近日，有的项目在售楼广告上赫然打出“90%实用率”。“实用率”？作为业内人士的记者也不知它与地产界常用的“使用率”有何区别，当即对其中一个进行了暗访。

　　暗访：90%实用率＝80%使用率

　　记者来到售楼处，随机挑了3种户型(板楼)，建筑面积分别为87.97平方米(一个阳台)、97.12平方米(两个阳台)和105.17平方米(两个阳台)。销售员告诉记者，实用面积是建筑面积乘于0.9，至于使用面积，以交房时实测为准，误差应该在户型图所标面积的±３%。如此高的实用率，是否使用率也高呢？记者拿出计算器一算，这3套房子的使用率分别为84.6%、77.1%和78.2%，平均使用率80%。

　　揭秘：实用面积使用面积

　　对此，业内专家告诉记者，实际上房地产行业里根本就没有实用率这个概念，发展商这样做的用心是在偷换概念。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中的定义，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，这说明，套内的使用面积中不应该包括阳台面积和套内墙体面积；使用率＝套内使用面积÷商品房销售面积×１00%。

　　而所谓实用率，是以住宅的套内建筑面积与其商品房销售面积之比得出的系数。由此可见，用“实用率”计算而得出的实用面积，会远远高于常用的“使用率”计算而得出的使用面积，通常高出10%左右。实用率与使用率仅一字之差，但读音极为相近，数值差异很大。

　　追根：为何要推“实用率”？

　　业内人士告知，尽管商品房使用率的提法十分流行，但在有关房地产的所有法规文件中均无对商品房使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。可是，使用率的高低直接显示购房者得房面积的多少，往往被消费者当作衡量房价的一个重要标准。

　　正是由于以上的原因，发展商推出“实用率”这一新概念，狸猫换太子，利用偷换概念的办法进行期房销售，使不少不明真相的人自以为买到了高使用率的房子，因而受骗上当。

　　再者，套内使用面积，俗称地毯面积，在一定条件下消费者可以自行测量。而套内建筑面积由于涉及阳台面积和套内墙体面积，消费者难以自测，发展商承诺的“实用率”又如何验证其真伪？蔡雪婧