物业纠纷已成为房地产业难治的顽症，业主不满，物业公司发展举步维艰。在北京康城日前召开的京、沪、穗三地物业管理交流、研讨会暨第四届北京物业管理论坛上，与会者普遍认为，其中很大一部分原因源自法规的缺位，正在征求意见的物业管理条例仍有许多欠缺。

　　物业管理法规还有盲区

　　目前在北京，属于发展商投资的物业管理公司占87%，还有一些境外的和其他的物业管理公司不依附于发展商。投资者在和业主委员会以及物业管理公司，互相之间的责、权、利的明确和划分还有比较多的含糊之处。

　　物业公司的固定资产可以由物业公司处置，但业主委员会或业主认为，这些固定资产已经在物业管理费里面进行了折旧，这个固定资产应该全部交给业主，这一问题目前尚没有具体的规定。

　　现在所有的物业管理政策和法规有一个很大的弱项，就是房改房的物业管理：房改之后，产权人发生变化，物业管理费谁来交？财政部有个文件规定原则上由业主个人承担，但调查发现，大部分仍然由单位交，也就是说单位不是产权人，但是还在帮产权人交物业费包括维修费；物业管理条例征求意见稿规定，原则上一个物业管理区内由一个物业管理企业统一管理，但一个小区里面可能有几个单位，几个不同的物业管理公司，这个问题怎么处理也是一个难题；房改后，售房单位对房子质量问题应承担的责任也没有明确规定。现在各行各业都在进行后勤改革，这些问题带有普遍性，需要各个部门联合解决。

　　业主委员会有权利，但是他不能承担责任，也就是说真正发生纠纷，或者法律诉讼，物业公司虽然和业主委员会签了法律合同，但只能针对单个的业主；对于业主拖欠的物业管理费，业主委员会也没有办法进行经济赔偿等。目前的物业管理条例征求意见稿，对业主委员会违规的罚款基本上没有，只有业主委员会若违反政策、法律有相应的罚则。

　　物业管理是高风险的行业，现在所有的国有企事业单位的物业资产都没有保险，物业专家认为，应该强制性地买保险，而且作为物业管理费用里面的一项。共用的供暖、水泵等设备出了问题是由物业管理公司赔还是由业主赔？一旦发生天灾人祸，还牵扯到重建的问题。但是建设部物业管理委托合同示范文本，新的物业管理条例征求意见稿，对业主共同所有的财产没有要求买保险。现在执行的物业收费办法(196号文)规定也没有保险费这一项。一个大楼被烧毁了，靠物业公司的注册资金去赔偿，这不是市场化的规则，也赔不起。

　　开发商大包大揽留下后患

　　开发商和代理商为了达到销售目的，在没有物业管理主体资格的情况下，就物业管理做了一些不负责任的解答和承诺，业主入住后容易造成纠纷，而这个纠纷往往就成了物业管理公司的纠纷，如果是外企业委托的物业管理公司可以直接以法人的身份和开发公司的法人进行交涉，但是自建自管的物业公司，业主说你是开发商的物业公司，所以你要负责，就往往难于解决问题。

　　开发商的楼书经常随意画画，效果图画，什么都画，业主在入住之后，就把开发商画的画作为实物照片和物业管理公司交涉，而物业管理公司非常难办。

　　房地产开发讲究一个资金控制、质量控制、进度控制，抢工期造成工程质量很大的问题。开发商以及施工单位维修又不及时，推三阻四，造成业主逆反心理，业主就嫁祸于物业公司，拒交物业管理费，或者投诉物业公司，这个问题相当严重。

　　收费没有明确规定

　　就物管费交付的起始日期，物业公司经常同业主打架，物业公司认为所有业主都应从统一的入住时间开始付费，即使业主没入住也应交费，而业主坚持什么时候住进去才交费；空置房是交100%还是多少物业费；电梯费与楼层的关系，这些都有必要在相应的法规里面制定一个原则性的规定。

　　众所周知，维修基金是按照售房款交的，也就是说按房价款的2%、3%来交，这个规则不太合适，因为房价款可能有折扣，购买时间不同，房价款也不同，这是不合理的。应该按照建筑面积交维修基金。

　　物业管理费的确定，有承包制和报销制两种。现在国内实行承包制，物业管理企业开了发票，业主按每平方米三块钱交给物业公司，产权应该是物业公司的，用不完还要还给业主，管理上是讲不通的。如实行报销制，酬金从哪里来又没有规定。也就是说，究竟实行承包制还是报销制，还有税怎么交，都不清楚。陈雪根