日前，建设部总经济师、住宅与房地产业司的司长谢家谨女士在接受中央电视台《生活》记者采访时，谈到了今年物业管理工作的四个重点。

　　一.争取国务院的物业管理条例于上半年出台，使物业管理能够依法运行。这也是当前最主要的工作。

　　即将出台的这个条例对于房地产开发企业、业主和物业管理，以及水电气暖等其他外围的一些方面的一些法律关系，都有非常明确的法律条文。条例还对怎样提供质价相符的物业管理服务、收费和缴费双方的权利责任都做了明确规定。条例出台后，一些配套的行政规章，包括业主委员会的章程也将随之出台。目前国务院法制办正在抓紧认证和修改物业管理条例。

　　除上面所说的条例外，建设部和国家工商总局还将共同修改物业管理的示范合同文本，使得这个合同文本更加规范，能够保障物业管理双方的权利、责任和义务，同时还将制定公共部分维修基金的管理办法。总而言之，今年要进一步的完善物业管理的立法。

　　二.进一步推行物业管理的市场化进程，鼓励物业管理项目的招投标，由业主来选择比较信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过优胜劣汰来提高物业管理全行业的整体水平。

　　具体作法就是签订好合同，通过合同来明确约定业主付多少钱，物业公司必须提供什么样的服务。如果物业公司提供的服务与业主付出的钱不相符，那么业主可以通过合同来追究物业公司的违约。同样，如果物业管理公司提供了服务，而业主没有按时交费，那么物业管理公司也可以通过合同来向业主追究责任。

　　三.进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业管理企业进行监督，并通过业主追究其法律责任，从而营造一个好的物业管理的市场。

　　四.努力提高业主对物业管理的消费意识和支付能力。现在有关部门正在研究物业管理货币化，设想给人们发物业管理工资，使物业管理的支付能力得到提高。这样居民能够多花一点的钱，得到更好的服务。

　　另外，谢家瑾司长还指出，目前物业管理方面产生纠纷的主要原因有三：一是现在法制不健全，物业管理公司和业主双方的权责利益不太清楚，同时他们签订的合同可能也不是非常健全，所以出现问题很难处理；二是物业管理公司的行为不规范，一些物业管理公司只收费不服务，或者说多收费少服务，侵害了消费者也就是业主的权益；第三个就是业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。有一些业主只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到最好的物业服务，这就给物业管理带来很多困难。

　　对于房产商与物业公司之间的关系，谢家瑾认为，今年要鼓励房地产开发、销售和物业管理分业经营。现在房产商与物业管理公司的父子关系引发了很多纠纷，在房产还没有完全具备入住条件的时候，房产商就要物业管理公司进行管理。对于一些问题，物业公司也不好直接跟“老子”交涉，所以在验收和接管过程中，就不能很好地为业主把好关，这就带来了后续管理上的一些问题。而且出现问题以后，它也不方便去严格地去追究开发商的责任。所以，今年要鼓励开发商和物业管理企业分业经营，形成开发商和物业公司之间的一个制约关系，开发商自己不再组建物业管理公司，而是通过社会选评，聘请那些经过实践被业主认可、喜欢的品牌物业管理公司，来进行专业化的管理。

　　谢家瑾司长最后指出，今后我国的物业管理应该走一条社会化、专业化、经营型的道路。社会化就是整个住宅小区里住了多个业主，产权多元化的格局形成后，业主们一起出钱，在社会上选聘一个物业管理公司，代自己作管家。专业化就是由专业性的物业管理公司来提供专业化的管理和专业性的服务。经营型就是业主和物业管理公司之间是一个经济关系，是一个法律合同关系，物业管理是有偿的管理和有偿的服务。