被告业主12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》中约定，“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]”。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。

　　2002年6月，北京市小区办审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。《物业管理服务合同》规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《长安新城室内装饰装修管理细则》；该《细则》规定“为保持整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《业主公约》中的“装修管理公约”规定了上述相同的内容。

　　被告12位业主入住后，要求封闭南阳台，认为交付使用的阳台违反了国家技监局和建设部联合发布实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；并称2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《一楼业主封闭阳台的决议暨送达大成物业管理公司的通知》；在原告不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。

　　法院认为，大成开发公司与12位业主签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“装修及设备标准”约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订，在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。而大成开发公司制定的《使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。同时，物业公司与业主签订的物业管理服务合同也是格式合同，双方是物业经营管理者与消费者的关系。业主房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。物业公司在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况，强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。法院判决，驳回北京市大成物业管理公司的诉讼请求。刘新雷、许琳