银行降息后，各媒体开始争相分析降息对房地产市场的影响，大多数观点认为，降息将在一定程度上促使更多的人加速买房进程，对房地产市场利好，其中，对北京市的二手房市场又是一个加速火热的催化剂。其实这种影响究竟有多大，还是值得推敲的。事实上，这次降息对北京二级市场而言，影响并不会表现得十分明显。这与北京市二级市场的发展现状有着很大的关系。

　　较少的成交量使降息影响不被显现

　　降息所带来的最主要的影响是刺激消费及投资。在目前股市低迷的情况下，投资房地产无疑是一项重要的选择。这是因为，房地产作为不动产，不会像股票那样承担很大的市场风险；同时，房地产的回报率相对而言也是各项投资当中较高的，尤其是二手房，一般十多年就能收回投资，实现净利润。但是，对于不同区域的二级市场而言，降息所带来的影响程度也有所不同。就北京而言，由于其二级市场发展相对滞后，所以所受影响并不会明显。

　　事实上，这次降息对上海等二级市场发达的地区的影响较大，会促使当地投资者加速进入市场的步伐。而在北京，目前两年的成交量加起来还不到上海半个月的成交量(据统计，上海半个月的交易量能达到12000多套，而北京两年半的成交量才不过6000多套)，在如此小的成交量的基础上，即便有投资者强行入市，进入市场，对整个的成交量而言，也不会造成太大的影响。因为，在上海，成交量每月上升0.1%就会增加24套的成交量，而在北京每月即便成交量上升10%，也不过增加一二套的成交量而已。而且就北京目前的情况而言，二级市场的发展速度要想达到上海发展速度的100倍，还需要一个健康发展的持续过程。

　　从理论上分析，北京的二手房市场要想成熟，每年需要的供给大约是20万套，每月至少要有1万多套的成交量，平均每套55平方米。如果以这个量计算的话，每年二手房成交的总面积就会相当于当年新开商品房面积的总量。

　　供需失衡使降息对二级市场刺激不明显

　　供需严重失衡既是北京市二级市场的固有顽疾，也是造成市场发展缓慢的主要原因。

　　据我爱我家连锁店面的统计表明，二手房的房源供需比例已经达到1：10。在这样一种供需条件下，市场的消费主体注定了是那些购买能力暂时有限且急需住房的消费者。同时由于降息，本来在购买二手房和新房之间徘徊的客户会有很大一部分人选择后者，毕竟降息将减少还款负担。这部分消费者退出市场的空缺正好由那些积极入市的投资者所代替，从这方面考虑，降息也不会对整个市场的需求造成太大的影响。

　　之所以二级市场的供需出现如此大的失衡现象，这和政府的相关政策调整不到位和交易手续繁琐、税费过高有着直接的关系。要想从根本上解决这一问题，来自金融、经济发展等方面的利好因素的刺激是远远不够的。

　　激活二级市场尚需各方努力

　　如何激活整个二级市场，这无疑是消费者所关注的首要问题。要想将市场的有效存量释放出来，主要还要依靠政府政策，今年就已经有很多政策出台，但是对于促进市场快速发展而言，这还远远不够。政府完全可以通过建设经济适用房和促进旧房流通两个渠道来使市场达到自我调节的作用，从而改善中低收入家庭的住房状况。

　　除了政府方面外，各级房地产市场加强联动，促进梯形消费，也是激活二级市场乃至整个房地产市场所必须的。桑世兴

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