1998年是北京写字楼集中上市的一个高峰期，之后直到去年才有一些新的写字楼入住，其中国贸附近的楼盘几乎占了总量的三分之一。去年下半年由于9.11事件的影响，加上世界经济整体的不景气，虽然国内经济并未受到太大影响，仍使新增写字楼日子不太好过。

　　今年上半年，经济形势明显好转，住宅市场由于产品结构的调整已经打破了去年年底的悲观论调，明显升温，而写字楼市场经过半年多的经营，情况则与当初的预测比较吻合，基本处于盘整之中，价格变化不大。目前CBD区域新增的大部分写字楼出租都已过半。由于在前期吸引了一部分知名企业入住，而受开发周期限制，今后将有近两年的时间没有新增有效供应，估计这里的租赁价格会稳中趋升。

　　大面积办公需求选择有限

　　区域发展成熟让新增项目受益匪浅

　　经过多年发展，CBD已是北京写字楼市场当之无愧的旗首。赢嘉中心销售部经理李彤告诉记者，以租为主的写字楼是在动态之中求取稳定的长期回报，一般出租率超过80%时就算租满了，这与星级酒店类似。现在CBD里的写字楼，除了新上市的项目之外，出租率基本都超过了80%。中原物业的一项数据也显示出，近两年，国贸商圈写字楼的平均出租率都在95%左右。这也就是说，两年前投入使用的写字楼已经没有什么可以租赁的较大办公面积。因此一些刚刚进入国内市场的国际企业和国内部分大型企业集团只能选择新增写字楼。赢嘉中心就迎来了“铁通”公司，日本第一制药入住了朝阳门外的中国人寿大厦。

　　与其它区域的项目不同，CBD的地标性质让新增项目受益颇多，他们一般不用作什么宣传，只要企业效益好、出了名都愿意往这儿跑，不说别的，首先对企业形象就有很大的提升作用。不过，李彤经理也清醒地指出，CBD效应是因为发展比较早，其它区域大部分还在规划之中，几年以后，其它区域成长起来，CBD就将面临挑战。所以要从现在就作好准备。

　　品质决定于“服务方式”

　　成长需要客户“辐射效应”

　　记者在采访中注意到，赢嘉中心与艾维克大厦从外形上看几乎是一样的，像一个项目中的两个楼。据李彤介绍这两个楼盘确实出自同一规划，只不过，因发展商不同而使两个大厦各具其名，自成一体。李彤说，决定写字楼品质的不是建筑，而是“服务方式”，除了物业维护、配套服务之外，还有经营策略。目前赢嘉中心写字楼的报价要比艾维克大厦高出2美金(每月每平方米建筑面积)左右。因此也使得赢嘉中心的出租率低于艾维克许多。之所以如此，主要是两家经营定位不同，赢嘉中心更看中客户的“辐射效应”。

　　所谓客户的“辐射效应”，指的是一个知名企业的入住会使写字楼吸引和聚集一些相关行业或相同类型的其它企业，或者是一些衍生的中小企业，从而使写字楼形象得到提升，并形成一个长期稳定的客户群体。这一点在北京发展大厦上体现的十分明显，该大厦因为有日本投资商背景，加上日式的物业管理风格，使该大厦入住之后就成为日本企业最为集中的写字楼。

　　青黄不接，两年没有新楼入市

　　CBD写字楼租赁价格有望攀升

　　写字楼租赁价格的变化受增量影响较大，1998年就是由于写字楼供量的突然增加而导致了租赁价格的大幅滑坡。目前，国贸周边新增有效供给几乎是空白，除了旺座中心主体即将完工之外，其它都还处在规划阶段，估计新增供给要到2003年年底至2004年才能投入使用，而大量供给将出现在两年以后。所以，对CBD区域来说，现在市场显得有些青黄不接。

　　从需求方面看，随着经济形势的好转写字楼需求已经开始转旺，一般下半年都会是写字楼市场的旺季，虽然去年的新增供给还没有完全消化，但是大面积供应显然有限，所以，估计下半年CBD写字楼的租赁价格还会有明显攀升。本报实习记者赵秉杰

　　采访后记：

　　对于发展商来说区域价格高走当然是件好事，不过，这将只是短期内的市场走势，没有人知道五年以后写字楼市场格局会发生什么样的变化。从目前几个规划中的项目看，CBD的供给仍以超高层的顶级写字楼建筑为主，很少有定位于中档以下的。然而高档写字楼的市场需求毕竟是有限的，CBD是不是也应该注意写字楼产品的多元化开发呢？