现房合同与预售合同存在差异，发展商为何不双倍返回差额房款

　　近日，北京青年报购房者援助中心接到一位购买沙滩人家的业主的反映，他与开发商所签订的购房合同有问题，他认为受到了欺诈。

　　据这位业主说，他于2001年8月与强佑房地产公司签订了一份购买沙滩人家的购房合同，合同中有一条是：房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房价款据实结算处理。这位业主认为，这是一份不规范的合同。他说，发展商在2002年8月24日来为他办理差额退房款并代办产权证时，办理退款的协议上写着：产权登记面积比合同面积小____平方米(不超过3%)，应退___元。不管是否超过3%，他们都让签不超过3%的协议。对此大家提出了异议。

　　这位业主说，他查阅了有关文件后，并咨询了一些专家和当时的销售员后发现，建设部已于2001年3月14日审议通过了《商品房销售管理办法》，在《商品房销售管理办法》第二十条中有一条是：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。该《办法》自2001年6月1日起实施。这位业主认为，发展商没有按国家的有关《办法》执行销售合同，而是用发展商自己另立的合同。他还说，据当时的销售人员说，当时发展商已有了大产权证，他们也知道与业主之间签订的销售合同面积偏大，是属于恶意欺骗。

　　据这位业主讲，他于2002年8月26日给强佑房地产公司的销售经理打了电话，对方不答应超过3%的部分按双倍返还。另外，他们把产权登记的各家面积相加，发现比大产权面积超过了400多平方米，也就是说，业主们多分摊了400多平方米的公摊面积。

　　对此，这位业主求助本报购房者援助中心，要求发展商给他们一个说法。

　　发展商道出个中理由

　　接到沙滩人家的这位业主的援助请求以后，本报记者与该项目的发展商取得了联系，并就这位业主对发展商所产生的异议与发展商进行了交流。

　　对于这位业主提出的问题，该项目的一位负责人告诉记者，之所以与这位业主产生矛盾，其中有一个复杂的情况。他说，沙滩人家这个项目是从某公司接手的项目，是作为拆迁房卖给业主的，同时也是作为二手房卖给业主的。同时，他强调，沙滩人家是现房。对于这位业主所提出的建设部的有关文件，他表示认可，并承认有所规定。但是，这位负责人指出，尽管建设部在2001年颁布并实施了该规定，但是房地局的新的合同文本在今年才有，也就是说，2001年1月，房地产项目销售才正式使用新的合同文本。此外，他说，建设部的规定只是适用于“期房”，并不适用于“现房”。

　　同时，这位负责人解释，他们公司在获得这个项目的时候，尽管获得了房地局的大产权证，但是还没有经过测绘部门的实测，因此，当时卖给业主的时候，只能以图纸的测绘面积为主。但是，这位负责人指出，一切以合同约定为准，这是有法律规定的。

　　随后，记者向律师咨询该问题，答复是，买卖双方一切以当时所签订的约定为基础。也就是说，这位业主在购买沙滩人家的时候，已经对双方所签订的合同进行了认可。那么，既然建设部规定超过3%的部分应该进行双倍返还房款，为什么超过4%就不返还呢？发展商的答复是，他们在2001年卖给这位业主住宅的时候，只对期房做出规定，而他们认为沙滩人家是现房。

　　就在本报购房者援助中心对此事进行协调的同时，从发展商方面传出消息，双方又进行了协商，并达成了统一。全伟