业进入中国，他们会更多地把其重点放在上海而不是北京，因为上海目前已经成为中国金融业的中心。

　　Where——“三老将”雄风犹在，“两新兵”虎视眈眈

　　据北京协成公司市场研究中心预计，明年北京写字楼市场的总体供应量将进一步增加，传统的三大板块——CBD、中关村、金融街将呈现出不同走势。同时，奥运村和传媒大道两大生力军的前景看好，实力也不容忽视。

　　CBD规划出台，供应量不升反降。CBD一直都是各方看好的写字楼市场，但今年，CBD及其周边地区写字楼的供应量却呈下降趋势，这主要是因为CBD的正式规划姗姗来迟，在规划明确前，该区域供应处于一个相对的断档期。但在未来三年内会有至少70万平方米的写字楼项目相继投入使用。2003年将有两个项目投入使用，分别是万邦科贸和新亚大厦，供应量为9万平方米左右。

　　中关村热度不减，供应激增。未来中关村的写字楼供应将大幅增加，潜在供应量大约在200万至300万平方米。明年就有90万平方米左右的写字楼将投入使用，潜在供应主要来自中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。

　　金融街供应理性增加，发展态势平稳。今年上半年，由于金融街原有写字楼基本被消化一空，无房可卖导致了市场供应开始断档。但在下半年，随着富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。受申奥成功利好影响，金融街将提前到2006年基本建成。因此，在未来几年里这里的写字楼供应量将稳定增加，预计明年写字楼推案量约为26万左右。

　　奥运村前景看好，启动尚需时日。目前该地块已冻结项目审批，需等到奥运村规划方案整体通过后方会解冻，因此，算上开发需要的时间，正式进入市场最快也要到2003年下半年。目前该地区仅有一个近50万平方米的大型写字楼项目进入审批阶段，其拆迁和市政建设已经基本完成。

　　传媒大道投资百亿，值得关注。“国际传媒大道”与新加坡宏兴国际发展有限公司等6家海内外投资集团成功签约，项目总投资近百亿元。传媒未来城、国际传媒城等大型综合项目在今后几年会相继落成，如此浓重的“传媒风”将带动此地的写字楼市场。

　　另外，北京中原公司的总经理李文杰指出，北京的四环或者四环以外的一些地区陆续开始建成或者已经在规划的一些独立式、花园式、商务式的办公楼，这种类似于美国硅谷办公的形式：环境比较好；临近交通的快速路；同时面积不是很大，单体的面积可能是在5000平方米或者更小一些。从目前整体的北京经济和对写字楼的需求来讲，这种形式的建筑在市场上的生存空间是有一定限制的。

　　What——租金小幅下调，出售形势不容乐观

　　在世界经济大环境的影响下，明年仍存在着某些不确定的因素。比如世界的一些格局特别是重大事件，对世界的经济，特别是对写字楼的租金方面的影响。但是中国在世界经济中整体发展是比较好的地方，短期之内应该不存在降幅比较大的可能性。

　　因此，“中原”和“协成”两家公司都认为，对于写字楼出租市场而言，预计明年的租金走势会保持微幅下降趋势，市场存量越来越大，而市场吸纳能力有限，需求增长的速度缓于供给增长的速度，其所造成的结果只能是空置量的加大和租金水平的降低。

　　李文杰总经理在“2002年中国写字楼开发策略与市场走势论坛”发言中提醒：未来的两到三年里面，有超过90%的客户还是希望以租为主，根据市场情况，适当地购买一些写字楼占客户的比例不到10%。他们认为在市场方面，写字楼的价格仍然过高。

　　由于写字楼的大量供给以及开发商自身实力等因素，今后的写字楼在推向市场时一般多采取以售为主的销售策略，这样就可以尽快回收资金、降低风险。这种销售方式的改变，是写字楼市场激烈竞争的结果，也是利润重新分配组合的结果。对于开发商而言，以售为主可以在保证合理利润的基础上，尽快完成销售工作；对于购买者而言，则可以较低的成本获得不动产。

　　但国际上最好的写字楼基本是只租不售，因为统一的产权才能保障高品质的物业管理质量和良好的客户质量，使项目得以保值增值。开发商出售写字楼，追求的是短期利益，买家多是以投资为目的，不利于市场稳定。同时，产权分割后不便统一管理，为项目的长远平稳发展埋下“路障”。

　　协成公司市场研究中心的观点是，激烈的竞争和大量的供给所造成的结果只能是写字楼销售压力加大，售价难以上扬。蔡雪婧