高层管理人员纷纷出走 涉嫌以中海名义承接项目

　　几年前房地产主管部门“物业管理企业向中海学习，中海的管理模式代表了物业管理未来发展的趋势”的号召至今还被很多人记得，然而就在去年年底和今年初，北京房地产领域却传出了“中海全面退出北京市场”的消息，高级管理人员纷纷出走，在京所管理的项目部分改旗易帜，两者的反差自然成为业内人士议论的焦点。近日，北京中海总部有关负责人接受了本报记者的独家采访，披露了中海内部发生变动的内幕以及对所辖小区的影响，并表示将在近期向有关媒体发表严正声明，对中海发生的变故向所有业主进行澄清。

　　-中海退出北京？

　　新春刚过，业内人士便“惊闻”全国物业管理行业知名企业——中海物业管理公司要退出北京的传言。爆出此新闻的是一家与中海签订了物业管理合同的房地产项目，据该项目有关人员介绍，正当业主等待中海公司进驻社区时，却传来了中海退出该项目的消息。业主们纷纷找开发商讨说法，认为是开发商违反了合同，开发商自然找中海要说法，谁知中海的答复却是“中海将退出北京市场……”

　　记者随即与前中海物业北京地区总经理耿万岭取得了联系，已经担任另一物业管理公司“开元国际”北京区总经理的耿万岭虽然对中海退出北京问题讳莫如深，但他告诉记者，中海内部的确出现了一些问题，但由于职业要求，他没有透露具体细节。记者还从侧面了解到，中海物业管理部门许多核心管理人员已经纷纷出走，另谋他就，主要原因是中海内部人事问题的变动。

　　-中海披露哗变内幕

　　正当人们对中海发生的问题纷纷猜测时，中海北京总部正式站出来辟谣。中海北京区总经理郝一斌接受了本报记者的独家采访。

　　“中海的确发生了一些变化，主要原因不是因为管理上的问题，而是内部发生问题。但问题已经初步得到解决，我要声明的是中海不会退出北京市场，不仅不退出，而且还有好几个新项目要签。”郝一斌否认了中海退出北京的传言。

　　据郝一斌介绍，中海最近在北京出现的问题是“受到不公正竞争”所导致。在去年年底到今年年初，不少中海下辖项目的开发商频频发文给中海，问为什么突然提高物业管理费，弄得中海总部一头雾水，郝一斌给记者出示了一份某房地产项目发给他们的信函，称收到中海私涨物业管理费的通知，业主纷纷反对。但郝一斌称，中海根本就没有提高物业管理费。

　　“我们经过调查，原来是深圳中海总部物业管理公司老总李立新辞职，一些随之多年的手下纷纷随之出走，另行成立了一家物业管理公司，原中海的一些管理人员仍然在该公司任职。但想不到的是，在这些管理人员还没有正式向中海提出辞职的前提下，仍然利用中海的名义向所管辖小区的开发商以及业主提出增加物业管理费，当开发商与业主提出异议时，项目负责人会适时地提出，他们已经和中海分道扬镳，如果小区仍然任用他们管理的话，物业管理费还按照原来的标准计价。”

　　记者从两个中海管辖的项目处得到两份“中海”给开发商的通知书，要求将物业管理费由原来的2.5元/每月每平方米提高到4元/每月每平方米(据郝一斌讲中海公司根本不知道此事)，受到了开发商的严厉指责。目前中海已经向这些项目进行了解释，重新调整了人员，现在的状况已经得到了解决。另据了解，中海原来下辖项目13个，有两个项目被另立山头的“开元国际”挖走，其余11个仍然由中海管理，由此可见，中海已经基本稳定了北京地区的局势。

　　-中海内部哗变

　　　管辖小区受影响

　　早些时候，原中海总部物业管理公司总经理、现开元国际总经理李立新在接受媒体采访时表明了自己离开中海的立场，主要原因有两点：一是已经羽翼丰满的中海物业管理公司得不到总部“中海外”的公平对待，二是李推行的一套改革方案没有得到总部的认可，进而提出辞职，并且带走了部分高级管理人员，成立开元国际物业管理公司。

　　但郝一斌认为，企业人员的变动是正常的，但如果仍然利用原公司名义承接项目就显然违反了业内的游戏规则。郝一斌拿出有力的证据显示，一位原中海北京公司的负责人在向管辖小区下达物管费涨价通知不到一个星期，辞职报告便呈上了中海总部的桌面。

　　中海内部哗变对其本身的影响自然很大，但对其所管辖小区也造成一定程度的影响。据了解，中海所管辖项目里，有几个是马上面临入住的项目，但由于物业管理公司的归属不明确，几乎影响到入住。北京东三环某项目就因此受到业主多方问询。但从目前的情形看，中海已经逐渐控制局面。该小区的开发商隋先生在接受记者采访时表示，他们会一如既往地选择中海，主要原因还是看重中海的管理模式以及它在中国物业管理行业中的地位。“一个企业发生变故是正常的，我相信中海作为一个名牌企业会妥善地对待以及处理变故。”

　　据悉，中海已经与有关方面取得联系，准备在近期有所动作，中海有关负责人称，连中海在114声讯台注册的号码也被开元国际抢走(后经记者核实属实)。记者从中海拟订的一份声明中看到，他们已经和律师商讨怎样利用法律武器讨回公道。

　　-中海问题启示

　　中海作为中国知名的物业管理企业，在深圳起家，经过多年的历练，发展到了在中国许多城市设立分支，开荒拓土，其发展历程可以说代表了中国物业管理行业由无到有并逐步成熟的一个过程，但目前中海遇到的问题无疑也是对当前市场的一种困惑。

　　据业内一位资深人士介绍，在中国，物业管理行业仍然是劳务性的工作，是替政府代办一些维护社会秩序的一种简单工作。这样的行业状态，势必使人们认为物业管理不过如此，谁都可以干，这也就是仅北京就有各种各样4000多家物业管理公司的主要原因。而在国外，物业管理公司的职能首先是要保证物业的增值与保值，其次才是服务。这样一来，不具有先进管理经验的公司很难接到项目，门槛的提高，自然使得整个行业的水平提高。如果北京乃至全国的物业管理行业能够发展到这个阶段，就很少会出现管理人员纷纷跳槽的现象。

　　此外，往往大规模的物业管理公司为了赢得更多的市场占有率，必然不断地承接项目，但往往内部培训的速度远远赶不上扩张的速度，这就造成了发展不平衡的局面。仅以中海为例，该公司在北京有十几个管理项目，部分项目发生纠纷从根本上看主要的原因是，“中海作为一家知名企业，往往为业主提供的是定制性服务，各个项目管理模式基本一样，很少根据不同项目进行针对性的服务(一位业内资深物业管理公司老总语)”。中海和许许多多国内物业管理企业一样，仍然把物业管理停留在以劳务性的工作为基础的简单工作，而缺乏在这么多年的发展当中，真正走出一条和国际接轨的路来。

　　中海内部哗变，不仅对于中海是一个启示，对整个物业管理行业也敲响了警钟。

　　-文/本报记者张剑