本报记者 薛岩 陈静

　　10月13日，兴业银行开始代售荣丰2008财产信托优先受益权计划；10月16日，预期收益率高达6%的世纪星城项目信托也在兴业银行开始了认购缴款期。在此之前，三环新城、太阳星城、车公庄危改小区都纷纷推出周期不等的信托计划。在银行收紧银根的情况下，通过信托方式筹得资金，成了开发商们的融资新渠道。

　　信托计划纷纷出炉

　　由于银行贷款业务的收紧，开发商们开始纷纷寻找新的“钱途”，信托成了众开发商中意的融资方式，据不完全统计，仅今年第二季度，就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，几乎占到信托产品总数的1/3，十分引人注目。在北京，1亿元的车公庄危改小区信托计划，1.6亿元的三环新城经济适用房信托计划，5亿元的太阳星城信托计划、1.8亿元的荣丰2008信托计划、2亿元的世纪星城信托计划纷纷出炉。

　　著名金融专家、重庆国信总裁助理孙飞博士介绍说，所谓房产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。一方面融资渠道多样；另一方面，社会金融风险较低。对于我国房地产企业来说，资本市场的供给不足是暂时的，是由于我国金融改革滞后导致的制度上的供给问题，会随着金融市场的逐步开放，得到解决。

　　收益可观引来追捧

　　一般房地产信托计划的预期收益率都在4%-5%之间，而10月16日开始在兴业银行北京各网点销售的世纪星城信托计划预期收益率达到了6%，这一收益高于一般信托产品2个百分点。

　　以认购期为10月16日至11月3日的世纪星城信托计划为例，认购起点60万元，在银行活期存款两年收益为600000×1.98%×2=23760元，缴纳利息税后为23760-(23760×20%)=19008元，购买该信托收益为600000×6%×2=72000元。再以荣丰信托计划为例，最低购买额为5万元，银行存款收益为(税后)1584元，购买该信托计划收益率4.8%，收益为4800元。可观的收益率吸引了众多中小投资者，世纪星城第一天的认购额就达到了2000多万元。

　　高收益与风险并存

　　统计显示，到8月份，本市城乡居民储蓄存款就已突破5000亿元；而前三季度，我市城镇居民人均可支配收入达到10388.2元，这些数据表明北京很多家庭具备投资的能力。银行利率的降低、股市的低迷以及房地产信托初涉市场相对优惠的条件，也促成了一些中小投资者转投信托。

　　但是信托毕竟不同于银行储蓄，虽然预期收益率较高，但预期的收益完全取决于市场变化，如果发生风险，收益率会降低，同时也有部分或全部丧失本金的可能。因此，投资者必须冷静对待信托的高回报率和高风险。

　　太阳星城的销售负责人胡琳认为，房地产信托投资风险相对较小，但是也不可忽视。投资者应具备一定专业知识，在选择信托时也应注意考察该房地产项目的实力和前景。中煤信托的高层人士表示，信托投资机构在选择项目的时候，都非常慎重。今年北京市场销售的几笔房地产信托产品选择的项目本身品质都比较好，它们在法律上具有财产独立性，拥有超支资产做保证并且有担保单位，因此风险相对较低。

　　开辟新的融资渠道

　　一位开发商对记者表示，通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够，而项目未能达到银行贷款条件，一旦获得信托计划，待项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商就会把信托贷款还了，而改用银行贷款资金来进行项目建设。

　　对于开发商来讲，采用信托方式要付出的成本与银行贷款差不多。据世纪星城开发商北京福建顺华房地产开发有限公司副总经理徐长崎介绍，一般的银行贷款利率也在5%左右，但是121号文件对开发商贷款做出新的规定：商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；并且要等到开发商取得了“四证”银行才能放款，而信托计划就没有这样的限制。徐总表示，要是开发商一期一期进行滚动开发，资金周转没问题，但是项目一期的业主就会长时间生活在工地中，世纪星城的发展计划是整体规划开发，因而选择了成本高一些的房地产信托方式。另一方面，过去的融资方式确实比较单一，荣丰2008和三环新城的开发商都不约而同地表示，选择信托是要开辟新的融资渠道，为今后的发展打下良好的信用基础。

　　而世纪星城开发商徐总则表示，贷款、信托还有基金等众多方式以后都可以考虑，都是开发商可以融资的渠道，要尽早把路铺好，等到需要的时候任选一条最好走的。

　　著名金融专家孙飞博士介绍说，信托参与房地产的方式很多。比如，可以为房地产信托设立资金信托，以贷款的模式介入房地产；也可以用股权投资信托；还有房地产资产证券化模式。信托投资公司可以根据企业的情况和需求，灵活设计和运作信托计划，这都给信托参与房地产投资提供了广阔的施展空间。

　　房地产增速放缓

　　尽管央行有关人士一再表示，121号文件不是对房地产政策的收缩，但其对全国房地产市场带来的影响却正在显现出来。国家统计局9月18日公布的全国房地产开发景气指数结果表明，8月份国房景气指数为106.89，比7月份下降0.38点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落，资金来源分类指数和房地产开发投资分类指数均呈下降之势。

　　北京市统计局10月10日公布的最新数据也显示，北京的房地产市场出现了多年未见的反常迹象。1-3季度，本市共完成房地产投资723.8亿元，增长18.1%，增幅比上半年提高1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的55.1%，对全市投资增长的贡献率为50.2%。而同期，全市共完成固定资产投资1314.4亿元，比上年同期增长20.2%，增幅比上半年提高5个百分点。

　　市统计局新闻发言人于秀琴告诉记者，这是近年来本市房地产投资增长首次慢于全市平均增速，她表示这主要是121号文件发挥了作用，不仅是房地产投资，各行房地产贷款余额也出现了增速减慢的趋势。于秀琴认为，四季度这种增速下降的现象还会持续。本报记者陈静

　　121号文件

　　121号文件是指今年6月央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，额度不得超过所购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止施工企业使用银行贷款垫资开发项目。