明天是北京申奥成功一周年，中国房地产业协会秘书长顾云昌将奥运会比喻为“推动北京房产卫星升空的第三只火箭”，但北京亚运村地区的住宅在第一个年头里经历了火了三四个月后走向平淡的市场变迁，未来的“奥运”楼盘前景究竟如何？

　　可以肯定的是，在奥运大旗的吸引下，大片的土地、大批的开发商将涌入开发市场，京城地产的竞争将进一步加剧，这对发展商来说，提升产品品质、扩大市场占有率可能会越来越难，却给广大购房者带来一个福音：甭管今后房价高低与否，但房子的性价比肯定会越来越好。

　　“奥运村”周边开发缓慢

　　去年7月，北京申奥成功，受政府投资1800个亿用于城市基础设施建设的利好消息鼓舞，亚运村地区的住宅销售火了一阵子。但也仅过了三四个月的时间，这把“火”似乎越来越弱。随着亚运村地区的大规模建设的启动，目前该区域的房地产市场发展状况如何呢?

　　不难发现，申奥成功初期，亚运村地区的住宅销售之所以“火”，并不是因为增加了许多新的投资者，而是这些项目原有的潜在客户。他们或是因为亚运村的交通，或是因为某些项目的地理位置及周边环境不甚理想而暂缓投资，想看看奥运是否能真的申办下来再做决定。一些投资者认为，“奥运”是一个短期行为，过了2008年，投资行为可能将不复存在，投资奥运的核心区住宅还要付出6年住在大工地上的代价，况且，东有望京近800公顷的大社区，西有西三旗、回龙观等居住地，要想在这期间获利的可能性并不算大。

　　众所周知，在“奥运村”的辐射区域内，目前可以知道的潜在供应量约为400万平方米，供应重点仍然是北苑以北的区域，其次为京昌高速沿线的地段，这两大片在近期可能的供应量，将占到整个奥运概念区域供应总量的80%。同时，虽然近期区内新增供应量相对较少，但由于区内现有的未被市场吸纳消化的供应量仍然较大，所以，在交通等相关配套条件及品质未出现明显提升与超越的前提下，区内各类物业的价格将保持在目前水平。

　　近期，北京市有关部门负责人表示，2008年奥运会的相关建设不能操之过急，在“严密的条件下”按国际奥委会有关惯例，就奥运的投资、开发、施工等向国际公开招标。受此种形势的直接影响，奥运村周边区域内的房地产开发在未来一段时间内，将呈较缓慢增长态势。

　　与此同时，亚北地区却显出了比奥运核心区更受益的态势。不但核心区北部的几个中高档物业在去年7月之后销售畅旺，五环以北至昌平县境内的众多中低档住宅区更是再次显示了“上风上水”的优势，掀动新的销售热潮。

　　究其原因，主要是借助了中关村和温榆河别墅区的外力。首先，随着中关村核心区内商务氛围渐浓而居住类项目供应不及，加上中关村行政区属东扩，也必然将间接或直接带动产业机构在京昌高速沿线及其以东地段内的投资；其次，作为北京最早的别墅开发地带之一，至少已推出十余个高档别墅社区的温榆河岸，将进一步形成项目总量超过20个、建筑总量近300万平方米的“温榆河别墅带”。毗邻涉外商务和使馆区的办公、购物便利，直接机场、交通便捷，使得这里成为京城富人区的首选。

　　奥运楼盘还能热多久

　　从悉尼的经验看，从申办成功到举办的七八年的时间里，城市房价翻了一番，但考虑到国情和城市经济等多方面原因，越来越多的人开始关注：北京的奥运楼盘还能热多久？会不会在奥运后迅速下跌？

　　北京奥林匹克花园老总卢铿乐观地表示，“奥运所带来的商机我们很难预料”。他认为这主要出于三点原因：一是体育产业在中国才刚刚开始，2008年是一个机会，在未来若干年中，中国的体育产业发展会非常快，所以，奥运所带来的商机我们很难预料；二是一个人一生中最重要的因素是健康，物质文明越高，人们对健康的要求就越高；三是体育对年轻人具有很大的感召力，中老年人和儿童也很喜欢。

　　今典花园老总张宝全旗帜鲜明地提出，奥运后地产不会立即下跌。他认为，北京现在大部分是个人购房，正是由于政策的局限性，包括土地政策和法规方面的问题，北京房地产投资方面不是很活跃，这样市场就难以形成泡沫，所以说政策制约了我们房地产市场的高速发展，或者是很好的发展，同时也给市场带来另一个作用，那就是相对稳定。

　　对张宝全的观点，华远集团总裁任志强也表示了赞同。他表示：“中国和别的国家不一样，在加入世界贸易组织成员国之后，我估计北京会有连续十年左右的高速平衡增长，所以我看北京的奥运应该比世界各国的奥运更乐观一点，不管是地产还是其他方面。”

　　面对奥运所带来的光明前景，也有一些开发商认为，随着北京市政基础设施的建设、环境的改善及中关村、CBD、开发区、边缘集团的开发，居民居住观念的改变，在各个区域的均好性越来越接近的情况下，奥运楼盘的优势将会随着比赛的结束而逐渐淡化。

　　今典花园老总张宝全认为：举办奥运会会加强城市功能的均衡。这种均衡体现在两个方面，一是大家认为奥运村附近房子特别好卖，二是由于奥运场馆及其他设施的建设，使这个地区的价值有了新的发现，如果你已经拿下这块地了，就赚了这个土地的增值，否则就没有什么赚头。

　　对此，现代城老总潘石屹特别指出，奥运规划一定要考虑相关配套，而不是“一锤子买卖”。在他看来，奥运村和CBD、中关村三个区域其实各有特点，CBD非常多元化，但奥运村这边的“午夜品种”比较单一，这是一个较大的弊病。因此，他认为除了场馆之外还需要有一些商业的、文化的场馆配套。关键问题就是奥运村的方案的制订，这个方案是不是可以用句时髦的话说“可持续发展”，而不是“一锤子买卖”，开完奥运会场馆的使用问题很重要。

　　原北京奥申委工程规划部副部长、北京市规划委员会副主任黄燕说，许多城市基础设施和体育场馆的建设都是“十五”期间定下的规划，申奥成功后，根据奥运会的主题，某些方面会做一定的深化调整，包括绿地系统规划、交通规划、历史文化名城规划及总体规划方面要完善并与奥运主题相契合。奥运村的总建筑面积为47万平方米，其中36万平方米的高级公寓将作为运动员村，奥运后这些公寓将转为民用住宅。公寓的投资建设方可在奥运前销售，也可在奥运后销售，但必须与购房人签订合同，保证奥运后才能入住，根据惯例，运动员公寓提前建成也不许入住。所以参加运动员村投资招标的投资建设方必须按向奥委会承诺的设施和入住条件实施。郭鸿宾

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