申奥成功一周年，人们纪念这一历史性时刻，与此同时，更多展望2008奥运盛会的前景，尤其是恰逢商机的地产界人士。上周由本刊发起举办的“奥运地产前景峰会”见证了楼市对奥运的热情。

　　奥运经济的最大魅力在于，1800亿元人民币基础设施建设财政支出将集中投放在不大的区域，奥运商机的强辐射力将波及整个北京乃至全国。

　　无疑，房地产业是奥运经济最直接的受益者之一。随着基础设施建设加快，环境改善将极大地提升居住品质，房子“含金量”增加，发展商与购房人都是赢家。

　　近年来，市场化运作与房改推进引发了楼市繁荣，而申奥成功更为楼市“提速”。

　　一年前，有多少楼盘借申奥的喜庆气氛热销，像华亭嘉园、依林佳园、亚运新新家园、嘉铭园等项目涨幅都在200到400元之间。一年后，奥运地产的前景让更多商家倾力打造精品楼盘，新近推出的北京青年城、北京奥林匹克花园等都成为楼市中的“沸点”楼盘。

　　于是，有业内人士称，借奥运“东风”，北京楼市至少再火爆7年。

　　奥运不仅是“眼球”经济

　　奥运会，这一世界级别体育盛会无疑将吸引全球的目光。主办国的场馆建设与基础设施投资将推动本国经济，“奥运经济”这一经济新概念便应运而生。

　　体育已不再是单纯的运动概念。从1984年洛杉机奥运会开始，历届主办国就把奥运会当作是推动经济的机器，奥运会带给主办国经济的益处相当可观。

　　据资料统计，1984年洛杉机奥运会在政府没有一分钱投入的情况下直接收益达2.5亿美元；1988年汉城奥运会使当年韩国经济出现12.4%的增长，一举跃进亚洲四小龙行列；2000年悉尼奥运会仅旅游一项，给澳洲带来的总收入就达42.7亿美元。

　　从北京申办奥运成功那一刻起，眨眼之间，奥运经济就扑面而来。高盛集团在一份报告中称，2008年奥运会将给中国带来长期的利益，估计奥运会将使中国在2002-2008年间GDP每年增长0.3%，其刺激作用还将在2008年后持续。据国家统计局的报告称，7年下来对中国经济累计的贡献将达到1.38万亿元，而举办2008年奥运会的成本仅为2800亿人民币，最多不超过3000亿，这笔款项由中央政府和北京市政府两级财政支出。

　　据悉，北京市已经决定在未来5年中，对城市基础设施建设创纪录地投入1800亿元人民币，重点建设142个项目，全力缩短与国外同等地位大城市的差距。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网络；450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。

　　在场馆方面，北京将新建奥运场馆8个，改造旧有场馆13个，加上按计划本来要建设的11个，北京将拥有设施完善、完全符合奥林匹克比赛要求的大中型场馆32个。

　　奥运不仅仅是“眼球”经济，也成为未来7年贯穿中国经济发展的一条主线。世界级的盛会对房地产的需求格外地突现出来，这对国内房地产市场来说是个长达7年以上的利好。

　　房地产遭遇奥运商机

　　奥运势必带动北京的基建及房地产发展，基础设施建设的最大受益者就是房地产商。

　　北京将会发展成国际型大都市，许多国外投资机构将会进驻，导致市区内的商业写字楼需求大量增加，为其提供居住的物业投资价值也是将大幅攀升。

　　规划中占地12平方公里的奥运场馆中心区奥林匹克公园，是2008年北京奥运会的心脏，北京市中轴线与北四环路交叉点以北，将规划建设成为集体育、文化、展览、休闲、观光旅游为一体，并有配套商业、酒店、会议等服务设施的多功能区域和充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心。这儿将容纳44%的奥运比赛场馆和绝大多数服务设施，规划总用地约1135公顷，其中森林公园约680公顷，奥运中心区用地约405公顷，中华民族园及部分北中轴路用地约50公顷。包括奥运村、记者村、新闻中心、国际广播电视中心以及14个比赛场馆在内的大部分设施都将集中在这里。

　　今后，原有的亚运村核心区、亚北地区与新兴的奥运村地区将连成一片，共同形成一个超大规模的物业集聚区，有专家称之为“大奥运地区”。它的大致范围是，北到立水桥附近、东至小营路、西可延至京昌高速公路、南最远可达北三环。这个非清晰的边界，是一个奥运概念区域。

　　目前，大奥运地区仅在售的住宅项目就有30个之多，总规模达到了840多万平方米，市场供应量十分巨大，远远超过了望京地区和中关村-万柳地区，成为城北最大的住宅类商品房集中供应区域。在可以预见的未来几年内，奥运作为一个重大的事件，将对区域内计划开发的住宅项目，均产生较为重大的影响——政府会加大对于亚运村与申奥相关之基础设施改造，这种投入的加大，非常有利于促使亚运村完成自身发展过程中的第二次质变。

　　交通设施会首先得到改善，而这种改善对于房地产销售的影响将是非常直观和直接的。

　　北京市民对亚运村地区的关注程度会进一步加强，从而使这一地区楼盘的广告推广效果得到强化。

　　值得开发商格外关注的是奥运建设及宣传过程中会为亚运村楼盘带来数量可观的外地购房者，因为申奥过程会大大强化亚运村在外地人心目中的印象。

　　申奥这一对外宣传过程，也为亚运村地区的重新涉外化、国际化提供了一个机会。

　　由于每次奥运村的建设总会体现当时最先进之居住理念，所以客户肯定会对真正奥运概念的楼盘产生良好的期待，这也为开发商强化自己的销售提供了一个有利的基础。

　　在悉尼奥运会中，随着场馆的建设吸引了大量参观人流。申奥成功后北京也会效仿，这一巨大的人气带动，对开发商的价值是非常重大的。

　　京城楼市再火7年？

　　奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年难遇的机会。在2008年之前的7年时间里，楼市将面临怎样的机遇与挑战？奥运概念房产的价值会不会在2008年之后涨停甚至缩水？

　　去年申奥成功之际，万通集团主席冯仑认为，这次申奥成功对北京的房地产业是个大利好，高档住房价格涨到每平方米2万元不成问题。这一争议性预言对很多发展商极具诱惑力。

　　也有业内人士对此忧心重重，当年海口、北海、惠州吸引了以千亿计的国内资本，留下至今难以收拾的烂尾房。北京市场不应重蹈覆辙。专家指出，奥运刺激房地产，但楼市要拒绝奥运经济泡沫，要正视北京地产的先天不足，如房价虚高、设计落后、建设不配套、管理滞后等。

　　悉尼举办奥运会，对当地的房地产起到了相当积极的刺激作用，但是奥运之后，悉尼的房地产市场却经历了一个相对停滞的状态。冷静的万科董事长王石认为，一个城市的发展不仅考虑眼前六七年的事情，还要考虑得更长远，开发商不仅仅把申办奥运的成功作为房地产投资因素，还要考虑更长远的持续发展因素。评价一个城市地产价格是否合适有一个参照系数，即城市平均房价与城市家庭收入的一个比例。有资料统计，北京的房价收入比在全国最高是11：1。奥运概念必然会推动北京房价继续上扬，如果7年间北京的家庭收入没有按比例增长，将会给北京留下大面积的空置房。

　　一些房地产商认为，北京的房地产市场提前“预支”了奥运概念，亚运村及奥运村的房地产项目价格早已居高不下，价格空间相对较小，房地产项目也有些供过于求，今后房价迅速上升的可能性并不大。因此，今后一段时间内，奥运地产项目将处于高位盘整状态。奥运地产长期趋好必定无疑，其价格回落可能要到奥运会以后。

　　7个春秋是房地产企业和时间赛跑的倒计时。奥运会也将是各地发展商抢占北京地产市场的一次巨大机遇。离奥运会的正式举办的7年里，若房企机制灵活，市场意识强，就会在这次“地产奥运会”中拔得头筹。

　　谁是奥运地产赢家？

　　近日，奥运场馆工程正式进入招投标、设计开工阶段，奥运给北部城区带来的市政、道路改善将逐渐显露，今年有不少新楼将借势开盘，原有项目也信心不减。

　　上周成功举办的奥运地产前景峰会经过精心筛选，为购房者推介了华亭嘉园、嘉铭.桐城、亚运新新家园、倚林佳园、北京青年城、北京奥林匹克花园六大最适合购房人居住的项目。

　　华润(北京)置地旗下的“华亭嘉园”号称“亚运新村”，是均价在每平方米10000元以上的大型高档社区。位于北四环中路，地处亚运村与中关村的中间地带。东临外国专家公寓，西傍中华民族园，社区环境非常优越，将以其巨大的规模，创新的居住规划，完善的社区环境，纯欧式的建筑风格，地标式的建筑感觉，给亚运村这一老牌居住社区注入新鲜血液，成为一家最有升值潜力的项目。

　　秉承着“绿色奥运”的精神，总建筑面积为30万平方米，绿化率为70%，容积率仅为0.7的北京京伯房地产开发有限公司旗下的亚运新新家园拥有京城绝无仅有的风水宝地，树龄在30至50年的大树4000多棵，现状水面约6万平方米，其中面积近万平方米的水面有4个，社区规划出以“生态”、“运动”、“休闲”为主题的三大风景区，最大限度地满足业主运动、休闲和交往的需要，成了亚运村地区一道独特的风景，是最适合居住的楼盘。

　　北京科林房地产开发有限公司的倚林佳园是距奥林匹克公园最近的项目，而其独特的4层半的建筑形式，创造了京城住宅新建筑形式——层叠式TOWNHOUSE，四到五层的低层建筑，每个单元由两家构成，每家要么有天，要么有地。

　　位于奥运村东端，与绿化带相邻的嘉铭.桐城社区，是街区文化氛围最浓的项目。在营造高舒适度板式小高层楼住宅的同时，保留一切可以保留的原有绿化(特别是法国梧桐林荫道)，成为具有浓重后现代风格的艺术空间即LOFT主题街区，形成与未来城市街道十分亲和的生活公园，在奥运村周边营造一个记载城市变迁与文脉的文化街区。

　　由于奥运建设带来的巨大商机，各地的商家也会积极入驻北京。由北京奥林匹克置业投资有限公司开发的大型住宅项目——北京奥林匹克花园是全国惟一一个奥运地产连锁品牌。北奥花园位于北京东五环所在的东坝，占地1100亩，全精装开盘，一期售价控制在每平方米4800元，成为全国首例健康住宅试点项目。目前已有很多准购房人看好该项目，这当中包括大量从事房地产管理和经营的业内人士。

　　当然，不论发展形势如何利好，项目的市场定位都很重要，北京新华联恒业房地产开发公司认为，未来的房地产，不仅是在环境的营造，户型的设计等方面，居住的对象也应该是密切相关的，于是就有了北京青年城，该楼盘的均价不超过每平方米5000元，主要的消费对象是面向30-45岁这个年龄阶层的，在后续服务方面，会重点考虑青年的需求，是性价比最高的项目。

　　申奥成功，北京房地产市场迎来前所未有的发展契机，预示着未来几年北京楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。但是，为了在激烈的市场竞争中获胜，发展商必须善于发现并克服其中的障碍。

　　有业内人士认为，随着北京市政基础设施建设及中关村、CBD、亦庄开发区、边缘集团的开发，购房人居住观念转变，在各个区域均好性越来越接近的情况下，奥运楼盘的优势会逐渐淡化。

　　而已经推行的土地招投标制度，以及即将注入的市政投资，使城北的土地价格迅速上扬，土地成本加大，压缩了开发商的利润空间。

　　在这种市场状况下，多数开发商会选择提升产品质量、增强产品市场竞争力的策略。这种做法是出于两种考虑：一是目前住宅产品“同质化”现象严重，在产品品质上有很大可为空间；二是避免降价影响项目的品牌形象，降低购房人信心。

　　对于大奥运区域来说，不同物业档次、不同时间段、不同专业化程度等的楼盘细分趋势是必然的。在紧邻场馆、配套条件最好的地段会出现真正的豪宅，有可能达到CBD内现有住宅的价格水平。在大奥运地区的边缘地带，如亚北地区由于供应量放大，可能出现更多低价位普通住宅。

　　市场的中坚力量会给京北楼市提供强劲支持，并给市场提供一批高质量、有特色的新产品。(本报记者任其海)

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