本报记者鲁鸣 姚浙浙 深圳报道

　　“2月份春节刚过，万科就对当时还不知道是什么的非典型肺炎制定了一系列的应急预案，整体效果现在看起来还比较好。公司业务受到非典影响被控制在很有限的范围之内。”在万科极具特色的总部大楼里，万科集团董事总经理郁亮一边介绍这个建筑物良好的通风和采光，一边与本报记者聊起了这个在全国11个城市开发、管理了近50个楼盘小区的房地产公 司如何应对突发的非典事件。预防举措与营销之变

　　万科在这次危机事件中，针对业主、客户和员工均采取了及时的、理性的预防工作，包括在总部和各地区分别成立非典紧急工作小组，制定全方位非典应急方案，通报各地公司每日防非典工作进展，建立员工每日健康报告制度，对办公区、车辆、食堂等实施定期消毒，通过告示栏、宣传资料、网上等多种渠道进行广泛的非典预防普及教育等。

　　在销售现场，万科针对“非典”采取了大量的防护措施。据介绍，万科除了每天对售楼处进行必要的正常消毒之外，还对售楼小姐进行了相关知识的专门培训。

　　“作为房地产商，我们很快意识到，除了员工之外，对业主和客户也需要高度的关注，包括对现时楼盘疫情的预防工作，在日后的发展方面，我们也已经投入了很多资源研究怎么样为客户提供更好的物业。”郁亮介绍。

　　另外，万科在营销手段上也做出了相应调整，如金色家园和金域蓝湾都将有限的营销活动由室内转移到了室外，真正做到让客户放心。

　　记者对万科IT部门人员进行了采访，他们表示公司今年3月起就实行了轮休制，每天至少有一两个职员在家运作，这样的安排是为了保证系统的延续性，万一公司发现疫情被隔离，轮休的后备人员还可以把整个系统支撑起来，使公司运作得以延续。

　　以前的万科网站只是维持运作，而在最近的危机时刻却成了与客户沟通的最好渠道，帮了万科大忙。万科采用给有意向的客户直邮资料的方法让客户了解楼盘情况，而且万科的“在线家园”也将很快开通。

　　在记者到访万科的5月20日，郁亮总经理正在通过万科的网络视像会议系统与各地分公司召开业务会议。“万科业已形成全国性内部网上办公系统。一个跨区域的公司，在非典期间内，如果没有网络，沟通就会成为最大的问题，后果是难以想像的。”郁亮说，“多亏了公司从6年前就开始推广的自动化办公系统，这种办公方式在互联网技术的支持下得到了最大的运用，也使公司的经营在面临危机的状况下，可以处在临危不惊的状态，保障公司经营的正常运作。”处方奏效

　　郁亮告诉记者，在这种突发事件的影响下，万科这样规模和市场占有率比较大的公司，相对的应变能力比较强。例如，万科向四大银行总行的银行贷款刚好在今年五六月份到期，但是非典期间，由于各大总行都实行轮休制度，联系业务的节奏受到影响，所以万科想到了变通办法，向各大银行在深圳的分行申请应急额度。因为万科的信用一向很好，所以很容易就申请到了。郁亮说：“应急方案其实并不是最重要的。主要是反应要快，基础工作要做好。万科历年来落实的管理和资源经验的积累，对这次应变起到了很大的作用。”

　　万科集团董事会秘书肖莉介绍，非典给公司的经营运作不可避免地带来一定影响，但截至目前，这种影响是局部而有限的。虽然公司的项目销售在北京和天津等局部地区受到一定影响，但两地依然获得一定的成交。五一期间，公司在上海、深圳按计划推出的新楼盘，获得了良好的销售业绩。据悉，上海万科公司2003年主要在售项目在4月份共实现销售近550套，销售面积突破6万平方米，销售额超过2.7亿元，创下有史以来单月销售业绩的最高纪录。五一期间尽管假期较往常缩短，并且上海取消了原定的房展会，但万科在上海的三个项目还是取得了销售额近亿元的佳绩。万科在深圳在售的多个项目。也在该期内取得销售总额近5000万元的不俗成绩。策略调整

　　肖莉认为，万科新市镇的开发模式可能将成为行业重新探讨的一个话题，因为其内在所具备的功能在某种程度上可以避免大面积的人群流动。当然，这些都只是可能。房地产行业人士因为这次危机，普遍都感到需要考虑项目重新定位和调整策略的问题。

　　“非典对房产行业的短期影响还是可以克服的。”郁亮对记者说。往年房产都有淡旺季之分，5月之前都比较淡，今年的势头却是淡季不淡。今年1到4月份，全国房产行业总体增长了40%，万科在前4个月业务增长了50%。现在因为非典，销售受到影响，某些城市的人一度基本不出门了，自然楼盘销售会暂时淡下来。5月1日，万科本来准备与一些城市签订项目意向书，现在也无法进行。“住宅的购买力一旦形成，就不会轻易消失，暂时的销售放缓，日后一旦市道好转，还是能够体现出来的。对短期购买的影响是比较容易过去的。而非典对人心理的长期影响更值得关注。”

　　地产行业与人们的生活息息相关。SARS对地产行业会产生多大影响，取决于它对人们的生活方式、价值取向会产生多大影响。肖莉说，万科本身也在积极研究这些问题。可以肯定的是，人们对于更美好、更舒适生活的追求不会改变。而地产企业面向市场，提供在新的环境下更适宜产品的努力也不会改变。人们将更加关注产品的环保、生态等因素，在产品设计方面，可能更多考虑住宅的通透和通风等。

　　郁亮告诉记者，最近的客户调查显示，人们对于绿色家园的期待值增高了，而对高楼有些恐惧心理，对低密度住宅的需求也上升了。万科在设计上会有所改良，窗户开得大小都成了一个需要专门研究的问题。“以前，为了外观美观，在不影响通风的情况下，设计师会把很多玻璃设计成固定窗。但现在人们感觉窗户不能开，就觉得通风效果不好。万科的设计，销售和管理部门，都聘请了专门的机构，评估非典过后人们消费倾向将会发生什么变化。这也是万科这样规模比较大的行业领跑者的优势，能够有比较多的资源来做日后的战略规划。”

　　因为和香港一河之隔，香港淘大花园成为重疫区的教训，也给万科很多的触动。“我们在选择项目、设计时都有了新的想法。比如淘大花园就是因为水管布局问题，带来了健康隐患。万科现在就很认真地在考虑，如何才能做到水管不漏水。本来铜管是最好的防水管，但是造价太高，而且也不能保证施工人员不野蛮施工。铜管很薄，一曲一折很容易破裂。而其它的新型管材，还没有经过时间的考验，也不敢随意用。”郁亮说，“万科正在积极寻找非典过后或者非典长期存在下的应对措施，而不再把它当作偶然事件。在非典状态下，地产公司如何正常有效率运作，万科各地分公司和部门，都会在下周把相关的建议以及经验汇总起来。”

　　郁亮很有信心地表示，“万科经过深入分析，在最坏的情况下，也就是非典在9月还不会结束，对万科的工程、销量等业务的最大影响也不过是12%，不会影响万科今年高速发展的计划进程。”