本报记者吕尚春北京报道

　　本月6日，首创置业在香港路演，终于报出了定价区间为1.30-1.68港元／股，品种为5.646亿股。这个定价区间明显低于年初上海复地的开价1.95-2.55港元／股，显示出首创置业是有备而来，但最终能否圈定港市的基金经理、认购量是否充足，仍要看最后一搏。随后他们将飞往欧洲，预计6月17日完成路演。

　　首创置业冲刺H股，之所以引起业界的高度关注，除了因其为政府旗下支柱企业，更与上半年国内知名地产企业上海复地境外上市失利有关，换句话说，如果已有国内企业在香港上市成功，那么首创置业的上市举动，应不会引起像目前这样的高度关注。另外，上海地产周正毅的泄底，令香港证监会大为光火，这些突发事件又会不会给首创置业上市带来不测呢？

　　但不可否认的是，从去年冬季即开始发力的首创置业，在经历了保荐人汇丰银行的“严查厉访”，及香港联交所上市科的500多个问题的聆讯之后，已是成竹在胸。为了获取与国际金融市场对接资格，首创请国际知名的会计师事务所、评估事务所，律师所付费用即为2000余万元人民币，而为了回复港联交所上市科的问题，首创置业的复印机换了三次硒鼓。

　　事实上，首创地产上市的预备动作在2000年冬季即已展开。1997年刘晓光成功收购广西虎威水泥厂之后，即把在资本市场的目光从A股移向海外。虽然在路演中的首创置业尚未趟过上市征程的最后一关，但从预备上市开始直至现在，首创内部已然经历了一场彻头彻尾的变动。洗牌重组

　　经过2000年12月的讨论、酝酿之后，2001年5月，首创阳光地产总经理唐军，提出把阳光重组，实际上相当于“小首创置业”，去发H股。在经过多方联系比较之后，首创最终选定香港汇丰为保荐人，并与全球最大的会计公司普华永道进行了前期接触。

　　2001年6月，在北京京伦饭店的607房间，首创地产上市筹备组秘密成立，正式开始各种筹备工作。至8月份，该筹备组向董事会汇报阳光要重组首创置业，令筹备组感到既兴奋又意外的是，首创集团董事会断然否定了阳光地产重组首创置业的设想，既然要运作，就要重组出一个大的首创置业，即把首创航宇、首创科技装进来。

　　筹备组提出了两种方案：一是控股，直接在法律层面重组，人员、业务都不发生实质变动，首创置业只是一个“壳”，财务报表分给三个公司，然后一合就是利润；二是实质性重组，法律关系、人员结构、业务构成全部同时推进。显然，第一种方案，对当时首创地产七个分公司的地产业务并不伤筋动骨，而第二种方案就大大不同了，对首创旗下的地产业务等于洗牌重来。刘晓光断然选择了第二种方案。这个重组过程的复杂程度可想而知，原来的七个地产分公司，各守一摊，责权利自负，但整合之后，这些“诸侯”空间也就不复存在了，首创置业作为一个整体，势必统一招标、统一运作。首创地产团队的剧烈震荡是可想而知的，而刘晓光则并没有采取中庸的平衡之道，首创置业所有岗位全部招聘。重组之后的首创置业，90%的专业人才全部是从社会招聘的。首创置业的子公司融金公司的总经理即是招聘而来，何光，46岁，留洋博士，精通国际金融与资本运作。首创置业的内部人士在谈到何光时，是以一种略感惊异的口吻来描述的，何有两个特点，一是对任何一个职员，如果有“跳槽”想法，一定是欢迎他走，因为如果你离开现在的岗位，一定是找到了更好的空间；二是对生产资料的组织，一定要用最市场化的手法，即招标制的施行不仅要彻底，还要充分到没有水分可挤的程度。这些纯粹的市场运作手法，也正是刘晓光期望看到的运营方式。破例注册

　　首创置业的预谋重组，至最终拿下营业执照，其间经历的正是国内企业与国际资本市场接轨时，所必须支付的成长成本。但也正是这成堆的麻烦，令首创置业打下冲击海外股市的坚实基础。

　　2002年3月，首创置业的申报方案正式递交有关主管部门。这也正式拉开了首创置业上市审批工作的拉锯战，虽然首创置业的发起人是六个，但经贸委指出六家同属首创集团，这样的构成毫无意义，所以要增加一个独立发起人。寻找独立发起人的过程颇费周折，首先要寻找意向单位，其次要筛选出合作目标，而此筛选则需要对公司的财务状况、业务构成、发展前景做出全面梳理。谈及合作，又经历了漫长的谈判，最终选定了香港亿华国际，其入资比例为7.5%。

　　在整合亿华国际之后，由于涉及到外资参股，因此需向外经贸部申报。首创置业上市组又开始为其史无前例的“股权投资”进行繁复的解释工作。这即是与国际接轨过程中，发生的再正常不过的撞击。按照现行《公司法》，出资形式包括货币出资、实物出资、无形资产出资(专利权)，但没有“股权出资”。尤其是，由于是股权出资，因此其中必然含有“负债资产”，负债资产如何能够成为出资资产呢？这与国内公司在成立时的出资概念差异巨大。实际上，这是一个加减法概念，我出10亿元，其中有5亿负债，那么投资的净资产就只有5亿。这种计算方式显然让主管部门很不适应。审批此项流程的外经贸部有关部门，当然不敢大意，可谓是打破沙锅问到底。虽然被重组工作洗了若干回脑的首创置业上市组心知肚明，但与主管领导的沟通仍要一丝不苟。与此同时，普华永道的高级评估师廖仲敏亲自赴京，就股权投资的国际惯例进行了阐述；而后，主管部门请国内的法律、金融、评估及证券监管的有关专家，就此问题进行了专门的研究探讨，专家认定“股权”可用于出资，但比例不能超过50%。自此，首创置业注册的最后一个山头算是爬过了，前后用时共三个月，首创置业作为中国首家以股份入股融资的中外合资股份有限公司终告成立。冲击上市

　　2002年11月，经过了重重审批关的首创置业，发起了香港上市的第一个冲击波。与其他产业的企业上市不同的是，海外资本市场，在审核申请企业的资质时，并不是以市盈率为准，而是以地产公司的净资产及预期收益为主。与国内其他在香港申请上市的地产公司不同，首创置业自信自己的资产实力及土地储备会赢得香港联交所的青睐。在此期间，媒体披露的首创地产土地储备为5000亩。但不久，首创置业的首轮上市申请即被联交所驳回。华远集团总裁任志强曾在2002年圣诞节前对记者说，12月25日正值圣诞节，此时西方证券市场实际上已经是解盔卸甲，处于实际上的休息期，对于香港证券市场，则更是这样，还有春节，这样的话，两节之间的时间段里，香港证券市场基本上不会有什么动静。

　　当然，这并不是首创置业第一轮申报港市未获通过的原因。实际上，香港证券市场对内地土地制度的变动颇为熟悉，随着33号文的施行，土地招标拍卖制度，令香港的证券专家意识到内地地产企业上市申请中，土地储备应有更完备的法律手续。在此前国内房地产企业上市的审批程序中，土地权属证明通常只需相关管理部门出具权属证明即可，但这次不行了，港市要的是土权权证，是交了土地出让金的、不再是或有或无的弹性地块。而首创置业的土地储备中有部分未获得土地使用许可证。

　　如果不是首创置业，而是其他实力一般的企业，香港联交所对土地的这条“合理”规定即会令其在上市征程中一次性“出局”。面对首创置业遇到的困境，刘晓光总裁毅然决定调用首创集团的各种资源，在短期内筹集了用于交纳土地出让金的14亿元人民币，并紧锣密鼓地办完了土地出让手续，获得了相关地块的土地证，搬开了拦在首创置业上市过程中最大的石头。地缘蓄力

　　在首创置业冲击港市的过程中，一直透露着一个声音，即“地缘创未来”。刘晓光在介绍首创置业的专业优势时，只说了两点，一是首创置业已有的350万平方米建筑面积的土地储备中，已有7成交了土地出让金，够4至5年用；二是公建项目没有买家不开建。刘是在用最简单的词汇勾勒首创置业的预期收益，但这促成两点背后所包含的东西却实在太多了。

　　在首创储备的350万平米建筑面积的土地中，其基本策略就是根据北京市城市规划的发展趋势进行土地储备和项目规划，目前在亚运村以北的立汤路、轻轨沿线附近、在北京城市绿化带附近均有项目。作为市场建设的参与单位，地铁五号线的承建，使得首创对于感知北京市整体规划走向，能成竹在胸。北京市已经决定在未来5年中，以900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，而首创置业的东家首创集团正是其中重要参与者。

　　在产品能力上，公建项目的操作更能体现地产企业的专业性与耐力。金融街国际金融中心为首创开发的大型公建，其酒店管理，在多方比较后，选定了英国BASS集团，即六洲酒店管理集团，该集团辖有世界上所有假日酒店(洲际、假日、皇冠)的经营权。在与BASS集团的交涉过程中，首创提出的条件是，BASS要拥有国际金融中心的酒店管理权，必须投入资金，共建酒店。但在中国范围内，BASS尚无直接斥资占有酒店股份的先例，BASS会出血吗？而首创要面对的合作条件是，如只要这个酒店有毛利，BASS就要分成；对于BASS的航空公司会员单位，如果某次航班航线超过一定限度，会员乘客即可免费入住假日酒店。双方都有各自的筹码，经过数轮的谈判之后，BASS最终同意入股国际金融中心酒店，并签定合约，持股20%，股金达2000万美元。

　　按照首创置业路演披露的日期，预计于6月19日挂牌，如果挂牌成功，那么刘晓光的金融运作就又走完一步。从目前几个房地产上市公司的业绩看，基本上都差强人意，只有合生创展的表现稍好，也是因其股本金不是很高，那么初来乍到的首创置业，又会写下什么样的答卷呢？