事件追踪

　　本报记者王小霞

　　北京市第一中级人民法院第四法庭8月6日的一场业主与物业公司的诉讼案，引来了京城多家媒体到场，旁听席上的位置差不多被记者占去了近一半。而坐在上诉人位置上的著名 维权人士王海与舒可心，更是吸引记者的镁光灯频闪不断。

　　休庭期间接受本报记者采访的王海认为：水清木华园的案件之所以引人注目，物业公司要求收取比高利贷还高的滞纳金是个焦点。

　　不交物业、供暖费遭起诉并败诉

　　水清木华园小区由北京汇泽房地产开发公司负责开发、北京汇泽物业管理公司负责物业管理。水清木华园小区5号楼312室业主刘慧英告诉记者，自2000年1月13日入住小区以来，业主就一直面临着公摊面积不清、配套设施不全、入住条件不具备以及汇泽物业公司方面的质价不符、综合管理水平较差、多收费少服务等问题。鉴于此，许多业主在交涉未果的情况下，只好暂时缓交物业费和暖气费。

　　4号楼103室业主邵夏珍说，北京汇泽物业公司由于管理不合格，已经于2002年7月5日被北京市房地局公布取消了其物业管理的资质。他们依法成立的小区物业管理委员会在市、区小区办的指导下，于2002年7月13日通过公开招投标选聘了中标的北京市光环电信物业管理公司为本小区新的物业管理公司，并于2002年11月1日正式接管了小区物业管理工作。

　　就在此时，汇泽物业公司却于2003年2月到海淀法院起诉了该小区40多位业主，不仅要求他们交纳2001年以后的物业费和暖气费，而且还索取高额的暖气费滞纳金(每日1%)，从1万多元到7万多元不等。

　　2003年4月11日，海淀法院以业主与物业公司签订的《物业管理委托合同》、《供暖协议书》有效，业主不交物业管理费、供暖费属违约为由，判处水清木华园40多位业主败诉，交纳2001年以后的物业费和暖气费以及暖气费滞纳金(每日7‰)。

　　业主上诉中院，双方愿意调解

　　20多位败诉业主上诉于北京市一中院。作为业主代理人之一的北京市重光律师事务所蒋律师认为，首先，《物业管理委托合同》、《供暖协议书》系上诉人?业主?被迫签订的格式合同。被上诉人(汇泽物业管理公司)在办理入住手续时，给上诉人发的《入住通知书》中明确写着，必须先与被上诉人办理物业管理手续，签订包括《物业管理委托合同》、《供暖协议书》在内的各项物业管理文件，缴纳物业费、供暖费才能领取房屋钥匙。为尽早入住，上诉人也只能被迫签订合同。

　　其次，上诉人不交物业费、供暖费是事出有因，不构成违约。被上诉人在2000年度的物业管理中因小区建设没有实施完，只作了很少的物业服务。第二个交费年度即2001年初，2000年度存在的问题依然没有解决。物业管理委员会多次与被上诉人协商减免物业费，被上诉人也答应可以协商，但一直都没有最后的意见。在业主们的等待中，上诉人迎来了的是被起诉，并要求缴纳高额滞纳金。

　　第三，被上诉人的收费标准违反了北京市的有关规定，物业费计算错误。按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，房屋公共部分的服务费应为38.7%，自用部分的61.3%属于特约服务，如果产权人没有委托管理，则不能收取。而汇泽公司与业主的物管合同则将两部分的收费标准互换，按61.3%收取了公共部分，多收了22.6%。

　　按照北京市物价局《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字?1996?第274号)文件的规定，被上诉人计算的4号楼电梯费的收费标准是错误的。4号楼的电梯费应当为7.12元／平方米.年，而被上诉人却是按8.4元／平方米.年收取的，多收了1.28元／平方米.年。

　　第四，被上诉人恶意利用滞纳金条款，不履行《房屋使用、管理、维修公约》中的书面催缴义务，不能索要滞纳金。被上诉人提供的《公约》中第四部分第三章第二条“管理费及其他费用的支付”规定，任何产权人未能于本公约规定的日期内支付管理费及其他费用，经管理者书面通知后七天内仍未缴纳的，管理者有权向该产权人收取该应付而未付款项自应付日起至实付日止的滞纳金和手续费。“其他费用”按该条规定包括供暖费。但时至今日，被上诉人从未向上诉人发出过书面通知，因此，被上诉人不能向上诉人收取物业费及供暖费的滞纳金。

　　而按照《北京市住宅锅炉供暖管理规定》，在房地产管理机关限期催交后仍不缴纳的，才按日加收1%的滞纳金。而上诉人并未受到房地局的催交，故不应当缴纳滞纳金。

　　在上诉人的法庭陈述后，北京汇泽物业管理公司经理王森与其代理律师喻天野进行了法庭辩解。他们认为，业主与汇泽物业公司签订有《物业管理委托合同》，汇泽物业向业主提供了物业服务，业主就应该交物业管理费。而大部分业主一直没有缴费，物业公司是迫不得已只能通过法律手段解决。在法庭上，被上诉人对于上诉人的陈述理由一一进行了法庭答辩，并出示了相关证据。

　　王森在法庭接受采访时表示，起诉业主也是情非得已，不交物业费与供暖费的不是一家两家，仅靠协商很难达到一致。如果有业主给物业公司挑出一堆毛病就不交物业管理费了，那么其它的业主就会效仿，那有谁还会交物业费啊？不交物业费，物业公司如何进行正常的管理、提供正常的物业服务？所以只能上法庭解决。

　　截止记者发稿时，水清木华园小区业主诉汇泽物业管理公司之案进入了法庭调解。据业主邵夏珍、刘慧英等介绍，法院刚刚通知业主，物业公司同意将滞纳金降到4‰进行调解。而据上诉人代理人舒可心与王海介绍，双方对调解都有诚意，但在所涉及的费用金额上还有一定差距，还得看双方当事人的最终意愿。物业管理公司的代理律师喻天野也表示，有一些业主通过调解能与物业公司达成和解，但其它的调解并不是没有障碍，他们希望通过业主、物业公司、法院及代理人的努力，最终能够达成和解。