代表、委员纷纷给物业管理开出“药方”，呼吁尽快制定新的物业管理办法

　　《关于规范物业公司经营行为的建议》

　　-政协委员李绍康

　　当前，物业管理公司由于缺乏监督，服务质量存在较多问题。物业收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需缴费；对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不加理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区区貌和环境。物业公司与居民的矛盾和纠纷经常发生。为进一步规范物业公司的经营行为，提高服务质量，建议：

　　1.政府按照经济规律，制定物业公司管理办法，明确居民和物业公司的消费和服务关系以及双方应承担的法律责任和经济责任。建立居民与物业公司之间的行为合同，促进物业管理竞争，提高物业公司的管理水平和质量。

　　2.在物业小区建立业主委员会，委员由业主或居民选举的代表组成，委员会代表居民对物业管理实施全过程的监督。

　　3.物业公司应向居民公布服务标准，收费范围、价格，便于居民监督。

　　4.物业公司出租小区公用设施，涉及居民利益的，应征得居民同意后方可实施。

　　物业纠纷不能

　　再靠打架解决

　　委员呼吁《物权法》、《物业管理法》尽早出台

　　本报记者赵新培报道社会上的热点问题“物业和业主常打架”，成了委员们在政协会上议论的话题。究竟如何能化干戈为玉帛，委员们都谈了自己的真知灼见。吴大真委员说，开发商不能接着做物业。任志强委员认为，北京应该建立《物权法》、《物业管理法》。而李晓林委员则认为，物业公司的管理水平有待提高。

　　-政协委员吴大真：物业公司要有市场准入制度

　　政协委员吴大真是一名医生，但她昨天给北京的物业公司把了一回“脉”。吴大夫认为，业主和物业总闹纠纷的原因是，许多物业公司的身份很特别，它既没有完全进入市场经济，又不在计划经济之内，所以就很混乱，这是体制和机制的问题。小区的物业管理者决不应该是小区开发商，但现在北京大部分小区物业公司都是这种身份。

　　吴大夫给小区管理开的“药方子”是，物业公司要有市场准入制度，也就是公司必须具备相应条件才能从事物业管理经营。委托哪个物业来管理小区要由业主来选择。不同的小区物业管理的水平不应该一样，北京的小区可以分低、中、高三档，服务的内容、收费的标准应该区分开来。物业公司应该由业主和物业公司共同经营。

　　-华远集团总裁任志强：物权不清是纠纷的导火索

　　据北京华远集团总裁任志强分析，物权不清、收费标准不清也是诱发业主和物业公司产生纠纷的导火索。物权不清造成产权和管理权不清，业主房屋有了问题不知是该找开发商还是找物业公司，因此他提议，北京应首先建立《物权法》，使产权和管理权严格分开，责任自然也就分开了。另外，他认为还应建立《物业管理法》，使物业公司的收费标准更透明，更具体，让老百姓的钱花得明明白白。

　　-李晓林委员：一些物业公司水平还很低

　　李晓林委员对北京一些物业公司的评价是“中低水平”。因为物业公司是近几年发展起来的新生事物，所以有许多不尽人意之处，如服务项目遗漏、服务不到位等。他认为，对于物业公司进入和退出小区管理，都应该制定相应法律法规和操作机制，这样物业公司和业主的矛盾就不必再用打架的方式来解决了。

　　物业管理纠纷多是开发商遗留的问题

　　购房者要学会

　　依法保护自己

　　本报记者耿振淞报道“买房是一次性的决策，住房是一辈子的决策，全社会都应该支持和重视物业管理问题。”北京居住小区内管理办公室刘志宇主任在接受采访时对记者说。

　　“业主来投诉的非常多，但是当我们进行实际调查之后发现，90%的问题都属于开发商建设和房屋买卖过程中出现的遗留问题。”刘主任指出，物业管理问题是要区别来看的，

　　他认为，如果单纯从物业角度来说，物业管理没有解决不了的问题，归根到底无非是收费高了、服务差了这两个方面。如果出现了这方面问题，物业管理公司可以换，制度可以改，人可以撤，费用可以降。但现在最大的问题是物业管理之前出现的问题，开发商很多不能兑现的承诺，现在都遗留到物业管理者身上。

　　刘主任告诉记者，以前顺义有个新建小区，燃气非常贵，4块钱一立方米，但问题是因为那里没有市政管线，一切都是开发商自己修建的，但是在卖房时没有说，现在收钱出现纠纷，这种情况是最难解决的。

　　刘主任认为，以前很多人住房可能一分钱物业管理费也不用交，那时候都是由单位负担的。房改以后，人们由单位分房改为自己购房，但是在物业管理费的问题上，一直没有清楚的认识，对一平方米交两三块钱的物业管理费不能够理解。

　　因此刘主任提醒购房者，在购买房屋的过程中，开发商应该向购房者出示管理公约。该公约中就业主买房后出现的物业管理问题作出了很明确的规定，但是很多项目开发商隐瞒了这一文件，而业主也未要求看，这就给日后纠纷带来了遗留问题。

　　政协委员也是低水平物业的受害者

　　物业管理要有章可循

　　本报记者杨晓光报道政协委员李绍康为何要提交《关于规范物业公司经营行为的建议》这份议案呢？记者昨天采访了李委员。

　　李绍康委员说：“写这个提案之前，我并不知道鹏润家园和银枫家园发生的物业纠纷。上会之前很多居民找到我，让我反映反映小区物业管理的混乱情况。”

　　“其实，我也和很多居民一样，是物业管理混乱的‘受害者’。”李绍康委员说，“关键是居民和物业公司的关系没有成为一种消费者和服务者之间的法律合同关系。”

　　正当记者和李李绍康委员在电梯口聊着，旁边的翁美玲委员插话道：“说收电梯费要按建筑平米面积，依据是什么？100平米住一个人和住5个人对电梯的使用能一样吗？就是因为没有章法。”

　　李绍康委员告诉记者，来之前，他还专门就这个问题问过房地局，他们说关于小区管理几年前有个管理办法，但非常粗糙。物业管理已经到了不立法不行的时候了。

　　物业管理公司

　　不能强迫经营

　　社区居委会应加强监督物业公司

　　本报记者赵维、伦兵报道昌平区人大代表孙容芳认为，经常发生物业管理纠纷是因为政策不到位。买房购房这也是一个新生事物，在政策上需要完善，不然的话各种矛盾会越来越多。

　　孙容芳代表说，有的社区物业管理是强迫式的，你叫我管也得管，不叫我管也得管。物业收取的费用又不合理，钱是收了，物业管理又没有管到位，群众肯定不满意。

　　另外，物业管理首先应该解决群众最基本的生活问题，停车位的到位、交通的通畅、服务的方便，没有这些，光有住房，群众依然有意见。

　　来自宣武区的市人大代表石鸿飞对记者说，他已经连续两年向人代会提出过关于社区建设的议案。

　　他说，社区居委会在过去一直承担着小区卫生、绿化、治安等各方面的管理。而新兴的物业管理，因为是由矛盾的双方，也就是业主委员会和物业公司直接面对面，一旦发生争执，就可能使双主的矛盾激化。

　　所以，石代表的建议是，关于社区建设和物业管理的问题应该分成两步走。对于旧的社区，应当充分发挥社区居委会的功能，使之转化为一个自治组织。

　　社区居委会与街道办事处的关系应当是主动的关系，在每一个社区中引入专业的物业管理公司，将卫生保洁、环境绿化养护等等转包给中介公司，使社区居委会在功能上得到简化，真正发挥监督和管理的职能。

　　对于新的已引入物业管理公司的小区，则应当引入社区居委会，加强对物业管理公司的有效监督功能，将使业主或居民在遇到麻烦或困难时有一个寻求公平的地方。

　　物业管理存在三大问题

　　旧的管理办法

　　适用范围过窄

　　本报记者杨永辉报道“为物业管理立法势在必行。”在市十一届人代会第五次会议上，海淀团代表沈梦培早早地就将开会前便已写好的《物业管理需要规范化，急需制定法规》的议案征集代表签名后交至议案组。

　　在接受本报记者采访时，沈梦培代表说，现在买房的人多了，物业管理走向社会化是必然的。开人代会之前，他应邀参加了一新建住宅小区的业主委员会会议，那个小区业主大部分已经入住，但业主有哪些权利、如何行使权利，以及如何选择委托物业管理公司等问题一直没有很好解决。而且更严重的是，业主入住后与业主入住前开发商作出的承诺相差甚远，还在小区里私搭乱建住房，业主对此意见极大，虽然气愤但因没有相关法规为依据，业主无法保护自己合法的权利。

　　沈梦培代表认为，1995年颁布实施的《北京市居住小区物业管理办法》，已不能适应当前物业管理工作需要。他在议案中分析了目前物业管理存在的主要问题：

　　第一，《北京市居住小区物业管理办法》适用范围过于狭窄，仅限于普通老百姓居住区，而对公寓、别墅、写字楼、商场等地的物业管理工作，无法可依。

　　第二，《办法》过于简单，对具体的、复杂的物业管理问题无能为力。例如业主委员会的性质、法律地位、权利义务、组建程序等均无明确规定，难于操作。

　　第三，《办法》涵盖内容不够，没有前期的物业管理，物业管理的招投标，业主公约的性质和法律效力，公共维修基金的归集、使用和管理等。

　　因此沈梦培代表建议，北京市人大应对此加快立法，明确规定业主、物业管理企业的权利和义务，建立物业管理市场的竞争机制，完善物业管理监督制度。