本报记者吕尚春北京报道

　　《经济观察报》：首创置业成为今年首个在香港成功上市的房地产企业，但从首创置业的上市进程来看，一直处在比较紧张的状态中。首创置业6月6日开始路演，而央行的121号文件是在6月13日出台的，如果首创置业的路演时间稍微后延，那境外投资者是否会动摇对首创股票的购买？

　　刘晓光：首创从6月6日开始路演，按照通常的规律应在周五即6月13日封盘，但我们在周四6月12日就封盘了，原因很简单，认购量超过十倍，不得不停了，在周四封盘当天，又从美国过来1亿9千万美元的机构投资，但我们只能拒之门外。在上市路演的时机把握上，我们没有拖泥带水。

　　如果路演延后，那么央行的信贷收紧政策必然会加大投资者对国内地产市场走势的判断成本，他们投资会更谨慎。

　　《经济观察报》：对首创置业而言，其大股东为首创集团，而该集团为政府直属企业，这是否使首创置业带有与其他企业不同的色彩？

　　刘晓光：如果认为首创集团为政府直属企业，对上市是利好，那就进入了一个误区，不了解境外上市的规律，联交所在这一点上警惕性极高，因为市场化程度不高就意味着这个企业可能会给投资者带来风险。事实上，八年前，首创地产就开始了市场化运作，并着手以投行的角度去运作房地产，1997年收购了广西虎威。正是基于这些市场化的运作，使得首创置业面对境外资本市场的考察时可以扛得下来。

　　《经济观察报》：国内企业，尤其是地产企业在境外上市的经验并不是很丰富，在此次上市过程中，有无发生摩擦之处？

　　刘晓光：刚开始的确不太顺利。在美国路演时，一位印度的基金经理在与我对话时，是斜着眼看我，对来自中国的地产企业非常不屑。而应该去路演的城市新加坡，因为非典连去都没让我们去，新加坡的路演，只能在电视上完成。这种情形，让我感觉又回到了十年前穿着红都牌西服、普通皮鞋，在资本市场奔波的样子。

　　不过结果总还算令人满意，那位印度的基金经理在看完我们的路演之后，还是投了2000万美元。

　　《经济观察报》：在今年年初，国内有几家地产企业在香港上市失利，而首创置业却能上市成功，主要原因是什么？

　　刘晓光：与其他企业相比，首先是监管程度不同，如果说首创作为国企对上市有什么益处的话，现在看来，国企上市所受到的严格监管，是我们在后期可以顺利过关的坚实基础。从国家计委、财政部、经贸委、外经贸部到证监会等部委，都要一一过关。在这个监管过程中，我该补的课就补得差不多了，该挤的水分也挤得差不多了，比如股东结构不能单是首创的，我们就要找香港亿华国际，等等。但对于民营企业则不一样，主要的监管机构是证监会，层次相对简化。

　　另外，是资源储备不一样，有的地产企业以“房屋加工厂”作为自己的定位，这样它的土地储备就没有规模，上市时是要大打折扣的。

　　在上市定价方面，也有非常强的技巧性，如果定价太高，而投资者“无缝可拼”，那可能就要受到基金经理的冷遇。首创置业在设计上市路径时则注意到了这个问题，使后期运作较为顺畅。

　　《经济观察报》：由于国内地产企业尚处于高速成长阶段，因此并无太多与资本市场打交道的经验，从这次首创冲击上市的过程中，是否总结出了一些规律性的东西？对国内地产企业也可作为借鉴、参考。

　　刘晓光：从开始准备，直到挂牌上市，首创置业经过公司重组、审批，以及与国际审计、评估机构的接洽，积累了一些认识。首先是要懂国际投资语言，地产公司上市，投资者不是看企业的市盈率，而是看净资产折让。我们先后见了99个基金机构，最小的机构资本规模是几十亿美元，最大的达到8000亿美元，这个机构不论大小，但在考察一个地产企业是否有投资价值时，净资产实力及土地储备量是最重要的衡量标准之一。

　　其次是企业的盈利能力，资本市场没有任何情面可言，我在陈述首创置业的盈利能力时，必须说清楚，2002年投资回报率是30%，上市摊薄后是15%。

　　第三是有没有企业的品牌，这关系到你的信用问题。在资本市场没有信用，一切免谈。

　　《经济观察报》：接下来，就是上市的目的，因为在上市过程中，首创置业的净资产折让程度超过40%，这样的运作，其他企业可能会难以承受，首创如此执着的目的是什么？

　　刘晓光：净资产折让，就是我所谓的国际投资语言，你的净资产不折让，就上不了市，这是国内迈向国际资本市场需要付出的代价。

　　上市就是为融资？不单纯是这样，因为如果我运作基金，那融资规模以及操作性会更强。另外，目前首创的银行授信额度达到270亿，我们只用了70亿，对一个公司而言，债务结构要清晰，有直接融资，也要有间接融资，渠道多元化，资本结构才能良性运转，企业才真正具有实力。

　　上市，实际上就是自己把自己逼进一个新的平台，也就是公司治理上了一个新的平台，使公司治理结构国际化、社会化。

　　每3个月要有季报，每周还要把企业内部好或是不好的信息全部公开，公司还要有三个独立董事监督运营，这就等于你本来在小马路上开车，一下子被推到高速路上了，而且是全封闭出不来，只能聚精会神往前走。

　　这就又谈到目前首创的股价从发行价1.6元跌至1.46元，这一方面是因为目前大势对地产不利，在港上市的企业陆续出事、土地核查等；另一方面，首创置业每天流通2000多万股，占总股本10%，是在试盘阶段。对于透明度高的企业而言，只要你能一步一步运作，有稳定的赢利，股价就一定会上去。

　　《经济观察报》：在上市之后，首创有了更丰富的融资渠道，而目前由于121号文件的挤压，一些实力不强的企业可能会出让条件不错的地块或是项目，首创是否会吃进呢？

　　刘晓光：不会。

　　因为上市募集资金不能改变方向，而我们的土地储备已有340万平方米的建筑面积，首创置业只能一心把这些地块变成财富，而不会再收购或是兼并其他项目。

　　《经济观察报》：在您看来，什么样的地产企业具有优良的成长性？

　　刘晓光：一是专业化，对市场的敏感性，及准确的把握力，专业化的操作，还要有一个团队；

　　二是高起点，土地储备、资本通道、人才策略、风险控制、治理结构等一定是从高起点入手；

　　三是大规模，即生产规模化。

　　八年前，首创只给了阳光2000万，但现在阳光已与首创几个公司重组成长为一个大型国际化上市公司了。

　　《经济观察报》：首创置业的具体目标是什么？

　　刘晓光：成为亚洲一流的专业地产商，其标准是年销售额100亿元，净资产为50亿美元，土地储备够五年使用。

　　就目前而言，首创置业已经形成均衡的业务组合。两个销售网络，金网络投资顾问与首创金丰易居，一个是商品房的销售代理，一个是二手房的业务开拓；从产品结构来看，主要以五个产品类型为主，一是别墅，二是公寓，三是7000元每平方米以上的住宅，四是写字楼，五是商业楼宇及酒店；其中写字楼的运营，我们是先有买家，再开始建楼。

　　《经济观察报》：在首创置业的重组过程中，人员全部招聘，首创会用什么样的激励机制？原来的阳光股份实际上是经营层持股，已经形成机制了。另外在高层经理人的组织上，首创是如何看“空降兵”的管理使用的？

　　刘晓光：在原阳光地产公司，30%的股份用于经营者持股，在首创子公司中，一般子公司是20%用于经营者持股。有关员工持股，我们已设计了一套整体方案，有关主管部门已经同意了，但由于上市时间较紧，在挂牌前来不及审批了。

　　至于空降兵，关键是看这个公司的首席，也就是CEO能否给空降兵足够的空间。

　　《经济观察报》：您对北京市场的走势如何看？

　　刘晓光：北京一年的开发量相当于欧洲一年的开发量。在这个阶段，北京城市发展就应该是这样的速度，这是阶段性的城市特征。

　　对于地产商而言，中国正值城市化进程的起步阶段，因此作为空间实在太大了。北京更甚，在广州，高楼的一层商铺与楼上的住宅价格比是8：1，而北京却是2：1，可见北京人的投资观念尚不成熟。北京可供挖掘的商业空间尚十分广阔。