今年,北京市政协城乡建设和管理委员会会同多个民主党派，对北京的房地产市场进行了长达数月的调研。记者在上周的采访中了解到，此番调研，对北京住房市场的整体发展成就和隐忧均有结论。

　　-北京市每年政府投资于基础设施建设的财政资金中，约七成以上来源于房地产开发

　　房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源。据初步估算，北京市政府每年投资于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。目前全市开发企业数量超过2000家，其中内资开发企业1714家，外省市在京企业83家。近几年，房地产开发多元化趋势明显，各种非国有经济实体大量进入开发领域并崭露头角，有限责任公司、集体、私营房地产企业猛增，市场份额逐步加大。为适应城市经济的发展，人民生活水平提高的要求，房地产开发企业开始注重提升新建住宅小区的品质，以增强竞争力。一批环境建设优美，配套设施齐全、户型设计合理，物业管理规范的住宅小区正陆续进入市场。

　　-住宅建设是高速发展的房地产业的主体，将成为最具投资前景的领域

　　北京社会经济、城市建设的高速发展，使北京房地产市场已经成为面向全国、面向国际开放的大市场。城市规划调整和城市建设步伐的加快，将继续推动着房地产业的新发展。一是“十五”期间，企业整体搬迁的速度将明显加快，初步预测今后五年时间内，启动扰民搬迁项目的企业134家，转让占地面积将达到600多万平方米；二是“十五”期间，将在城近郊区建成125平方公里的城市绿化隔离带。为筹措建设资金，将有3%的土地可用于房地产开发；三是“十五”期间，力争基本完成城区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务，涉及动迁居民约34.7万户，住房934万平方米。这些将有力支撑着房地产开发的继续发展。同时，住房金融体系逐步建立，房地产信贷业务将由支持住房建设转变为支持住房消费并重，给住房消费提供资金支持。随着房改继续深入，住房商品化进程的加快和城镇居民可支配收入的不断增长，住宅建设仍将保持较高的增长速度。此外，国民经济持续稳定增长的要求；中国加入WTO给住宅投资需求带来的发展契机；境外投资者的加入；中关村科技园区和中央商务区的建设；北京申办2008年奥运会的成功，都给“十五”期间的房地产开发带来新的预期。

　　-京郊地区在大力发展房地产业的同时，解决农民利益问题凸现

　　近几年来，京郊房地产业蓬勃发展，除各类经济开发区外，朝阳、海淀、丰台、石景山边缘地区以及交通便利的昌平、顺义、大兴、通州区涌现了一批建于城市郊区和农民地区的一种档次不高、造价适中的住宅，销售对象为城内拆迁居民、中低收入者以及外省市在京居住者。由于部分楼盘注重了新的创意容积率低于城内居住区，舒适度又有所提高，也吸引了一部分二次置业的居民。这些地区是未来城市发展规划用地的重点地区，是各路房地产开发商新一轮土地征用高潮的热点地区。

　　城市越是发展、建设速度越快、这个群体的人数也会随之越来越多。这不利于建立劳动力统一市场，又是造成社会不稳定的重要因素。

　　-住房金融支持了房地产业的发展，也承担着巨大的风险

　　到2000年末，全市银行各项房地产贷款余额1090.82亿元，累计发放个人住房贷款475.48亿元，发放经济适用住房贷款22.78亿元。今年1～7月贷款265亿元，同比增加116亿元，个人住房贷款218亿元，同比增加111亿元，占总额的50%以上。信贷资金的投入为住房市场发展提供了资金保障，也使银行信贷资金投向和贷款种类、结构发生了变化，房地产信贷业务格局由支持住房建设转变为支持住房建设与住房消费并重。

　　住房建筑的迅猛发展，使房地产开发企业普遍存在资金短缺，对银行贷款过于依赖。53家一、二级资质的开发企业2000年度总资产达到928.6亿元，但公司净资产仅为130亿元，资产负债率高达85.7%。尽管政府采取积极措施逐步控制垫资施工的严重局势，截止到2001年5月底，全市施工企业被拖欠工程款254.7亿元。由于我国个人资信制度没有建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的评价判定标准，使个人住房信贷市场起步就存在无法规避的“先天不足”。加上拍卖市场、旧房交易市场以及住房保障制度不健全，逾期贷款发生时，在现有政策环境、市场环境中无法将抵押房产变现处置，使贷款银行在风险出现后无法通过及时处分抵押物来有效地保全资产。

　　-以个人为主的住房消费，因售受双方交易过程中“信息不对称”，引发纠纷不断

　　这种“信息不对称”在开发商(代理商)售方，表现为不严格履行《商品房销售管理办法》的规定。如：出售未取得“商品房销售许可证”的房屋，这类项目占31%左右；在订立商品房买卖合同前，只出示《商品房买卖合同示范文本》，而不将事先单方拟定的，对卖方有利的不可商谈的条款补充协议告知买方，对买方要求补充的协议，加以拒绝，这类情况在实际操作中占84%；为牟取不正当利益，让业主分摊不应公摊的部位，不告知业主真实的情况和数据，62%的卖方在交付商品房时，不向买方出示测绘部门的实测面积数据；按规定，“房地产开发企业，房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，即出售方对广告宣传内容应予以承诺，如绿化率、房屋净高、社区会所、车位等。在实践中，有38%的售方拒绝约定楼书中的承诺；95%左右的售方不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，68%的售方只约定楼书中的50%～70%的内容等。此外，有89%的商品房项目在销售时，买主未与项目开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议；50%以上的买方没有看到物业管理公约等有关文件、合同。凡此种种，造成购房者入住时和入住后纠纷不断。在买受方则更多地表现出专门知识欠缺和法律意识淡薄。市场呼吁房地产中介服务亟待规范发展。本报记者刘素京

　　     短信发送，浪漫搞笑言语传情