税费大降——门槛尽平——投资亮点——自由交易

　　新政策解除公房上市三大枷锁

　　从3月1日起,1999年10月7日发布施行的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》被废止,《北京市已购公有住房上市出售实施办法》开始正式实施。按照这两个 新发布实施的文件,从1999年,禁锢着北京二手房市场中已购公房上市的三大枷锁——上市审批、收益分成、补交的土地出让金偏高将正式解除。

　　自1999年11月已购公房可以上市交易以来,原本应该红火的已购公房上市却一直不温不火。160万套、近2.5亿平方米的已购公房,从1999年11月到2002年11月,成交的套数仅12400套、共80万平方米。两年的成交量还没有世纪城一个新建小区大。而上市审批、收益分成是公认的政策限制,补交较高的地价款也让人们对上市望而却步。

　　3月1日起将实施《北京市已购公有住房上市出售实施办法》,与以前出台的有关已购公房上市规定相比,新规定在简化程序和让利百姓方面力度最大。取消了以前已购公有住房上市出售成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分成的规定不说,仅补交的土地出让金的降低就给老百姓让了一大块利:以前已购公房上市出售,要按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金,现在改为按照当年房改成本价的1%补交土地出让金。以一套80平方米、出售价格每平方米4000元的已购公房为例,以前补交土地出让金数额为:80×4000元×3%=9600元,现在最多不超过:80×1560元(2001年、2002年及今年的房改成本价)×1%=1248元。

　　已购公房上市放开多少北京人将买旧房或卖旧买新

　　根据巨业通、我爱我家、万德成等房地产经纪公司收集的一些数据,前两年,已购公房供求比例为1比20,而由于供小于求,交易价格取决于房主的意向,成交的市场价为卖方意向价;购房人贷款比例不足40%。可以说,卖得少,买得多;卖的因为各种原因出价偏高,买的以有钱或投资为主是两年来北京已购公房交易的主要特点。而二手房市场比较成熟和活跃的上海已购公房的交易情况如何？上海的住房二级市场在1992年开放,约合140万套,2002年上半年,上海二手房市场的供求比例是1比1.08;下半年的供求比例是1比4;交易价格依照权属评估价(即专业评估价);90%以上的二手房买主都选择贷款购房。

　　从两个城市的比较看,北京的已购公房市场潜力很大。首先,大量的已购公房房主有望进入市场进行卖旧买新。据统计,160万套已购公房大部分集中在北京市区,大都是20世纪80年代前后盖的塔楼或板楼,户型面积不大,设备简陋,很多人期望能卖旧买新,改善新的居住品质,只是因为以往的规定既手续繁杂,又要进行收益分成,卖了不如住着合算,很多人一直在市场门口观望。新政策出台后,很多已购公房的房主都愿意卖旧买新,改善居住条件,如果每年有10%的已购公房入市交易,每年就有16万套已购公房上市。其次,从买房人的角度看,对于很多收入不是很高,工作在城里的家庭来说,在城里买套便宜、配套齐全的房子是个明智的选择,而因为以往已购公房供应量少,价格相对偏高,这部分人只能选择租房或到远郊区县选择便宜房购买。

　　有关部门的一份调查数据显示,目前北京市约80%的职工已经拥有属于自己的成套住房,其中约有60%的人希望能尽快上市,“以大换小、以旧换新、以远换近”,二级市场潜力巨大。而如今,新政策的实施,会使城区已购上市公房交易价格下降,这部分买房人的关注点自然将从远郊区县转移到城里的二手房。

　　买旧房或卖旧买新将对北京楼市产生什么影响

　　2002年以前的北京楼市只有动脉——增量房市场,几乎没有静脉——存量房市场,1998年年底打开的已购公房上市大门形同虚设,名存实无;租赁市场“地下活动”居多……血脉不贯通造成北京楼市一级商品房市场房价居高不下。3月1日将实施的政策意味着,2002年,北京楼市将实现动静脉血管贯通,住房一、二、三级市场连动,而这将有效减低北京房屋的空置率,对北京商品房市场的供应结构和房价都将起到有效的调节作用。潘石屹甚至认为,已购公房上市交易的突破和银行个人住房按揭的意义相当,是北京楼市革命性的变化。

　　首先,新政策取消审批手续等做法,将使很多人手上多余的已购公房进入市场,盘活不动产,真正降低空置率。

　　其次,北京商品房市场的市场供应结构将受到调整,中低价房的供应量将减少。业内人士认为,其实,二手房市场的放开将使市场增加了中低价房的供应量,相对中高档住宅,中低档住宅、经济适用住房将受到的冲击要大。

　　第三,已购公房上市闸门真正开启,会不会拉低北京房价？房价最终是由供需关系决定,160万套已购公房的上市,使北京又增加了一大块供应量,无可厚非,它将对北京的房价起到一定的调节作用。

　　160万套公房上市北京楼市交易模式有待创新

　　与上海、贵州等地区相比,北京的已购公房上市交易方式不灵活也是前几年大家公认的二手房市场不旺的主要原因。业内人士认为,二级市场的重要特点是在有房的前提下,卖旧房加存款买新的房子,必须有了新房,才能去卖旧房,两个过程必须统一进行。这一过程靠个人很难完成,必须有中介将二者联系起来,而前提是,中介公司必须存有大量存量房,需解决同时搬家的问题,目前北京还没有出现这样的经纪公司。而南京实行的已购公房可与商品房互换、贵州出现的“住房银行”等,都有效地促进二级市场的交易,而北京还尚未出现更多、更新的形式。

　　令人高兴的是,北京已有开发商率先迈出了这一步，开始抢占市场先机。据华润北京置地总经理陈鹰介绍,该公司即将推出为业主进行“资产升级”服务,即实行“卖旧买新”,任何买房人可以把已购公房评估后冲抵购房款,在华润的项目中选择新房,然后补齐差价即可。

　　当然,要理顺北京楼市住房一级、二级市场,不是一件简单的事,政府有关管理部门也正在采取措施积极解决。只要政策到位,有关部门再加一把劲儿,尽快把关系理顺,北京市一、二级市场将会形成相互促进的局面。

　　-文/本报记者余美英