本报记者刘影

　　2月28日，来自广东深圳的房产巨头金地集团和上海市嘉定区土地开发中心签约，拿下140公顷土地进行大规模房产开发。实际上，来自中国房地产业最发达的广东的巨头们早就看准了华东特别是上海市场的投资机会，万科、中海、合生创展、珠江地产等纷纷在这个地区跑马圈地，走上了上海扩张之路。

　　金地集团上海公司总经理赵汉忠在接受记者采访时更透露了集团的华东发展策略：第一步，在上海做好这140公顷的大盘打品牌；第二步，在以上海为圆心、2小时车程为半径的中小城市经济圈内扩张，2005年以后，上海公司的业绩将成为整个集团最大的利润增长点。

　　“东进军团”沪上布阵信心壮

　　与万科王石的张扬不同，金地集团凌克董事长被广东媒体评选为“最不事张扬的地产商”，这正如金地扎实的风格。他对投资上海谈了三方面的想法：首先，资金要投到收益较高的区域；第二，资金要投到市场潜力大的区域；第三，集团发展需要寻找机会。

　　上海过去10年都保持GDP以10%的速度增长，经济增长速度快、运行质量好。上海市场规模很大，人口密度大，消费能力强。去年，上海房地产预售量达到2600万平方米，是深圳市场的4倍。从整体看来，上海房地产的需求旺盛，还有很大的发展空间。同时，上海对长三角的辐射能力很强，比如，江浙一带商人成功的标志之一就是在上海置业。因此，上海像一块巨大的磁石吸引着像金地这样的外地开发商。

　　凌克评价说，“上海经济发展吸引了深圳的大企业，而深圳的大企业也有实力打进大上海。尽管近年来上海的房地产开发商在技术水平、管理水平等方面都得到快速提高，但金地在深圳有10年的成功开发经验，在策划、技术、营销、人力资源行政管理等方面都摸索出丰富的经验，可以说在国内领先。特别在整体规划和设计水平方面是我们的长处。”

　　赵汉忠总经理对上海的激战也不以为然，他说：“本地的国有房产公司是在政府扶持下发展起来的，并不是很强大。港资企业很活跃，但它们的投资决策体系不够灵活，中规中矩，在策划创新上不见得比内地企业强。我个人觉得最可怕的是一些刚刚进入的民营企业，特别是一些从建筑工程队发展起来的公司，它们集建筑商与开发商于一体，可以把建筑工程方面的成本压得很低，大打价格战，可以说是初生牛犊不怕虎。和它们不能拼价格，要做它们没法做的东西。”

　　不管是凌克董事长、赵汉忠总经理、王志纲策划人，甚至专程到上海出席签约仪式的深圳市福田区吕锐锋区长，都对上海市场的规范操作、上海政府的务实高效饱加赞扬：“上海并不会因为你是不是本地企业，或进入时间的先后而排斥你，主要还是看你有没有实力。”

　　用王志纲的话说，“上海也许不如深圳、广州那样活力勃发、热点迭出，但其发展的稳健和潜力却是无与伦比的。因其规范性，房地产开发商在这里不必花费大量精力和心思去做那些蝇营狗苟的暗箱勾兑活动；因其规范性，开发商所要承担的交易成本就大大降低，故其价格可能并不是很高，但却依旧可以保有可观的利润空间，这是规范市场的吸引力之所在和优势之体现。”

　　在中国房地产界以“大盘”闻名的合生创展、珠江地产目前正在上海四处找地扩张。上海合生创展常务副总经理贺大川表示：自2001年进入上海，合生创展与战略伙伴珠江地产在上海共取得开发用地约1800亩，总开发建筑面积约180多万平方米。目前主要做每平方米售价5000元左右的，以普通家庭作为消费对象的中档住宅。合生创展作为一家在香港主板上市并且较成熟专业的地产集团，能够在房地产开发的整个流程中实现系统化、合理化的资源配置，使产品保持长期的竞争优势。

　　他们都表示：“能占领上海市场的企业，才算是真正成功的企业”。

　　金地的上海谋略

　　去年3月，金地上海公司才正式组建。在进军上海的时间上，金地与万科、中海等深圳房产商相比似乎落后。赵汉忠对此解释说：“以前我们只是一家区域性的公司，实力只够在深圳做。2001年上市以后平台就变大了，和其他房地产上市公司一样进入了快车道。”

　　没能赶上虹桥、浦东等前几轮上海房地产开发热点，金地并不懊悔姗姗来迟。他们现在抓住嘉定要建国际汽车城的机遇。据悉，这次嘉定“格林风范”，总投资超过30亿元，是金地首次做这么大规模的楼盘。金地借用外脑，和广东著名策划人王志纲合作，走“复合地产、城市经营”的路子。

　　从以往的项目来看，金地一直走的是中高档楼盘路线。现在到上海却开始打造每平方米售价3000元到5000元的城郊大盘，赵汉忠解释说：在上海市场，公司“避实击虚”，在产品策略上“既有沿袭也有改变”。比如金地在虹口、普陀的旧城改造项目，将沿袭一贯的中高档定位。

　　赵汉忠表示，如果有好的地，比如在黄浦江两岸，离世博会、环球影城等大项目比较近的地方，如果地价合适的话金地集团也会去做，那是为了打造品牌。总体而言，金地在上海的投资布局是：70%的资金项目放在郊区，剩下的30%在城市中心区。

　　他还表示，在上海、杭州这些地方已经是高度竞争了。金地接下来看中的是上海周边那些利润空间很大的小城市。“我们下一步的目标就是上海2小时经济圈——以上海为圆心，2小时车程为半径的区域。大家都看到了上海的市场，其实上海附近的一些县级城市，如江阴、太仓、昆山等非常富裕，有对高档房产的强烈需求，但现有的楼盘质量不高。金地以后就要在这些地方拓展，找到合适地段，做当地最高档的楼盘。而且，近距离开发对公司来说管理成本也很低。”

　　目前，金地集团在上海的土地储备已经达到3000亩，未来还将不断增加。上海公司的业务将在金地集团中占据重要地位。赵表示，到2005年以后，希望成为对集团贡献最大的地区。

　　珠江合生的上海拓展主张

　　珠江合生是广东珠江地产与香港合生创展两家战略联盟公司的统称。珠江地产隶属于广东的一家投资巨鳄——珠江投资，合生创展则在中国的神秘地产大亨朱孟依旗下。

　　2001年3月，珠江合生在上海杨浦区成立上海珠江投资有限公司。珠江合生上海的战略布局是在其完成了北京战略布局之后悄然展开的，这是珠江合生全国性扩张战略第二步，秉承其一贯珠联璧合的开发模式，即珠江负责拿地，合生负责出资发展开发，以规模和速度占据广东和北京的扩张模式在上海又得到了体现。

　　目前，珠江合生在上海已有6个项目，近2600多亩的开发土地，主要集中在杨浦、闵行和松江，都不是上海的黄金区域。上海合生的常务副总贺大川认为“卢湾、徐汇等地区经营环境更好，选择杨浦、闵行和松江是因为发展空间更大。”位于杨浦区的珠江香樟园和珠江香樟南园占地共154亩，开发面积为27万平方米，打造一个体现21世纪现代时代风貌居住小区，2002年4月的第一期9月的第二期完全售完；紧邻黄埔江的合生滨江苑占地288亩，开发面积45万平方米，这里将创造一个集城市传统居住文化为特色滨江居住和科教办公园于一体的综合区。位于闵行区邻近闵行大学城占地1200亩的龙盟项目，将以低密度现代住宅为主。位于松江区的松江新城项目占地164亩，开发面积22万平方米，邻近佘山国家旅游度假区的项目占地1000亩。

　　对于珠江合生在上海进行开发的竞争能力问题，贺大川说：“作为一家专业的地产集团，我们对市场有自己的理解，秉承一种比较谨慎的态度，通过在房地产开发的整个流程中实现系统化、合理化的资源配置，使企业和产品保持长期的竞争优势是非常重要的。”

　　珠江合生总是站在城市发展的角度，策略性地选择城市较偏远区域的土地为主，正如贺大川所说：“我们在上海很看重郊区，如松江、闵行、杨浦、宝山、嘉定等，”这样可以有较大的土地面积可供开发，利用珠江合生资金实力雄厚、擅长大规模开发的优势，形成规模经济效益。按照朱孟依董事长的说法：“一方面可以为城市增加价值，一方面企业可以获取更多的利益”。

　　珠江合生的异地扩张战略同金地还是有所不同，珠江合生在成功地完成对北京、上海、广东国内三大中心城市的布局后，将迅速地向全国的二线城市扩张，例如天津、西安、武汉、南京等。正如贺大川所说：“从长远看，二线城市有很大的潜力，虽然目前消费能力不够，需求不强，但做好土地储备，将来肯定有前景。”

　　与之相呼应的是，珠江合生正准备启动全国性品牌战略和实施称之为“珠江合生旋风行动”的全国性品牌大路演，使得珠江合生的全国性品牌迅速得到张扬，为珠江合生的二级城市扩展奠定基础，使得广东这家地产的地方劳模一跃成为全国劳模。