集体签约购房在京城房地产界并不是什么新鲜事，往往是开发商将先期的买房人集中在某一时间、地点集体签购房合同，以期达到烘托人气、制造热销气氛的目的。而最近鑫兆佳园柏林爱乐的三十几户准业主与开发商的集体签约却有了全新内涵：它不是由开发商组织，而是由购房人自发组织，共同聘请律师来向开发商“讨价还价”。目的不是要开发商打几个点的买房折扣，而是要把他们关心的问题和开发商的楼书、广告以及口头承诺都签到补充协议中去。

　　-为什么要签补充协议

　　10月29日记者获悉，有三十几户买房人要在当天下午与开发商进行一轮谈判。于是，记者赶到了位于朝阳区管庄的鑫兆佳园一期项目——柏林爱乐的售楼处。据了解，今天到场的业主有的交了买房定金、有的已经签了购房合同。然而，他们关心的许多问题并没有在合同中体现，开发商只是做了口头承诺。如楼书中所说的一些规划和房屋使用率等问题。

　　“由于我们购买的是期房，所以不确定的因素很多。再加上今年以来，不断有期房在交楼时出现各种各样的纠纷，在打官司的时候买房人才发现由于许多问题没有在合同中约定，使买房人陷入十分不利的境地。这些前车之鉴就更让我们对期房不得不防。”这是这些买房人要签补充协议的普遍想法，“通过法律手段，把我们共同关心的事项和开发商的种种口头承诺都签到合同中去，就可以在很大程度上避免期房风险。”

　　-为什么要集体签补充协议

　　新的购房合同试范文本启用之后，与旧的格式合同文本最大的区别在于有了非常大的补充条款的余地。

　　然而实际执行的过程中，补充条款并没有给购房人带来实惠，因为主动权在开发商手中。据了解，一些开发商对待要签补充协议的买房人的态度是：“补充协议我不签，房子你爱买不买。”开发商之所以敢用如此强硬的态度对待他们的“上帝”，是因为对于任何一个房地产项目来说，损失个把客户是无所谓的事。但是，一旦开了签补充协议的先河，就意味着以后的客户要一视同仁，享受同等待遇。

　　张先生是这次集体签约的业主之一，用他的话说：“你一个人去跟开发商谈条件，开发商根本不会理你。”张先生在今年初有了买房的打算，经过精挑细选之后，他发现位于朝阳区管庄的鑫兆佳园一期项目——柏林爱乐与他的心理预期比较吻合，再加上看了楼书中种种描绘以及销售人员的口头承诺，使他感到这是一个不错的项目，于是他在今年夏天向开发商交了定金。然而，在仔细研读了购房合同之后他发现楼书中的一些内容以及开发商的部分口头承诺并没有在合同中明确约定。

　　再加上今年以来不断爆发的期房交楼与销售时承诺不符的事件使他多了一层忧虑：如果交房时开发商不兑现承诺，在合同有关内容中又没有体现，那自己将处于十分被动的地步。于是，张先生找到开发商想将一些合同中没有体现的事项，如绿化率、使用率、幼儿园、层高等在合同中明确约定，但遭到了开发商的拒绝。

　　这样的事情并不是在张先生一个人身上发生，与张先生有相同遭遇和想法的买房人最初有十几个，后来发展到了三十几个。经过交流之后，他们认为单个买房人根本无法与开发商讨价还价，只有通过集体的力量才能引起开发商的重视。为了最大限度地保护自己的利益，他们不仅结成了同盟，而且共同聘请了北京汇源律师事务所的余昌明律师。

　　-补充协议涉及哪些内容

　　买房人同盟结成之后，接下来就是与开发商艰苦的谈判。补充协议的内容自然成为双方谈判的焦点。

　　首先，开发商在销售时承诺房屋实用率(套内建筑面积与建筑面积之比)达到86%。这也是该项目的一大卖点之一，所以很多买房人是看中这一点才决定买柏林爱乐。可是，在主合同中只约定了允许总销售面积中有正负3%的误差，对实用率没有约定。大家担心套内面积减少，公摊面积增加，从而导致自己的使用面积降低，因此要求开发商在补充协议中明确约定“房屋使用率不低于86%”，“若低于该约定的比率，买房人不退房的，双方协商解决。买房人若选择退房，开发商在买房人书面提出退房要求后30日以内，退还买房人房款及利息(按银行同期存款利率计算)。”

　　经过多轮的谈判，最终在双方都做出让步的情况下，关于实用率在补充协议中约定为“不低于83%”。

　　其次，关于已付款的定义也是双方谈判的焦点之一。由于主合同中第九条约定违约赔偿是以已付款为基数的，所以关于已付款对维护买房人权益起着极大的作用。开发商认为，已付款就是首付款；而买房人则认为，已付款是总房款，包括买房人申请的银行贷款。

　　在首付款的问题上，开发商坚决不做让步，最终双方没能取得一致。

　　此外，在柏林爱乐的楼书和一些宣传资料中承诺了双语幼儿园，但这一条在合同中没有体现。因此，买房人要求开发商在补充协议中将双语幼儿园做明确约定。但由于双方在“双语”的理解方面存在着很大的偏差，最终在补充协议只约定为“幼儿园”，“于2005年9月前投入使用，九年制义务教育学校入住后即可投入使用。”

　　另外，在楼书和广告中宣传的落地窗、房屋净高及配套中的会所及泳池在主合同中没有体现，而买房人认为这些对他们来说都是十分重要的，要求开发商在补充协议中做出明确约定。经过多轮谈判后，双方对柏林爱乐的总体规划、建筑设计、环境、配套设施等条件达成了如下约定：

　　南向外窗为落地窗，入住时玻璃如有破损开发商应予以更换。北向阳台如设洗衣机位置，应有独立的上、下水。

　　首层设有窗磁(或窗幕)报警系统，均不设防盗护栏。

　　免费赠送露台面积并免收物业管理及采暖费。

　　空调机位不计入销售面积；室内冷水管、暖管(部分)进行暗埋。

　　深井水质经国家有关部门化验，达到生活用水标准。

　　房屋室内净高2.6米(有梁处除外)。

　　若开发商违反上述约定，买房人可按主合同第14条2款1项处理。

　　但关于楼书和广告中宣传的游泳池、会所以及绿化率问题，双方没能取得一致，最终在补充协议中没有明确约定。

　　还有，关于银行贷款、物业管理及收费问题，也与买房人的利益息息相关。经过余昌明律师的努力，开发商与买房人反复协商，达成如下约定：

　　贷款约定：开发商与买房人双方应积极配合办理贷款手续，若因开发商的原因不能办理贷款手续，开发商需退还买房人已付房款并承担相应银行活期存款利息。若因买房人的原因不能按期办理贷款手续，买房人需选择其他付款方式(享受相应付款折扣)，并于15日内办理付款手续。

　　物业管理及收费：买房人同意在业主委员会成立之前，与开发商指定的物业管理公司签订物业管理合同，但该物业管理公司必须具备相应资质，其收费标准应经国家物价局等行政部门批准。开发商承诺买房人入住时物业管理费为1.8元每月每平方米。如遇价格变动，以政府物价部门批准文件为准。

　　在产权办理时间的问题上，买房人要求应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案，并承诺在房屋交付使用后1年内为买房人办妥产权证书。如因开发商的责任，买房人不能在1年内取得产权证书，应按照主合同第15条规定处理。最终因没有取得开发商的同意，而没有签入补充协议。

　　-开发商：买房人不能把风险全部转嫁给开发商

　　鑫兆佳园的发展商——北京城乡房屋建设开发公司一位副总经理表示，集体签约是一件利弊两分的事。一方面它反映了买房人维权意识的提高，是房地产市场的进步，对开发商也是一种监督和鞭策。开发商只有踏踏实实地做事，重合同守信用才能赢得买房人的信任，才能在市场中长久地生存下去。

　　“然而，集体签约也反映出一些问题。业主的有些要求也不尽完全合理，在合理合法和我们能做到的范围内，开发商一定会承担它应该承担的责任。因为有些事情开发商是能够控制的，有些事情连开发商自身也控制不了，比如政策的变更。业主也应该意识到买房是一种投资，投资就意味着有风险。买房人不应该把所有风险全部转嫁到开发商身上。先期买房的客户享受了很优惠的价格，同时也应该承担相应的风险。如果他们不愿承担他们应该承担的风险。那我建议他们等后期房子全部建成之后用比现在高的价格买房。”

　　代表业主的余昌明律师认为这种说法有欠公平，“开发商卖房是以盈利为目的的，所以他应该承担风险。而买房人大多是为自住，而且支付了相应的货币，因此不应让买房人承担风险。”

　　-买房人：我们面对的不是一个开发商，而是一个不规范的市场

　　据余昌明律师介绍，他一共代理了38户买房人，有的已经交了定金、有的已经签了售楼协议、有的已经交了首付。最终6位买房人由于不能接受目前的合同条款或开发商的态度而退房，其他的业主基本上都接受了这些条款，正式签了购房合同。

　　目前签订的购房合同是经过双方让步之后的结果，可以说双方已经接受了这些条款。一位被称为“美丽家园”的业主说：“我最终决定买柏林爱乐，一方面觉得这里的价位和区位相对比较理想，另一方面我也了解目前的市场状况，不论你到哪里买房，开发商都不可能把所有的承诺兑现。我们面对的不是单个开发商，而一个不规范的市场。在一个不规范的市场面前，几十户业主是十分渺小的，是无力和无奈的。不管补充协议签成什么样，它反映了目前买房人的维权意识提高了，知道请律师、通过法律手段保护自己了。”本报记者周宏

　　     短信发送，浪漫搞笑言语传情