北京市消协、北京市房地产开发促进会于3·15之前联合举办了“商品房依法维权研讨会”，专家、官员、购房人、开发商共话楼市纠纷的解决之道，特别是对当前弥漫楼市的虚假广告，进行了重点揭批。

　　众人齐戳楼市虚假广告面纱

　　广告虚假算不算商业欺诈？

　　触目可及的楼盘广告是都市一景，报纸、电视、路牌、灯箱、楼书……对人们轮番进行视觉与听觉的轰炸。广告画面美轮美奂，广告语汇款款煽情，数不清的购房者因此遭受‘温柔一刀’。令受骗者更加痛不可言的是，并不能凭此打赢官司，因为广告不具法律效用。

　　对此，国家工商总局消费者保护局副局长刘小平指出，虚假广告不能简单地看做是一种推广手段，开发商应该对广告内容负法律责任。刘小平进一步分析，判定商业欺诈的四个条件是：一、经营者主观上存在欺诈动机；二、经营者实施了欺诈行为；三、欺诈结果已经出现；四、欺诈行为与欺诈结果之间存在必然联系。刘小平据此认定，虚假广告应该视为商业欺诈。

　　那么开发商的口头承诺、楼书、媒体广告能否像买卖合同那样具有法律效用，并对开发商产生约束力呢？

　　中国社科院法学所商法经济法研究室副主任刘俊海博士就此给出了肯定的答复。他说，不管是采取口头形式，还是书面形式；也不管是采取广告形式，还是其他信息披露形式，只要开发商对商品房的质量、地段、配套等做出了明确、肯定的陈述，受到虚假信息误导的消费者与开发商签订了商品房买卖合同，则消费者有权要求开发商按其承诺履行合同，也有权要求退房，并要求开发商返还购房款及其利息。刘俊海强调，对于消费者的这项要求，法院和仲裁机构应予以尊重。

　　吹牛广告应当休矣

　　有的开发商振振有词：商业广告是“要约邀请”，对我没用约束力。刘俊海博士反驳，开发商的这一论调是完全错误的，他分析认为，《合同法》规定：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、商业广告等都属“要约邀请”。从《合同法》的角度来看，只要消费者同意了要约的意思表示，开发商的信息陈述就构成了合同的一部分，即使没写入商品房买卖合同，也应如此。

　　置业安家本是大喜事，然而，层出不穷的房地产纠纷却成了市场各方的“难言之隐”。据来自房地产开发最为火热的朝阳区的统计，2001年，朝阳区法院共受理房地产纠纷2000余件，同比上升57%，其中房屋租赁纠纷上升34%，房屋买卖纠纷上升209%。早已有人将2001年戏称为“楼市纠纷年”。

　　按照刘俊海博士的观点，开发商的吹牛广告同样要受到制约，并须为此承担法律责任。但须提请购房人注意的是，应妥善保管好相关证据，如证人证言、媒体广告、楼书等。

　　打广告须“六项注意”

　　谈到眼下“硝烟滚滚”的楼盘广告大战，刘俊海认为，广告策略不能滥用，广告不仅履行信息披露义务，而且承担社会责任，维护消费者利益。刘俊海指出，广告应遵循6条标准：

　　一是全面性标准。有一说一，有二说二，不能隐瞒；二是真实性标准。不得存有虚假性、误导性内容；三是最新性标准。开发商所披露的广告信息必须是最新的，能够反映商品房的当前现实情况；四是易得性标准。开发商所公开的信息能够比较容易地被一般消费者所获得，如有些开发商大谈特谈楼盘的亮点，而对项目的“硬伤”却有意回避，轻轻带过；五是易解性标准。广告应使一般消费者能够较易理解，避免使用难懂的复杂用语；六是合法性标准。广告内容不得违反国家或行业的法规。

　　总之，吹牛广告的风气到了该刹一刹的时候。广东的做法值得北京学习，该省明文规定，楼盘广告应当作为购房合同附件，具有与合同同样的法律效应。

　　购房过程不该是“伤心之旅”

　　“有着丰富的购房经验，并同样富有斗争经验”的刘宏诚在研讨会上说，买房人不仅要留心观察开发商的开工证、土地证、规划证、销售证、竣工证，还要了解房子有没用被抵押，同时还要当心广告欺诈。刘宏诚认为购房行为应该简化，否则，购房过程岂不成“伤心之旅”？

　　刘宏诚还谈到，开发商担心贷款的买房人不缴纳契税和维修基金而影响自身利益，便用各种手法强迫买房人在入住前将上述费用交给自己，否则不发钥匙，美其名曰“代收”。这属于另一种意义上的虚假宣传。谁让他“代”的？有关行政部门明令禁止开发商和物管商代收维修基金。开发商与买房人本是合同关系，而开发商却把自己变成了执法者。

　　刘俊海博士指出，鉴于商品房交易活动的特殊性，律师陪购制度应当大力推广，目前，律师虽已介入楼市，但目前主要是作为贷款银行的委托代理人与消费者办理抵押或者质押贷款手续，或者作为开发商代理人与消费者订立合同。而律师陪购的案例却少之又少。在分辨虚假广告方面，律师具有无可比拟的优势。

　　本次研讨会上，安地集团的董事长张宝全也对购房纠纷进行了剖析。他说，开发商的通病是“重营销，轻管理”，把主要精力放在了打广告、找卖点、炒概念上。他也呼吁律师介入购房过程，为购房者把关，因为房地产市场并不成熟，而购房人又不可能把自己培育成房地产专家。张宝全同时也建议行政部门出台的法规要有连续性，因为楼盘的开发过程长达3年至5年，拆迁政策、面积分摊政策不能变来变去，否则开发商的广告也要随之变来变去，易引发不必要的纠纷。杨哲彬

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