本报记者朱昆锋广东报道

　　6月6日，人民银行广州分行、广东省银行同业公会、广东省高级人民法院和十几家商业银行在内的广州24家单位的代表齐聚东莞，在市郊一家环境优雅的酒店为解决房地产贷款风险共谋对策。

　　一切都在悄悄进行。此次聚会不仅避开了都市的聒噪，事先也没有通知任何媒体。在央行去年进行了一次房地产信贷大检查并数次出台关于房地产贷款的指导性意见，且一些银行宣布要对部分房地产贷款项目实施收缩计划的背景下，此次“秘密聚会”意味颇深。“广州银行业房地产贷款项目的风险是否已有加大的信号？”谋求利益平衡

　　据记者了解，现行法律中有关“建设工程价款优先受偿”的规定以及去年最高人民法院的一份批复，已经开始困扰为房地产开发商放贷的商业银行，让身陷其中的银行业界左右为难。记者从广东省银行同业公会获悉，上述规定和批复正使得商业银行房地产开发贷款出现新的交易风险，通过此次聚会讨论，广州银行业一方面希望找出针对风险的解决办法，同时也希望谋求一种优先权益的平衡。

　　据介绍，一项房地产开发工程的成败涉及开发商、承建商和贷款银行等各方利益，一旦工程在建设或销售过程中出现风险，造成开发商资不抵债等问题，承建商和贷款银行都争先恐后，希望通过法律手段尽可能收回建设款或贷款。

　　依据我国《合同法》第286条的规定，在对资不抵债的开发商工程进行折价或拍卖之后，承建商的建设工程款享有优先受偿权。人行广州分行法律事务办公室一位人士解释，“一段时间内，由于该条文的内容模糊、争议较大，一定程度上变成‘休眠条款’。”

　　但这一“休眠条款”已在去年年中宣告“梦醒”，一起被惊醒的还有给房地产开发商放贷的商业银行。2002年6月，最高人民法院对上述条文作出详细的司法解释，批复了上海市高级人民法院关于对上述条文的理解与适用问题的请示。“批复”对建设工程价款优先受偿权的性质、适用范围、适用限制等给予明确，这在建筑行业看来是一场“及时雨”，但在银行业界却如遭迎头痛击。“以建设工程作为抵押发放房地产开发贷款曾经是商业银行较为安全的一种业务，现在却面临巨大的风险。”

　　广东省银行同业公会相关负责人告诉记者，“现行法律的制定者以及最高人民法院所作的司法解释出发点是好的，原本是希望承建商拖欠建筑工人的工资等问题能得到解决，从而有利于社会稳定，但是事前显然没有考虑到会出现目前商业银行所面临的这种风险。”他同时表示，任何法规和政策的出台都有一个不断完善的过程。

　　对于具体需要完善的地方，参加聚会的各家商业银行都有自己的见解，一家商业银行广东省分行法律部相关人士的观点颇具代表性。他认为现行立法有必要规定承建商优先受偿权的有效成立以登记为要件，“为避免因承包人优先受偿权的行使与第三人的利益发生冲突，就需要通过一定的方式将优先受偿权的存在状态向社会披露，可以使其他人在进行与该工程有关的交易时考虑这一事实，以便对交易的后果作出合理的预期。”银行处境两难

　　“承建商拥有优先受偿权，商业银行因此遭受损失的案例在广东及其它沿海省份频频发生。”一位银行界人士这样告诉记者。据介绍，去年9月深圳审结首例房产优先受偿权案例，承建商在此次案件中获赔欠款845万元。由于开发商已经资不抵债，如果债权银行和承建商一起分配未出售的房产，后者按比例分到的份额将不足20万元，这意味着债权银行因此承受了825万元预期之外的损失。

　　参加此次会议的某商业银行广州分行也有苦衷。该行曾于2000年对广州一家房地产开发商发放贷款2000万(目前贷款余额为1729万元)，开发商以其与合作商联合开发的34套商品住宅进行抵押。目前该开发商资不抵债，银行在对其进行诉讼保全的过程中发现，该开发商抵押物已于2003年1月16日被广州中级人民法院查封，原因是开发商涉嫌拖欠工程款4000多万元，法院查封该公司物业主要是为追缴工程款。

　　根据上述法律规定和最高法院的批复，该行抵押物悬空，给其信贷资产造成很大风险。与该银行相似，广州地区多家商业银行均表示此类案例非常普遍，目前各家商业银行都被其困扰。

　　一位熟悉合同法和金融法的业内人士告诉记者，如果按照常规推理，商业银行发放贷款给房地产开发商，其对开发商偿债能力的判断显然要比一般的承建商更加专业，因此承建商对建设工程价款享有优先受偿权是从全局加以考虑的，这一方面有利于降低整体风险，同时也可以减少房地产泡沫的滋生。另外，在房地产开发过程中承建商处于命系各方的中心位置，如果承建商无法如期完成工程，那么购房者、建筑工人、银行、开发商等的利益均无法得到实现和保护。

　　然而对于给房地产公司发放贷款的商业银行而言，无疑因此处于一种进退两难的尴尬境地。上述律师在接受记者采访时认为，控制此类贷款风险也并非没有对策，“在办理抵押贷款的贷前调查时，严格查清在建工程所欠工程款的情况就是一种从源头上解决问题的办法，一旦发现问题，可以督促开发商提供新的担保。”

　　但是这种对策却被广州一家商业银行的相关人士予以否定，“这种调查实际操作起来十分困难，根本无法通过有效途径查明该工程是否已拖欠工程款。”不仅如此，“在建工程是一个价值不断变化的工程，承建商的工程款也随之变化，银行很难动态掌握该工程款的具体数额，因此无法对抵押物的实际价值进行评估，更谈不上要求开发商提供新的担保以规避风险。”政策引发思考

　　如何在现行法律中找到一种利益的平衡，从而使得承建商和贷款银行的风险同时降到最低？分析人士认为，如果站在银行的立场上，商业银行与开发商、承建商可以提前进行协议约定，由承建商放弃优先受偿权是一种较好的解决办法。但是，同样处于风险中心的承建商是否愿意接受这种解决办法显然又是一个待解决的难题。

　　一家商业银行广东省分行给出的另一个有效性尚待论证的对策是：“可以考虑采取由开发商连带担保并支付利息，由承建商申请贷款进行工程建设，这样就可以抵消建设工程优先权对商业银行贷款风险的影响。”分析人士认为，该办法对于承建商来说可以顺利得到自己希望接到的工程项目，也可以减少不确定性因素给其它利益人所带来的额外风险，但开发商方面愿不愿提供担保是一个疑问，同时，对于为获得工程项目而被迫接受贷款的承建商而言也显得有失公允。

　　事实上，现行法规给商业银行带来的此类风险早在今年初就已经引起相关部门的重视。记者在采访中了解到，最高人民法院相关的司法解释出台后，广东省高院今年初就曾向中国人民银行广州分行发出司法建议书，建议其关注立法的新变化，对涉及建设工程的抵押贷款政策进行相关调整，以防范和化解新的潜在交易风险。

　　据了解，广州银行业的此次聚会，最直接的诱因就是广东省高院的这份司法建议书。广东省银行同业公会上述负责人告诉记者，通过此次会议的讨论，一方面可以把广州地区商业银行在处理这方面风险的经验拿出来交流，另一方面是为了能把讨论结果上报省人大、省高院等相关部门，希望相关部门能重新思考相关的法律和法规。

　　知情人士透露，此次会议讨论后，广东省高院很快会出台具体的指导意见，人行广州分行也有可能考虑对涉及建设工程的抵押贷款政策进行相应调整，具体如何调整目前尚无定论，但将参考本次会议讨论的相关内容。分析人士认为，如果上述机构采纳建议并作出相应的政策调整，购房者、放贷银行、开发商和承建商都会因此受到影响，各方权益有望因此得到一定程度的平衡。